[摘要] 世联研究认为：从重点城市购房者信心指数得分来看，2012年4季度，所有重点城市购房者信心指数均高于50的临界值。三线城市的东莞、佛山、惠州、珠海也高于全国水平，显示出这些城市的臵业环境优于全国平均水平。
2012年房地产市场回顾
2012年的房地产市场可以用“向死而生”四个字来概括，同时市场呈现出四个明显的特征。
特征1：市场反转，持续回升
来看，在经历了2011年10月份至2012年2月份的断崖式下跌后，成交量从3月开始恢复，其后持续上扬，市场整体上呈现价稳量升的态势。从城市来看，一二线城市的成交表现跑赢，三四线城市表现疲软。2012年1-11月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长32.5%，二线城市同比增长28.9%，均远远高于水平；但是，前两年市场增长较快的三四线城市，却同比下跌4.3%。从土地市场来看，全年整体表现冷清，但下半年主流开发商开始补库存，土地成交溢价率也在下半年逐步上升。
特征2：刚需主导，投资受抑
2012年，各地方政府由于财政紧张导致政策的预调微调来刺激楼市，叠加央行年内先后两次下调存款准备金率和两次降息，开发商去库存降价促销等因素，促使购房者的心理预期转变，需求大量释放，各地楼盘上门量开始增长，成交上扬。世联成交客户结构数据显示，2012年投资客占比基本在14%左右波动，说明当下的成交主要以刚性需求为主，受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。
| 图表 160：主要城市房价满意度得分情况（2012年） | |||||
| 排名 | 城市 | 得分 | 排名 | 城市 | 得分 |
| 1 | 常州 | 44.2 | 15 | 昆明 | 38 |
| 2 | 中山 | 42.9 | 16 | 苏州 | 37.7 |
| 3 | 贵阳 | 42.6 | 17 | 佛山 | 37.6 |
| 4 | 惠州 | 42.5 | 18 | 西安 | 37.3 |
| 5 | 沈阳 | 41.2 | 19 | 长春 | 37.3 |
| 6 | 唐山 | 40.9 | 20 | 青岛 | 37.2 |
| 7 | 长沙 | 40.8 | 21 | 济南 | 36.8 |
| 8 | 合肥 | 39.8 | 22 | 南京 | 36.7 |
| 9 | 无锡 | 39.6 | 23 | 武汉 | 36.6 |
| 10 | 大连 | 39 | 24 | 南通 | 36.2 |
| 11 | 成都 | 39 | 25 | 汕头 | 35.9 |
| 12 | 重庆 | 38.5 | 26 | 茂名 | 35.6 |
| 13 | 东莞 | 38.4 | 27 | 厦门 | 35.2 |
| 14 | 江门 | 38.2 | 28 | 天津 | 35 |
| 数据来源：世联研究 | |||||
特征3：城市分化，结构失衡
1）从库存来看，无论一二线还是三四线城市，均处于高位。但一线城市的市场表现优于三四线城市。从人口和经济发展潜力来看，一二线城市的需求仍将保持强劲，因此一二线城市的库存不是问题，但是部分三四线城市存在供应过剩需求相对不足的情况，未来一段时间销售压力较大。
2）由于限购政策持续，各地政策微调支持首置首改的置业者，主流刚需和改善型产品备受青睐，其销售占比持续提升，但是大户型产品，特别是伪豪宅走量困难，部分城市该类产品积压严重。
特征4：向死而生，业绩靓丽
从2011年下半年开始，行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能力和存货减值等威胁，被迫加快去库存。在这样的压力之下，开发商积极调整销售策略，叠加各地方政府政策微调，以及货币政策放松，市场迅速回暖。销量的回升为房企带来靓丽的业绩，大部分开发商超额完成全年目标。
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