[摘要] 2010年的“国十条”,尽管其包括的内容很多,但对住房市场影响最大的应该是住房的信贷政策,特别是个人住房按揭贷款政策。因为,对房地产开发商来说,特别是对于已经繁荣了多年的房地产市场来说,房地产开发商的资金来源已经不是问题了,房地产开发商完全能够从不同的市场融集到资金,只不过不同渠道其融资成本高低而已
2010年的“国十条”,尽管其包括的内容很多,但对住房市场影响的应该是住房的信贷政策,特别是个人住房按揭贷款政策。因为,对房地产开发商来说,特别是对于已经繁荣了多年的房地产市场来说,房地产开发商的资金来源已经不是问题了,房地产开发商完全能够从不同的市场融集到资金,只不过不同渠道其融资成本高低而已。
更重要的是,按照当前个人住房按揭贷款合同,它是一年一次的重订贷款合同,因此,在2010年的个人按揭信贷政策变化的情况下,对现有存量住房的按揭贷款都会重新厘定贷款利率。比如说,取消7折信贷利率优惠、对第二套以上的住房实行1.1倍贷款利率。如果这样,2010年以前个人住房按揭贷款利率将全面重订,利率将快速上升。但国内商业银行没有如2009年住房政策出台之后让住房按揭贷款利率全面下降那样在2010年初让存量住房的按揭贷款利率全面上升。不过,由于央行差别化的存款准备金率政策出台又改变了商业银行的行为。
据报道,目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率,不仅第二套住房的按揭贷款利率按照现在的政策上升到基准利率1.1倍以上,而且即使是首套住房按揭贷款利率有不少地方完全也取消7折优惠利率,甚至完全取消首套住房的优惠利率,让其利率上调到基准利率以上。因为,通过存款准备金率可以让当前商业银行的信贷规模限制在一定的数量范围内,从而使商业银行的可贷款资金减少。可以说,通过存款准备金率对信贷规模的收紧,商业银行对住房按揭贷款的重新风险定价将会产生较大影响。如果说,国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价,那么这些个人住房贷款利率将全面上升,过度优惠的信贷政策可能成为历史。如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史,那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响,国内房地产市场价格的调整也就不可避免。
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