[摘要] 2012年的房地产市场在年初经历了“寒冬”的严寒之后，到了年终冬季却又感受了市场回暖后的“温暖”；在市场“真假”回暖还有争议的时候，政策调控会否趋紧的猜测又开始在坊间流传；在房价从下半年开始小幅爬升的同时，年底的土地市场却开始波澜汹涌，曾经一度消失的地王再度出现……
房地产企业两级分化
2012年，房地产行业短期偿债能力较去年底持续好转，招、保、万、金几大公司现金流充裕。
根据公开资料显示，2012年A股房地产上市公司整体的短期偿债能力持续好转，截至三季度末，现金与短期有息负债之比达到1.09，较去年底提升0.16，意味着行业整体的资金风险持续下降。
但业界认为，不同企业出现分化，龙头房企依托更均衡的业务体系，偿债能力回升比较明显，招保万金四大房企的现金与短期负债比值在1.6至1.9之间变化，明显高于行业平均水平，现金流充裕，短期偿债压力不大。而除招保万金的A 股房地产企业现金与短期负债之比虽然在一季度触底之后表现出小幅回升态势，但依旧处于低位，中小型企业的资金压力依旧突出。
但同时，因近三年市场景气度不高，一些为资金所困的小微房企已经在破产边缘。业内预测，2013年将有近1/3的房企最终退出市场。房地产市场的行业集中度会进一步提升。
土地市场年终火爆
在土地市场监管上，中央不断推进土地管理制度改革，加强土地市场监管。国土资源部屡次强调，要执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。
在土地供应方面，2012年全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温。土地推出量同比减少，成交量4月以后整体回暖。
整体来看，流拍、低溢价率、底价成交成为2012年全年土地市场的关键词。但随着销售回暖，2012年年终，高溢价率地块、高总价地块的地王也开始出现，土地市场渐渐从冷淡转为火爆。
业界认为，应警惕地方政府不断高涨的推地热情与开发商持续膨胀的拿地冲动形成合力，助推“地王”频现，引发房价上涨预期，顺势推高房价。而这种情形，也给2013年的调控带来了难度。
对于2013年的房地产市场，业界认为， 2013年宏观经济将企稳向好，房地产调控政策将继续坚持从紧取向，抑制投资投机的政策取向不会动摇。
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