[摘要] 2012年的房地产市场在年初经历了“寒冬”的严寒之后，到了年终冬季却又感受了市场回暖后的“温暖”；在市场“真假”回暖还有争议的时候，政策调控会否趋紧的猜测又开始在坊间流传；在房价从下半年开始小幅爬升的同时，年底的土地市场却开始波澜汹涌，曾经一度消失的地王再度出现……
市场先冷后热
在2010年到2011年严厉政策调控后，2012年开年，房地产市场以“惨淡”开局，市场成交大幅下滑。因市场销售不畅，大部分房地产企业资金链趋于紧张。一些项目开始选择“以价换量”的市场销售策略，其中一线城市市场比二三线城市更为惨淡。而在成交中，远郊、低总价产品成为拉动市场成交的主力。
但自年中开始，市场开始出现回暖迹象。业界认为多重原因导致市场回暖：楼盘降价、暂无新调控政策出台等。截至2012年年终，房地产市场回暖速度超过预期，部分购房者开始积极入市，房价有抬头迹象。
根据中国房地产 指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2011 年9月开始连续9个月下跌，2012年6月首次止跌后连续上涨。
市场需求方面，2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012年1至11月主要城市成交量持续回升，为近三年同期，11月单月成交量创2010年调控以来高点。
一线城市走势波动较大，回暖时间领先于二三线城市。一线城市由于对政策和市场较为敏感，月均成交量在6月率先达到近两年来高点，之后持续下行，10月起再度回升，11月成交86万平方米，创2011年以来新高。
房地产开发投资额增速企稳回升，但仍是近几年水平。2012年供过于求压力有所缓解，主要源于年内新开工面积的持续下降，而销售面积降幅不断缩小并在11月出现止跌增长。今年下半年以来销售投资比持续回升，略高于2008年。这表明企业的投资回报速度略有加快，资金压力稍得缓解。
资金来源整体增速显著提高，与销售相关的预付款和按揭贷款回升幅度，表明销量回升对企业资金状况的改善更加明显。据统计，2012年1至11月，房地产开发企业总资金来源合计8.58万亿元，同比增长14.1%，为2005 年以来第二低值，但较今年上半年提高了9.4 个百分点。除利用外资下降外，各类资金来源增速均高于上半年，其中与销售相关的定金及预付款、个人按揭贷款增速均高于2010年、2011 年，表明销售状况好转是开发企业资金状况在2012年好转的主要原因。
保障房超额完成目标
2012年，中央加大了保障房建设资金支持，要求各地要提前完成保障房建设目标，加大分配和退出信息公开力度，确保公开透明。国土资源部也多次提出，要合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地供应。
2012年1月，温家宝要求优化信贷结构，加强对国家重点在建、续建项目和保障性住房建设。6月，住建部、发改委等7部委联合发文鼓励民间资本参与保障性安居工程建设。
据住房和城乡建设部住房保障司消息，2012年1至10月城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，提前完成年度700万套新开工任务目标。此外，住建部在3月和11月分别颁布有关保障房的通知和办法，提出建立健全监管机制，加强分配和运营管理，做好信息公开工作，主动接受社会监督；建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住房保障对象的合法权益。温总理、李总理等领导在各地视察保障房工作时也都多次强调，要严格管理确保公平分配。
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