[摘要] 2012年的房地产市场在年初经历了“寒冬”的严寒之后，到了年终冬季却又感受了市场回暖后的“温暖”；在市场“真假”回暖还有争议的时候，政策调控会否趋紧的猜测又开始在坊间流传；在房价从下半年开始小幅爬升的同时，年底的土地市场却开始波澜汹涌，曾经一度消失的地王再度出现……
2012年的中国房地产市场，就好像是一场跌宕起伏的热播剧：在年初经历了“寒冬”的严寒之后，到了年终冬季，却又感受了市场回暖后的“温暖”；在市场“真假”回暖还有争议的时候，政策调控会否趋紧的猜测又开始在坊间流传；在房价从下半年开始小幅爬升的同时，年底的土地市场却开始波澜汹涌，曾经一度消失的地王又再出现……而步入2013年，这个为无数中国人所关注的房地产市场又将上演怎样的“剧情”，还要划上大大的问号。
当然，房地产市场在历经三年严厉调控从低谷开始回暖已是事实。2012年，成为政策调控的一个阶段性成果，既刺激合理住房需求，从而保证房地产市场正常运转，又严厉打击市场投资投机行为，使住房属性从投资品向居住品转变。
总体而言，2012年，楼市有调控后的惨淡经营，也有缓冲后的繁荣。对2012年而言，这是一个不错的结尾；对2013年而言，这是一个复杂的开始。
调控政策方向不变
2012年，政策环境调控方向不变，概括起来就是保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓。
一方面，地方政府为支持合理自住需求，多地调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好，为房地产市场带来利好；另一方面，中央严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，中央继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。
2012年，住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。在2011年，住建部部长姜伟新在住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷，政策松动迹象明显。
与此同时，地方政府积极出台各类政策鼓励合理需求。2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，还有厦门、天津、上海等地方调整了普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等政策，被业界认为是变相松绑。但触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，仅首套房的公积金制度调整得到支持和认可。
中央和相关部委多次强调房地产调控不放松，巩固调控成果，并在年中派出督察组监察落实情况。从2012年年初开始，温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策，同时提出房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇；二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。
2012年下半年，各部委相关负责人也指出，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房，特别是中小套型住房供应，防止房价反弹，加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。部分政策因扰乱政策预期被叫停，多地政府否认楼市微调，表示要坚决贯彻落实房地产调控政策。
具体看，2012年2月，上海出台居住证满三年可买第二套房的政策被叫停；7月，珠海楼市松绑一夜被叫停，这表明地方政策不可触及中央调控的底线。5至6月，河南省、湖南省、厦门市、义乌市等相关官员纷纷辟谣，表示有关媒体关于当地楼市微调的情况不属实，将维持调控政策不变。此外，北京、上海等地相关部门多次强调，要抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康，行业有序发展。9月，广州国土房管局相关人员透露，该局及时对中心城区个别异常高价的项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。10月，陕西出台了《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》，确定合理利润率并控制在10%左右，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求，以控制房价。
而货币政策在适度宽松形势下，仍严格执行差别化信贷政策，严格限制多套房贷款。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投资投机性购房。
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