[摘要] 经过十年时间的酝酿和发展，佛山楼市已经实现了一次华丽的转身：从昔日的散、乱、差，一举发展成为相对集中的、规范的、高质量的大市场；从一个以本地开发商为主格局，发展到30多个外来品牌开发商先后进驻同台“唱戏”的局面；产品的供应也更加丰富，从单体楼和小规模楼盘为主发展到中高端产品成为主流……
这十年，佛山楼市发生了什么？
如果抛开逐步走高的房价不谈，你会发现，经过十年时间的酝酿和发展，佛山楼市已经实现了一次华丽的转身：从昔日的散、乱、差，一举发展成为相对集中的、规范的、高质量的大市场；从一个以本地开发商为主格局，发展到30多个外来品牌开发商先后进驻同台“唱戏”的局面；产品的供应也更加丰富，从单体楼和小规模楼盘为主发展到中高端产品成为主流……
近十年，佛山的楼盘更新换代、层出不穷，人们的居住环境不断得以改善，五区楼盘在景观资源、配套卖点上争奇斗艳，建筑风格更是自成一派，产品素质提升、外来品牌房企登场，让房屋在购房者手中从单纯的居住属性，转向投资、居住的双重属性。
鹤山十里方圆P户型（夜景）
从本地开发商到外来品牌
2003年前，佛山房地产业基本以本土开发商为主，很少有外来品牌。对这个时候的佛山本土房地产开发商来说，当时的拿地渠道广，地价成本压力较轻，但他们的客源稳定，容易把自己的产品和服务做出亲切感赢得市民认同，不足之处是对产品的附加值没有过多的概念。随着大佛山五区整合，经济建设与城市化的脚步迈得稳而有力，房地产业也得到迅猛发展。从2004年起，中海、万科、龙光、三盛、祈福、保利、恒大、凯德置地等外来品牌开发商纷纷进驻佛山。品牌发展商借助其在品牌、实力方面的优势，在产品的定位方面，更加精准，大多都是对消费者进行了深入研究之后，以消费者为原点进行设计；在产品的设计方面，都花了不少的功夫；在产品的附加值挖掘方面，也有明显的提升。最有说服力的就是2008年，佛山楼市开始出现不少附送面积的产品。
在本土发展商与外来品牌发展商的竞争下，近年来佛山楼市发生质的飞跃。2003年前开发的楼盘多是单体楼或是小规模楼盘，产品以解决人们的居住需求为主。而随着这些年的发展，佛山楼盘素质越来越高，无论是社区规划、户型设计、外立面设计、园林景观建造，还是社区配套和物业管理等都得到全方位提升。从目前佛山市场上在售的楼盘来看，中高档楼盘数量占据了市场的主流位置。和广州、深圳、上海等一线城市相比，佛山新建楼盘有些甚至超过了上述这些一线城市的水准。
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从旧城区到新城区
而在这十年间，佛山楼市的热点区域也在不断发生着变化。上世纪90年代中后期，禅城区开发出荟景园、永丰大厦、钻石苑等围合式小区，这些楼盘位置都在旧城区。但到了21世纪开始，禅城楼市开始向南、向东扩张。如东建世纪广场、玫瑰园等项目就是当时的代表性楼盘。
2006年以后，禅城楼市开始东移，市政府规划了以调蓄湖（现亚艺湖）为核心的低密度景观商住区，如今该片区已从昔日的荒凉之地蜕变成今日的高端豪宅板块。随后，东平河北岸先后涌现出凯德泊宫、凯德瀚城、星海岸城市花园、东江国际商业中心、慧港国际、碧桂园城市花园、翠堤明珠等楼盘，东平河板块如今炙手可热。
在桂城，早期的楼盘主要集中在南海大道两边，代表楼盘有丽雅苑和江南名居。进入21世纪，桂城楼市“双线发展”，一条是往正东发展，即千灯湖区域，主要代表楼盘有中海万锦豪园、保利一号公馆、保利花园、创鸿水韵尚都等。而另一条是往东南方向即南桂东路发展，主要楼盘有怡翠花园、南海颐景园、怡翠馨园、万科金御华府和万科金色家园等。
随着佛山城市化推进及广佛RBD建设，禅桂两地全面融合。按照规划，季华东将成为佛山CBD的一个组成部分，而根据南海区东西部板块发展战略，桂城城市发展定位为“广佛RBD（休闲商务区）”。广佛RBD与佛山CBD的完美结合，使季华东板块成为现今楼市的热点，主要楼盘有怡翠世嘉、怡翠玫瑰园和万科金域蓝湾等。
从“鸡窝变凤巢”到三旧改造
随着佛山房地产市场的飞速发展，佛山中心城区正面临着可开发土地不足的难题。有业内人士指出，城市中心往南移是办法之一，如佛山市中心已开始慢慢转移至东平新城，届时可以激活许多未开发的土地资源，但需要较长的时间；另一办法是推进“三旧”改造，快速盘活原有土地，为佛山楼市注入新的土地资源。
