[摘要] 今年五一黄金周虽然仅有短短的3天假期，但是佛山楼市在限购政策的干预下并没有陷入萧条状态，在各大开发商借机加大营销攻势的促动下，反而表现出今年调控下难得的良好销售氛围，各项目入场量明显增长，个别举办促销活动的项目日均入场更达到100批次以上的高来访量。对此，业界将如何看待这样一个关键时期？
今年五一黄金周虽然仅有短短的3天假期，但是佛山楼市在限购政策的干预下并没有陷入萧条状态，在各大开发商借机加大营销攻势的促动下，反而表现出今年调控下难得的良好销售氛围，各项目入场量明显增长，个别举办促销活动的项目日均入场更达到100批次以上的高来访量。对此，业界将如何看待这样一个关键时期？未来楼市又将走向如何？记者就此采访了佛山经纬房产咨询有限公司相关负责人。
楼市正处“博弈期”
记者（以下简称“记”）：今年“五一”虽然成交量一般，但很多楼盘都举办了暖场活动，这是否代表开发商在为调价做准备？
经纬（以下简称“经”）：这反映出一个重要的信号就是市场正处于一个博弈时期，一方面开发商通过折扣促销来试探需求，另一方面需求经历了一个多月的积压也希望通过“五一”期间来窥探一下市场价格的实际变动。因此，即使是入场量增加，但是由于促销力度不一样，所以实际效果也千差万别。如何将入场量转化为成交量，就看价格是否降到实处。
这一点从黄金周期间推售的个别项目成交上也能得到印证，保利香槟及碧桂园城市花园这两个标杆项目“五一”期间开盘因应目前的市场环境而作出了实质性的价格调整后（降价幅度在10%-20%区间内），推售率分别高达70%和90%。而依云上城选取9套存货单位作一口价促销（每套价格优惠幅度约5%），“五一”期间也成交了5套。
开发商趁“五一”试探消费心理
记：从总体成交数据上看，今年“五一”3天假期内，佛山全市成交325套，同比去年“五一”前3天成交套数下跌48 %，而价格则上升17%，达到8603元/㎡。今年“五一”和去年“五一”相比有什么异同点？
经：一是市场所处的调控阶段不同。去年4.17宣布新政，“五一”期间正是处于调控初期，观望氛围最为浓厚。而今年3.18宣布本地限购，到“五一”期间已经历一个多月的新政消化后，刚性需求开始局部释放，因此市场购房氛围会相比去年表现活跃。
二是调控的力度和方式不同。去年调控仅仅是深化限贷措施，而今年调控却是一刀切的实行五区限购，对市场影响又是巨大的。所以去年的消费者是“有资格买而不愿意买”，今年的消费者是“想买却没有资格买”。这也解析了为什么今年“五一”总体氛围好转却成交同比仍显下滑的市场异象。
三是价格水平不同。目前的市场均价已经远离刚需的实际成交能力。我们一直判断，按照佛山市区刚需收入水平，8000-9000元/㎡应该是价格承受的“天花板”，但目前价格已维持在11000元/㎡以上的高位水平，很难持续拉动需求。加上开发商对降价心存疑虑，并未敢真正拿出大货量来应对市场，所以小量推货加上试探式的价格变动只能拉动极少量的需求，也综合导致今年成交同比呈现下滑趋势。
总体而言，通过分析“五一”这个关键的销售节点可知，目前市场上开发商在推货定价上开始有实质性的价格松动，尽管大范围的降价潮尚未出现，但各个开发商通过黄金周期间的市场观察及促销试探，基本上能够掌握消费者心理底线，对价格调整的幅度和效果均有清晰把握，因此预测“五一”过后接下来的一至两个月里，佛山楼市价格下调的通道将会开始逐步形成。这是一个从成交量的调整向价格调整的过渡时期。
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