[摘要] 2013年2月28日，金地地产以13.85亿元拿下季华七路一宗占地面积4.9万平方米的优质地块，成交总价为13.85亿元，溢价率高达87%，这是2010年以来佛山出让单价最高的地块。同是当月7日，能兴地产将位于佛山新城一块商住用地收入囊中，溢价超130%。单价贵、溢价高成为2月佛山土地市场的关键词。
楼市调控是土地高溢价的"点金笔"
2013年2月28日，金地地产以13.85亿元拿下季华七路一宗占地面积4.9万平方米的优质地块，成交总价为13.85亿元，溢价率高达87%，这是2010年以来佛山出让单价的地块。同是当月7日，能兴地产将位于佛山新城一块商住用地收入囊中，溢价超130%。单价贵、溢价高成为2月佛山土地市场的关键词。对此，业内人士分析，出现高溢价是与地段的区域特征和定位密切相关的。但笔者认为，从政策影响土地市场、土地再影响楼市的发展规律来看，土地市场出现高溢价，楼市调控其实才是首要原因。
从近期出台的“国五条”及其细则来看，中央打压投资性购房的力度不会小，其中售房差额征收20%个人所得税虽说在短期内激发了二手房交易，但必然逃不过昙花一现的命运。那么就会将更多置业者引向一线市场，市场的需求就会刺激楼市货源的供应。而产品的不断推出势必让开发商们争相拿地，丰富自己的库存量。
再从细微的政策来看，不管是两会前的国五条，还是现在的两会，都可看出政府对反腐态度的强化。以前依靠土地财政与房地产开发企业以土地为命脉的本质而存在的诸多关系，注定会让土地市场热起来。如果在政府推动经济住房、加大反腐、强化房产税之前还不有所动作、有所土地储备，就迟早会被其他房企挤出市场。
最后，我们再回顾一下年初备受业内关注的城镇化建设的相关政策。政策一出，镇街的土地市场随即火热了起来。就拿佛山来说，1～2月镇街土地推出层出不穷，多块地块还以较高溢价拍出，不得不说政策这一“点金笔”切实使镇街部分地块了不少。
近期，北京、广州、武汉等地连番上演土地“抢夺战”，万科、绿地、首开等品牌房企频频出手拿地。这种地方土地市场火热、房企争相拿地的场面，其实就是开发商们在政策调控的重压下所作出的充足土地储备抢占市场先机的反应。
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保障房应由政府来建还房地产市场自由
今年的两会上，中共中央政治局委员汪洋在回顾过去几十年的改革历程时，提出“改革就是拿刀割自己的肉，下一步要破解新的系统性的利益格局，尤其要破解政府部门的利益格局”这一言论。如果适用到房地产行业上，相信必定为大多数人所喜闻乐见。国内房地产调控历史可溯源至2003年，而如今严厉的限购政策则是自2010年起实施。从官方统计的商品房销售均价来看，调控政策的确止住了房价上涨的速度，然而由于其增速仍明显高于CPI涨幅，房奴们才普遍感到压力山大。我们不妨趁着这个机会，对2010年至今的调控历程稍作反思。笔者认为，旧有利益格局限制了保障房发挥其真正作用，以及限购政策从根本上违反市场规律，是导致措施失效的根本原因。
那么，如何从根本上改变现状？最核心的一点是要平衡供求关系。而国家在2010年已经找到良策，那就是大规模兴建保障房。只有保障房建设按计划的数量落实到位，最底层劳动者、继而是夹心层群众的基本住房问题得到保障，商品房的投资性质才能逐步减弱，回归到最本真的实用功能上，而笔者相信，炒房问题也将迎刃而解。
但为何多年来各地热火朝天开展保障性安居工程，却仍然无助于楼价飙升？答案要回归到本文开头部分，那就是旧有利益格局没有被打破。保障房并不是赚钱的活，如果说必须有人心甘情愿去做这件吃力不讨好的事，那只能是地方政府。而事实上大部分地方的做法是把任务强加给开发商去完成，这当中牵涉多重利益关系，自然就无法避免猫腻和阳奉阴违。
总的来说，房地产简单而言就是商品房买卖，买卖属于市场行为，不应该有过多行政手段去干涉。人大代表、中央政治局委员马凯评价山西推动煤炭资源整合重组时说，“没有壮士断腕的决心进行整合重组，是做不到的。近几年我国在复杂的国际国内形势下，保持了一定的经济增长速度，但调整结构转变增长方式难上加难。”这番话对于房地产行业亦然，只有政府正视了自己的角色，在政策制定上充分尊重市场规律，痛下改革的决心，才能真正改变百姓买不起房的局面。
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“国五条”只是一场心理战
继2月20日国务院发布“国五条”后，3月1日下午，国务院办公厅正式发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（称“国五条”细则），引起舆论一片哗然，“过户潮”、“抢房潮”、二手房“降价出货潮”等现象也屡屡见诸于报端。而引起这种恐慌的，主要源于“国五条”细则中对于二套房或将提高首付和利率、二手房交易征收差价的20%作为个人所得税等规定。在笔者看来，这些条款只是“新瓶装老酒”，实际上打的是一场心理战。
而在二手房交易征收20%个人所得税这一条款上，“国五条”这场心理战中，市民大多已经“溃不成军”更是可见一斑。在近几日的新闻报道中，20%个人所得税执行已久几乎是大多数城市的现状，为何此次“旧事重提”还是能引起轩然大波？笔者认为，这是由于目前国人的购房习惯所致。许多刚性需求者正是因为资金少，所以会选择先购买一套小户型，等到时机稍微成熟再换大房。然而，“国五条”细则中对于二手房交易将征收差价的20%作为个人所得税，让许多市民以为换房的成本会大幅度提高，由此产生畏惧和恐慌的心理。事实上，在现行的多个地方二手房交易缴税细则中，都规定五年以上的家庭惟一住房出售时免征个人所得税，但在“国五条”细则中，却将此免税条款模糊，也更加使得市民误解。
笔者认为，“国五条”细则从字面看起来的确非常严格，实际上并无新意，其真正用意在于表明一个态度，即让开发商、投资投机者、购房者都有一个共识：新一届政府不会放弃对房地产市场的调控，也会坚决打击投资投机者。不过，“国五条”细则一出，各地却出现了抢房、抢过户等现象，这与政府的初衷并不相同。这说明了在这场“心理战”中，市民已经“输”了的心理，但更说明在现今的房地产市场中，还有很多需要买房的刚需和改善型需求。而这些需求，已经被“误伤”多次，再也伤不起了。
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