[摘要] 从各城市住宅成交区域来看，市郊楼盘的低价优势逐步褪去，市区降幅明显的中高端楼盘渐占上风。分析人士指出，标杆房企在一线城市销售率出现下滑的原因，主要在于，一是标杆房企普遍推盘热情开始减弱。
新开盘30日销售率创新低
分城市看，北京2月的新房30日销售率仅为4.1%，甚至远不及1月春节的11.4%，为一线城市中表现最差。北京的新房市场自今年1月份起已陷入极度冷清的状况，今年前两个月的月均供应量不到去年月均的四分之一，成交量（剔除保障房）也仅约为去年月均的四成。上海和深圳的销售率也较1月份出现明显下滑，2月份的30日销售率均不到两成。
从各城市住宅成交区域来看，市郊楼盘的低价优势逐步褪去，市区降幅明显的中高端楼盘渐占上风。
2月份标杆房企在四大一线城市的销售率表现较1月明显逊色。富力、保利和万科30日销售率均低于1月。其中富力的30日销售率从上月的30%下滑到本月的7%，1月份销售率近六成的万科在2月也不到三成。除万科在广州的“万科府前花园”销售率仍过四成外，过去数月内热销榜排名前列的保利、富力等标杆房企的热销项目，2月份在热销榜中也均难再觅其踪影。2011年7月时，保利的开盘30日销售率高达89%，而2月份仅为3%。
分析人士指出，标杆房企在一线城市销售率出现下滑的原因，主要在于，一是标杆房企普遍推盘热情开始减弱。本期，标杆房企中仅万科、富力和保利3家开发商在四大城市有新增供应，且合计新增供应的楼盘仅有5个；而1月份四大城市中则有8家标杆房企推盘，且合计新增供应的楼盘数达到了25个。更重要的是，随着降价楼盘的不断增多，标杆房企新推楼盘的价格优势已不再明显。如位于深圳龙岗的“保利上城花园”成交均价达16729元/平方米，已高于该区域均价13000—15000元/平方米。
房价下跌成定局
国家统计局3月18日公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅价格同比下降城市达到27个，比1月份增加了12个；环比下降城市有45个，上涨城市为4个。但从环比来看，不仅价格下降城市数目有所减少，跌幅也收窄至0.1%。不过价格跌幅的收窄，难以改写房价下跌的局面。
中原地产华北区域董事总经理李文杰分析说，目前房价下行的趋势并没有改变，2月环比跌幅收窄是受到了春节因素影响。今年春节比较早，在1月底过完春节之后，到了2月份，之前元旦春节和元旦两节积累的这些需求集中释放，交易量上升的比较快，对价格跌幅收窄起到了一定作用。
对今年接下来房价的走势，分析人士一致认为还有跌幅空间，其中尤以一线城市空间为大。
摩根大通首席经济学家朱海斌强调，楼市是2012年的内部风险。本年度楼市调控政策放松对的可能性较小，预计全年平均房价下降5%到10%，部分一线城市可能会下降15%至20%。“如果商品房新开工面积一直持续下滑”，他补充，“那么到2014或2015年，房价可能会出现一个反弹。”
“一二线城市中端、低端房源成为成交主体，拉动均价下行，但三线城市的房价还处在稳中有升的状态。”太平戴维斯中国董事长刘德扬称。他预测，2012年一线城市的房价会有5%左右的降幅，二三线城市房价降幅则可能会加大到10%左右。
北京中原地产市场研究部张大伟认为，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300。按照目前北京的情况，1:400应该是房价回归合理的上限，也就是说目前的房价应该有10%-20%的下调空间。
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