从2007年起，佛山几乎都在上演“鸡窝变凤巢”的故事，如东华里改造为岭南天地、残破村居“跨越”为城市新区———滨海御庭、“三旧”改造项目普君新城、旧厂房“变身”工业设计摇篮———佛山创意产业园……旧改项目的推进不仅提升了城市价值，改善了市民生活条件，也为佛山房地产的可持续性发展提供了契机。
地铁二线石湾段 "禅城核心"楼盘俱备只待地铁
八年深耕引领佛山豪宅市场
———对话中海地产（佛山）公司负责人
问：中海地产初次进入佛山时，佛山楼市当时是怎样的情况？为什么将中海地产落子佛山的个项目放在了当时发展前景还并不明朗的千灯湖？
答：早在2002年，佛山的GDP就已跻身到千亿城市的行列，在广东仅次于广州和深圳。然而，与其深厚的产业经济不相符的是，房地产发展水平严重滞后于其经济发展水平，楼市价格处于低洼地带，房地产产品贫瘠，市场期待真正的产品引领一个行业的发展潮流。随着广佛经济一体化建设进程的加快，佛山房地产业迎来前所未有的发展机遇,这为中海地产进军佛山埋下了伏笔。
2004年，南海千灯湖板块金融高新区仍然是一个规划概念，当时的千灯湖公园一期正式对外开放，而金融高新区的招商引资工作正在初级阶段。虽然当时该区域的发展前景并不明朗，但中海相信藏富于民的南海房地产市场，也看好该片区的未来，所以毫不犹豫地将枚子落在了千灯湖。事实证明，我们的选择是正确的。
答：中海地产在佛山共开发了中海万锦豪园、中海文华熙岸、中海金沙湾、中海万锦东苑、中海千灯湖1号、中海锦城共6个项目。
在2004年以前，佛山市场缺乏真正意义上的豪宅，中海地产期望通过产品创新、高品质营运给佛山市场带来真正的豪宅。2005年，佛山公司开发的千灯湖畔生态豪宅项目中海万锦豪园，将“好房子”的概念带到佛山，项目结合千灯湖自然景观，坚持本地化和适度超前相结合，带来了佛山人最认同的高端住宅产品，并引入了在市场上轰动一时的三错层、错层复式叠景合院别墅，以及两梯一户的大平层双套房独立设计的二进宽庭大宅，都可以说是当时佛山最的豪宅产品。该项目也奠定了中海地产在佛山的豪宅地位。
在这之后，我们又相继开发了中海文华熙岸、中海金沙湾、中海万锦东苑、中海千灯湖1号等项目。中海文华熙岸项目是佛山城市核心区的别墅生态豪宅社区，该项目奠定了我们在禅城中心楼市的地位；中海金沙湾则以中海地产华南区的江景豪宅大盘确定了我们在金沙州板块的优势。2011年，“中海千灯湖1号”以气势恢宏的规划布局和千灯湖得天独厚的地段优势和景观资源，再一次成功塑造中海地产佛山新豪宅标杆。9月29日首期开售即取得了7.8亿的销售佳绩。
问：佛山中海今年的销售业绩完成得如何了？临近年末有何计划？
答：截至目前，中海地产已完成了50亿的销售业绩。临近年末，我们的新项目———中海锦城即将面世，我们将把该项目打造成为佛山“低碳绿色”概念精品住区，有望成为广佛核心区又一品牌标杆住区代表。
作为进入广佛中心地带的地产品牌开发商，中海地产带动了佛山楼市的品牌建设，成功实现了在佛山市场的扩张。未来，中海地产将一如既往的坚持高品质经营、规模化、品牌化发展，深耕佛山市场，力争为佛山市场带来更多更的建筑产品。
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房地产市场还大有可为
———对话星星华园国际营销总监柯志斌
问：请问您是什么时候进入佛山的？当时佛山的市场情况怎么样？
答：我是06年来到佛山的，当时佛山的楼价大约是3000-4000元/平方米左右，当时还在售的定位为豪宅项目的丽日玫瑰，均价也才5000-6000元/平方米左右。那个时候市场还没有充分竞争起来，大公司刚刚在佛山布局，真正的分水岭应该是06、07年，这两年大公司不断拿地，像保利、创鸿都在这个时候拿下了不错的地块，星星华园国际项目也是这个时候拿的。07年以后，保利花园、佛山雅居乐花园、中海文华熙岸、金地九龙壁这些大型的、高素质的楼盘纷纷开盘，佛山楼市才真正风生水起。
这些外来大公司进入，不仅让佛山市场形成了竞争的环境，也带来了新的产品和开发理念，大家各出奇谋，使佛山楼市的整体水平有所提升。当时的本土公司虽然有钱，对本地消费也具备亲和力，但开发水平不高，营销理念也相对落后，对产品的附加值没有过多的概念。03年、04年本土开发商开发的一些当时被称为高端的项目，其实用现在的眼光来看是有诸多不足的。外来品牌开发商的进入给佛山楼市注入了新鲜的血液，推动佛山楼盘的素质逐步走高，无论是社区规划、户型设计、园林景观、社区配套、物业管理方面，还是营销理念方面，佛山楼市都得到了全方位提升。目前，佛山楼市与广州相比还有着一定的差距，但和原来相比已经没有那么大了。
