[摘要] 今日，佛山版限购令“双满月”。“平静湖面，偶有涟漪”，这是顺德楼市这两个月的注脚。平静是楼市的集体低迷，涟漪是部分楼盘发力促销制造的热闹。
今日，佛山版限购令“双满月”。“平静湖面，偶有涟漪”，这是顺德楼市这两个月的注脚。平静是楼市的集体低迷，涟漪是部分楼盘发力促销制造的热闹。
历经两个月的政策洗礼，顺德一手楼成交虽然仍主导全市成交量，但对比去年同期以及限购前已出现较大跌幅，价格则未见全面松动。对此，业内有关专家分析，价格走势直接影响政策走向，如果楼价还未明显下调，更严调控政策或将出台。
市场表现：量跌价平是主调
限购令出台后两个月，顺德一手楼成交量大幅萎缩：先以环比下跌近7成开篇，接着成交量就一直在低位徘徊，若遇上鲜有的新货面市和零星的促销则会出现短暂的反弹。
佛山世联地产的监控数据显示，4月份顺德一手楼成交量和供应量都有大幅减少，供销比为 1.53：1,成交面积 12.05 万平方米，在各区成交量位居，环比减少 45.5%，同比减少 43.6%；一手住宅成交均价为 8013 元/平方米（套内价格），环比跌 14.2%，同比上涨7%；成交总金额为 9.66 亿元，环比减少53.2%，同比减少39.7%。顺德商品房交易信息网成交数据显示，5月1日~16日，一手楼共成交776套，日均成交量仅为限购前一半的水平；而成交均价为7500元/平方米左右，个别区域均价仍维持在万元以上。可见，限购“双满月”，顺德楼价虽有下调，但是仍在高位运行，且受产品结构性调整的影响比较明显，市场整体表现为量跌价平。
记者在采访中发现，购房者普遍未感受到楼价的明显下跌，他们认为楼价下降幅度没有统计数据显示的那么真切。对此，业内有关专家分析说，限购令出台后，高端产品成交乏力，部分高端项目甚至出现一周零成交，而低价房源则加量入市且销售可观，从而拉低了新房的成交均价。
【延伸阅读】
三水大桥收费期长达55年 争取两年内政府回购 佛山楼市从量跌到价跌 禅城区成交环比跌七成 底价成交频现土地市场降温 房价能否迎来拐点 "明码标价"时代 楼市正处盘整期长远价值可期
产品结构：中小户型主导市场
限购令下，购房者的购买资格受限，而开发商的推货策略也随之变相受限。首次置业者和首次改善型置业者成为买楼的主力，基于这个群体对价格的敏感性，开发商顺势而为地集中推出总价相对较低的中小户型。
从目前的新房供应量和成交量来看，70~110平方米的中小户型所占份额，已成为市场的主导。顺德商品房交易信息网相关数据显示，4月份全区新增住宅预售1631套，其中三房或N+1的中小户型单位占5成以上，而5月份新增的574套住宅中更有8成是面向刚需买家的中小户型；而目前位居销售榜前列的同样是以主打中小户型的楼盘为主，包括有澳德蓝山、碧桂园豪庭、中怡一品、凯蓝名都、凤都雅居，以及上周开盘的廊桥名轩等等。
以5月13日开盘的廊桥名轩为例，首批面市的产品是135套78~112平方米的家庭实用型单位。其户型的“超高性价比”深受首次置业者欢迎，开盘当日即劲销 8成，强势引领楼市。
营销变阵：促销让利撼动刚需
佛山限购令出台的首月，买卖双方谁都“不甘心”，开发商普遍按兵不动，而有限的购房者由于有着心理优势则更加淡定地静观其变，又一场“拉锯战”悄然开启。当时，陈村的港隆国际“变阵”，在限购令出台次日即打出8.5折优惠，这是顺德楼市打折的楼盘。
随后，经历了一个多月的沉寂，开发商终于“坐不住”了，纷纷于五一传统销售旺季以五花八门的优惠以及楼盘活动吸引购房者，试探市场。五一期间，佛罗伦斯尚苑推出8.5折优惠，而柏悦湾的促销力度更大。由于购房者对促销的“感冒”，五一之后，有更多的开发商谋划着进行营销变阵，而新推楼盘也普遍调整了营销策略，不惜低价入市撼动刚需买家。其中，上周开盘的廊桥名轩以比同区域楼盘低1000多元/平方米的均价吸引了首次置业者，当仁不让地成为熊市中的“绩优股”；而同样旺销的澳德蓝山在开盘之初就定下了一步到位的优惠价格，6200元/平方米带精装修的优惠让很多刚需买家无法抗拒。
据记者采访了解，目前购房者的观望情绪依然浓厚，但有部分自住型的刚需买家，尤其是首次置业者入市积极性有所提高。他们普遍表示，如果价格合理，开发商优惠给力，一定会适时出手。
【延伸阅读】
三水大桥收费期长达55年 争取两年内政府回购 佛山楼市从量跌到价跌 禅城区成交环比跌七成 底价成交频现土地市场降温 房价能否迎来拐点 "明码标价"时代 楼市正处盘整期长远价值可期
后市分析：调控政策或加码压价
据悉，上周广州部分银行已经将首套房贷的首付比例提升到4成，贷款门槛进一步提高，而早前更有“首套房贷的首付有可能提高至5成”的传闻。然而，顺德各家银行表示，目前贷款购买首套房首付款比例不低于3成，贷款购买二套房首付款比例不低于6成的监管要求暂时未变。
从上一轮调控的方式来看，对于需求方面的调控措施是通过紧缩的信贷政策来“关水龙头”以抑制投资和投机需求。但是从近期市场表现来看，信贷政策中“关水龙头”的做法有可能向首次置业者“开刀”。
对此，业内专家分析说，在存款准备金率和存贷款利率一再上调的情况下，银行贷款审批更为严格，各家银行逐渐取消了原本的优惠，首套房和二套房的贷款利率都有所上浮，房贷收紧是大势所趋。综合国内各种政治、经济形势，房地产调控不会放松，并随时有可能加强。假如到了第三季度价格无实质性下调，调控力度定会加码。然而，市场本身存在着旺盛的需求，因此，预计未来几个月更大范围、更明显的价格调整可能成为市场的选择。
【延伸阅读】
三水大桥收费期长达55年 争取两年内政府回购 佛山楼市从量跌到价跌 禅城区成交环比跌七成 底价成交频现土地市场降温 房价能否迎来拐点 "明码标价"时代 楼市正处盘整期长远价值可期
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
