[摘要] 回顾这一年，保利、金地等龙头房企年初十分疲软的销售表现让市场无不担心行业未来的前景。不过数月之后，市场用数据证明这个冬天并没有想象的这么冷。万科全年销售突破1400亿，绿地、保利加入“千亿俱乐部”，全国销售额前53名的房企都已是百亿销售规模，“百亿俱乐部”较2008年扩容5倍……
细分市场仍未成型
激烈的市场竞争和风险意识，让过去单一住宅开发企业开始向商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产等领域转型。与大型房企相比，中小房企面临在市场规模、拿地能力、融资能力等多方面困境。多数观察人士认为，中小房企终将难逃被淘汰的命运。中房协此前发布的 《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》就曾指出，如果房地产调控政策持续下去，未来三年内至少有30%的国内房企出局，房企总数将由目前的约5万家锐减至3.5万家。
据了解，2012年，万科、保利、恒大、中海等大型房企纷纷在土地市场抢地，并凸显出强强联合的趋势。截至12月份，万科、保利、中海、恒大4家房企拿地总金额超过1040亿元。但与2009年全行业疯狂拿地相比，2012年中小房企拿地的现象并不多，土地储备的能力也逐渐下降。
面对行业集中度的提升和行业分化，再加上调控政策趋势，一些中小房企被逼无奈或主动转型，由单一住宅向多元化经营转变。深耕行业细分市场成为当今中小房企暂避市场风险和大型房企市场空间挤压的选择。
“国内房企还未把专注细分市场作为长远的战略，仅仅作为企业品牌的补充。”徐枫认为，一些房企在转型细分市场过程中，市场管理团队仍然难以克服高利润诱惑，使得细分市场发育缓慢。
现实情况也如此。一向以白领阶层为主的万科，在产品开发中，也有高端豪宅产品配比。而一向标榜做文化旅游综合服务的华侨城，在其旅游项目中也依靠住宅开发获得。
动态
万科2012年年末拿地出现井喷
伴随着楼市暖冬共同出现的还有土地市场的回暖，去年12月，上海、天津、武汉等地频频有地王的消息传来。而以万科等为代表的实力雄厚的龙头房企无疑是在土地市场纵横的主角。
2012年11月，万科获得了12个地块的开发项目，合计获得权益容积率建筑面积233万平方米，支付权益地价64亿元，这曾是2012年公司单月新增土地储备的一个月份。不过相比大包大揽的12月，11月万科拿地的胃口还显得偏小。
据今日公告披露，2012年12月，万科共计在获得20个项目。据《每日经济新闻》记者统计，这20个项目权益容积率建筑面积约为434万平方米，这是万科新增项目建筑面积实现了连续第7个月的环比增长。项目分布在上海、杭州、苏州、成都、青岛、沈阳、大连等以二线城市为主的区域。
对此，瑞银证券认为，万科抓住政府增加供地量的机遇扩张土地储备，将使公司2013年～2014年的增长基础更加坚实。
数据显示，公司2012年1月～11月新增项目权益面积达1029万平米、对应地价287亿元，楼面均价仅2791元/平方米。据记者统计，去年12月公司需支付权益地价143.12亿元，对应楼面均价为3297.7元/平方米。
值得注意的是，在万科去年12月所获项目中，具有100%权益的项目数量占比明显提高，总共20个项目里有14个项目的权益为100%，占比70%，而同样拿地较多的11月，100%权益项目仅占全部12个项目的25%。同时，12月也是万科2012年拿地金额首次超过销售额的月份。
国泰君安行业分析师李品科表示，万科的现金优势已充分转化为拿地优势,为下一步规模的增长和市场份额的提升埋下伏笔。
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