[摘要] 房子要修谁负责？佛山首批缴纳物业维修基金楼盘进入使用期，业主投票是最大难点。老楼盘没维修基金怎么办？ 电梯维修基金不能作他用，要物业承担维修费用很头痛。
房子要修谁负责
“见或不见，你就在那里，不来不去”。这是当下很多业主对物业维修基金的直观感受。知道这笔钱的存在，可何时用，怎么用却不甚了解。
随着不少楼盘保修期已过，小区公共部位、设施已到了更新换代之时，使用物业维修基金的问题正逐渐走进业主和物管公司的视野。近期记者就这一话题对业主、物管和政府三方进行了深入探访。彩虹新村、汇银城市花园、帝景湾都有成功申请使用，业主征询难、审批环节复杂是很多楼盘不愿轻易动用物业维修基金的主要原因。政府相关部门表示，未来将建立业主网络投票系统，缩短审批时间，让物业维修基金使用更便捷、安全。
首批缴交楼盘进入“发病期”
“我们管理的汇银城市花园最近刚刚获批拿到一笔物业维修基金。”佛山市汇银物业管理有限公司办公室主任戴军告诉记者，“这笔钱将用于小区内残旧路灯、桥的维修更新。”
据了解，佛山市是在1998年根据国家和广东省颁布的有关物业管理的法律、条例，正式开始对业主收缴物业维修基金，属于广东省内较早开始设置物业维修基金的城市，早期是由开发商代为缴交，现在是业主自己去银行开设专门账户缴交，比例为房款的1%。
从1998年到现在，一批缴纳了物业维修基金的楼盘已经“14岁”了，超过了10年楼龄的房子逐步进入维修高峰期，汇银城市花园只是这诸多楼盘中的一个，鸿业新天地的外墙脱落了，鸿业豪庭的电梯需要更换，这些楼盘能否顺利使用物业维修基金成为了很多业主最为关切的问题。
对于很多媒体所反映的物业维修基金使用率低的问题，佛山市建设局相关负责人表示，首批缴交了物业维修基金的楼盘在这几年才逐步进入维修期，“维修基金只有在共用部位、共用设施设备保修期满后才能使用，随着众多十多年楼龄的房子进入维修阶段，基金的使用率会有所上升”。
想用维修基金难题多
陈先生2005年便住进了鸿业新天地的楼梯房，交了一笔物业维修基金。如今7年已过，楼梯房的外墙脏兮兮的，有些地方墙漆脱落，露出土黄色的泥砖。从去年开始，陈先生便向物管提议拿物业维修基金来修外墙，但物管表示“这事不好办，要先上报总公司，还要收集业主意见，等待政府审批”，故一拖再拖。记者走访发现，同在城南片区的楼盘大多已过保修期，但许多楼盘表示宁可自己垫钱维修，也不想“自找麻烦”申请物业维修基金。
也有部分楼盘已动用维修基金，如鸿业豪庭近期刚拿到维修基金修电梯，汇银城市花园近期也要修木桥、路灯等。但鸿业豪庭的业主余先生抱怨，这一天等得太久了。“之前物业说等钱批下来才开始修，但只剩一部电梯用了呀，天天等电梯等好久！而且万一这段时间这台电梯也坏了怎么办？”
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使用难题
收集业主签名难度大
为4000元维修基金要花3000元人力
根据《住宅专项维修资金管理办法》，使用该项资金需首先征得三分之二以上的业主同意。但无论是业主还是物管，都表示这是最麻烦的环节。
对物管来说，此环节的“麻烦”一是业主不配合，二是花费的人力物力大。“有些业主认为这是物业不作为，在问题小的时候不重视，等过了保修期才动用维修基金。还有业主认为这笔钱为什么不能从物管费或者物业的公共里出呢？”汇银物业的戴主任说。名汇大厦物管干主任告诉记者，为了确保300多住户均被通知到，他都带领员工们挨家挨户地敲门。“为了4000元维修基金，我们得先花3000元人力啊。”
等审批时间久
换电梯要等3~6个月，黄花菜都凉了
据记者了解，从上报建设局等待审批到拿到资金，一般要3~6个月时间。在此前物业除了征集业主签名，还要物业进行施工单位招商，商讨改造方案和价格。但许多业主表示“等不起”。
业主梁小姐表示，“之前有栋楼的外墙脱落了，路过都很怕被砸到。物业就不能先垫钱吗？”对此鸿业豪庭物业谢先生回应，“如果物业先垫钱，那业主不肯签名怎么办？物业基金批不下来怎么办？”汇银物业戴主任则表示，这时大部分只能是开发商出钱了。“如果问题越严重，费用越高，审批程序就越麻烦。但问题摆在眼前，哪里等得了那么久？”
戴主任告诉记者，目前申请物业维修金，一般只能动用到基金的利息部分，还没能用到本金部分。因此物业公司在估算维修方案和大致价格后，会先查查利息是否够用。如果利息不够用，一般是批不了的。
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解决办法
官方将建业主投票系统
“政府要严格审查，需要一定的时间是一方面，更难办的是前期准备工作的繁琐，包括收集业主意见、投票与施工单位的招标、投标。”戴军介绍。
而政府相关部门信息平台的完善将有助于改善这一局面。记者近日从市建设局了解到，今年，市建设局正着手建立五区统一的物业维修基金管理系统，对全市五区的维修基金管理情况进行全面监管。同时还将开设业主投票平台，通过短信或网络，业主参与投票缩短了时间，方便专款的提取，预计该系统明年投入使用。
安全使用才能细水长流
对于部分业主认为的物业维修基金提取时间长、金额少，使用范围小的问题。市建设局相关负责人认为，业主应该明确两点，一是物业维修基金是全体业主共有的，只能用于小区公共部分的中、大修。二是这笔钱虽然看似一个小区有上千万元，但是要供楼盘使用70年的，特别是在20年后，使用频率会越来越高，因此谨慎、安全使用是很重要的。