答：虽然佛山市场近年一直处于相对比较热的态势，但这种竞争总体来说还是良性的，属于“有竞争没压力”，并没有到你死我活的地步，也不是你上我下的局面。只要你将利润、价格放低一点，在营销上多花心思，整个市场依旧是繁荣昌盛的。至于拿地方面，早在05、06年，本土开发商就开始尝试以结盟的方式共同拿地，或品牌结盟或资金合作，都是有益的尝试。
问：听说星星华园国际的公寓产品卖得不错，请问您怎么看待目前佛山的公寓市场？
答：星星华园国际的公寓目前已卖出了580多套，目前还剩不到10套了。这类公寓产品还是很受市场欢迎的，从投资角度来看，它投资额度轻松，可大可小，比如我们的公寓产品，既有人买30来方的小房，也有人一次买两层。从自住角度来看，都市白领只需要支付十几万的首付就可以拥有自己的住房，即便日后换了大房子，公寓由于具备地段优势、配套优势等，也极易出租，可以成为以后的小钱柜。
问：有人说中国房地产的牛市已到尽头，您如何看？
答：我不觉得。我不觉得现在是牛市，我也不认为将来是熊市。中国的房地产受政策影响比较大，在这个过程中难免会出现高低起伏，但中国房地产的市场还远没有到尽头，一方面中国人买房的观念根深蒂固，短期内不会有大的改变，另一方面中国人口众多但土地有限，供给需求摆在那里，中国房地产市场还大有可为。
就今年来看，我觉得今年的市道还是不错的，我们的销售业绩完成的不错，据我所知，同行们也都完成得不错。至于明年，我觉得应该和今年差不多，不会有大起大伏，在限购政策不变的基调下，能做的东西不多。
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佛山未来几年楼市仍值得看好
———对话长信集团营销策划总监徐伟钊
问：请问您是是什么时候进入地产行业的，当时的行业情况如何？
答：我是2000年进入房地产行业的，那时的房地产还处于低迷阶段，当时广州的房价也就3000元/平左右，番禺的华南板块才刚刚开始，属于房地产跨越式发展的起步阶段。那个时候开始滋生中国代“房地产代理公司”，当时仅广州就有12家一级代理、30多家二级代理，竞争异常激烈，到处都是房地产项目，大家各自为政，互抢市场份额，产品也仍属于初级向中级过渡的阶段。
我来佛山的时候较晚，我是09年才来到佛山的，那个时候正是佛山楼市的时候，到处都是涌动的消费力。
问：您怎么看待过去十年佛山地产的发展，如果用一个人的成长来作一个比喻，您觉得过去的十年是处于什么阶段？
答：佛山的房地产行业在过去的10年里，应该说是从一个幼儿逐步成长为一个青壮年的阶段。在这十年里，佛山一手楼的价格从2002年仅2000元/平方米左右，发展到现在接近10000元/平方米，已经翻了几倍，但由于佛山有着良好的经济水平作为支撑，未来房价仍被看好。
答：其实所谓的预测都只是“纸上谈兵”而已，一个影响着50多个下游行业的行业，不可能像股票一样暴跌或暴涨，只可能随着政策的波动而起伏。在我看来，房地产行业无所谓牛市或熊市，这个行业的发展尽头还远未到来。
问：在03年以前，佛山的房地产市场一直都是本土开发商的世界，但自04年以来，越来越多的外来开发商进入佛山市场掘金，近两年更是如火如荼，占据了佛山楼市销售的大半壁江山，本土开发商中做得出彩的并不多，长信集团无疑是出彩的一位，想问问您有什么秘诀？
答：外来开发商进驻佛山其实对佛山楼市的影响很大，他们带来了很多值得我们本土开发企业学习的东西，我们通过不断地学习和在竞争中不断地积累经验，希望能够在市场上争取到一定的份额。我们长信集团是土生土长的本土企业，对佛山人的生活习惯、消费的需求可能更熟悉一些。不断地做好我们的产品，把好质量关，提升产品的性价比，这些是我们一直努力的方向。
问：今年长信集团的销售情况怎样，有无完成任务？您觉得今年佛山楼市的市场是好还是不好？
答：今年长信集团整体销售还算不错，提前了3个月完成集团的年度销售任务。今年佛山楼市整体还是呈现出量涨价稳的状态，我认为佛山未来几年的楼市依然值得看好！
问：您认为未来十年房地产行业将会朝怎样的方向发展？开发商应该做些什么以应对未来的发展？
答：未来十年，房地产行业有可能出现两极分化，一部分是保障房，一部分是商品房，房产税可能大范围执行，但限购政策等与市场化相违背的政策必然会被取消。这个行业的利润率会越来越低，个别缺乏竞争力的企业将退出房地产市场，市场容量会逐步下调，但商品房价格将越来越高。
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