[摘要] 世联研究认为：从重点城市购房者信心指数得分来看，2012年4季度，所有重点城市购房者信心指数均高于50的临界值。三线城市的东莞、佛山、惠州、珠海也高于全国水平，显示出这些城市的臵业环境优于全国平均水平。
2013年房地产市场展望
审视经济转型、新型城镇化进程、“收入倍增”计划，加上中央经济工作会议内容等，基本上可以判断2013年整体的环境偏暖。在政策偏暖和行业趋势延续的背景下，对房地产行业更有意义的因素包括：城镇化新进程、市场的供需、集中度提升、利率市场化和购房者信心等。
一、中央政策中性偏松，“妥善推进城镇化”成亮点
通过对中央经济工作会议的解读，世联认为其定调偏中性。主要任务中“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”成为此次会议的亮点，这为我国今后推进城镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很有针对性的总结：近年来我国城镇化力度很大，但大量圈地，导致城镇化质量偏低，粗放式的城镇化模式已难以为继。
世联认为新型城市化对房地产市场形成利好。其一，新型城镇化将为农村剩余劳动力在教育、医疗、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民的顾虑，这释放的将是农民在城市的购房需求；其二，城镇化保证农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升农民的购房能力。未来这部分农村剩余劳动力释放的购房需求将成为我国住房市场的重要力量。其三、新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展，解决过去城镇化与工业化发展脱节的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，从而实现房地产泡沫的软着陆。
| 图表：主要城市居住环境满意度得分情况（2012年） | |||||
| 排名 | 城市 | 得分 | 排名 | 城市 | 得分 |
| 1 | 厦门 | 70.5 | 15 | 南京 | 62.2 |
| 2 | 珠海 | 68.2 | 16 | 无锡 | 62.2 |
| 3 | 苏州 | 66.9 | 17 | 湛江 | 62.1 |
| 4 | 青岛 | 66.8 | 18 | 佛山 | 61.7 |
| 5 | 中山 | 66.6 | 19 | 唐山 | 61.5 |
| 6 | 常州 | 66.5 | 20 | 南通 | 61.4 |
| 7 | 杭州 | 65 | 21 | 合肥 | 61.4 |
| 8 | 惠州 | 64.7 | 22 | 沈阳 | 61.2 |
| 9 | 重庆 | 64.1 | 23 | 贵阳 | 61.1 |
| 10 | 宜昌 | 64 | 24 | 长春 | 60.9 |
| 11 | 江门 | 63.7 | 25 | 昆明 | 60.3 |
| 12 | 大连 | 63.5 | 26 | 上海 | 60.2 |
| 13 | 成都 | 63.5 | 27 | 天津 | 59.6 |
| 14 | 长沙 | 62.2 | 28 | 深圳 | 59.6 |
| 数据来源：世联研究 | |||||
二、需求无忧，核心城市主流产品价格上涨压力大
需求方面，从经济和人口的角度来看，环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群的人口聚集能力和经济发展潜力都是非常突出的，这些地方的房地产需求仍然较大。在新型城镇化的推进下，我国经济从单核心逐步走向多核心，武汉、重庆、成都、长沙等城市形成的城市群引领中西部崛起，将继续吸引全行业目光。另外一方面，与美国、英国以及其他国家家庭部门需去杠杆截然不同的是，目前我国普通家庭资产负债表比较健康，加杠杆空间较大。加上十八大期间中央政府首次提出收入倍增计划，世联认为收入倍增是未来十年房地产市场需求的一大动力。“收入倍增”计划将令家庭部门现金流可持续增长，提高居民的购买力，因此刚需、改善性需求会逐渐释放。
供应方面，定义滞后1.5年的新开工面积为潜在供应量，数据显示，2013年的潜在供应量虽然有所回落，但仍处于高位，因此房企仍需快速跑量。另外一方面，世联监测的17个城市的数据显示，面积大于144平米的产品占比为34%，比面积小于90平米的产品高出8个百分点。四个一线城市中，面积小于90平米的产品销售占比比面积大于144平米的产品占比高出18个百分点。世联代理项目成交的套数结构显示，面积小于90平米的产品占比高达45.8%，而面积大于140平米以上的产品占比仅为13.6%，这说明在刚需和改善产品持续热销的情况下，部分城市的大户型产品积压严重。
综上，世联认为：2013年，核心城市主流产品价格上涨压力较大。
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