佛山市建设局相关负责人介绍，目前佛山全市的物业维修基金总共约为40亿元，由各区建设局监管，存在银行定期产生利息，目前个别楼盘所提取的物业维修基金均为利息部分。
“我们所获批的物业维修基金就是利息部分。”戴军告诉记者。汇银城市花园的物业维修基金的本金部分约有1700万元，通过银行定期储蓄，每年可获利息20多万元，足够用于现在小区公共部分的中修或大修。
市建设局相关负责人表示，为了保证物业维修基金能细水长流，他们正在考虑制定续存规则，譬如本金少于50%就要建议业主续存，少于30%就只能用于应急等。
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另类观察
“我们没有交过物业维修基金。”许多住在早期小区的业主如是说。记者走访发现，这些小区多建于2000年前，除了电梯楼盘需交一笔电梯维修基金外，其他楼盘均没有“养老金”。如今这些楼盘面临的外墙脱落、漏水、电梯故障等问题更严重，但维修费基本由物业来扛，除非是大工程才与业主协商各付一半。物管们向记者吐苦水：想问业主拿钱，真的不容易！
想翻新，业主不肯出钱
喜盈阁是位于普君北兆祥路的小区，住着230户人家。小区建得早，出入口比较简陋，只有一个小小的保安亭，升降杆还是由保安手动控制的。最近物业提出要翻新出入口，却遭到许多业主反对。“我家又没有车，我们就觉得没必要，这个钱得找有车的人去交。”一位住了10年的业主黄小姐说。业主王先生则表示，“当时住进来时每户交了15元来建这个出入口，为什么当时不把它建好，要等到现在来翻修？这是物管的责任，钱不应该由我们出。”
对此物管杨小姐表示很无奈，“这个门是很早建的，现在已经落后了，所以我们才想换个智能系统、搭个棚什么的。一直以来维修费都是物管凑钱的，只有之前增高围墙要花比较多钱，才让业主承担一半费用。我们是为业主考虑，但业主总认为我们是为了赚钱。”杨小姐表示，此后会正式征询业主意见，若要翻修，则物业与业主各承担一半费用，否则就算了。
维修金只能用来修电梯
位于普君北市东下路的名汇大厦同样是2000年以前建的小区，由于装了6部电梯，因此要交一笔“电梯维修基金”。“这里有360多户，每户都交了3000元左右。”业主陈先生说。“听说这笔钱只能用来修电梯，但电梯又不常坏，剩下的钱怎么办？”
物业办公室干主任亦向记者证实，电梯一年大概修四五次，每次申请4000元左右，还剩下一大笔钱。“其实这里还有更大的工程要修，要花更多的钱。之前我也向建设局咨询过，能不能把这笔钱转成其他维修金，但建设局不同意。现在也只能由物管自己凑钱。”
市民献策
业主 梁小姐：
外墙清洗应属物业费
维修基金只能用于结构性的维修，至于清洗外墙、园林美观，都已经包含在物业费里了。如果在外观、清洁上把房子的“看病钱”提前用完了，那今后要用就没了。
业主 余先生：
审批流程能否特事特办
当维修工程十分紧急、严重影响居民出行时，能否灵活缩短申请流程？比如能否由政府经过考核、取证后先拨款下来，马上动工维修，随后再补交业主签名？有了政府的批条，物业也不用担心业主不肯配合。
物管 干主任：
电梯维修基金能否用作他用？
修电梯花不了多少钱，但其他维修工程却动不了电梯维修基金，只能物业自己凑钱。要是政府能酌情让我们将电梯维修基金用于其他维修工程就好了。
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我交了物管费，为什么还要动我的维修基金？
物管费和物业维修基金的用途是不同的。物业维修基金是用于维修新建商品房和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备的专门款项。例如内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而物业管理费则是用于住宅一般日常维护的费用，一般包含管理服务人员的工资、公共设备的日常维护、清洁、绿化等；秩序维护费；办公费用等。
通俗来说就是物管费用于日常维护，而物业维修基金用于中、大修项目。例如小区需要增设球场、儿童娱乐实施，或是更换电梯、修建水池，抑或是住宅外墙需要维修、清洗等，都是要动用到物业维修基金的，这些项目一次少则几万，多的要十几万元。
为什么我家墙裂了，不能使用物业维修基金？
有的业主在入住五六年后发现自家墙裂了，找开发商说已经过了保修期，想提交申请动用物业维修基金却被驳回，业主感到疑惑，我的墙面损坏了到底该归谁负责？
根据《住宅专项维修资金管理办法》，物业维修基金的使用方面只能是商品的共用部位，如住宅外墙开裂可以动用物业维修基金，但属于业主家里的问题就只能由业主自己负担。
也有业主认为，自家墙体开裂漏水是因为外墙开裂导致的、一位资深的物管公司老总表示，遇到这样情况他们会请专业的鉴定公司来对开裂问题进行调查了解，如果确属于外墙开裂导致的，是可以动用物业维修基金的。
我的物业维修基金谁在保管，安全吗？
只要是涉及钱的问题大家都很关心，一套房子的物业维修基金少则七八千元，多则几万元，一个小区就是几千万，这么大的一笔金额到底谁在监管？
佛山市建设局相关负责人表示，这笔资金现在是由各区建设局代为监管，每一户都有一个存折，无论是业主、物管或者政府都不能擅自动用，属于全体业主共有。
现在这笔资金按定期存在银行里，每月都有利息，很安全。目前有楼盘所提取的物业维修基金都还只是利息部分。
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