[摘要] 今年一季度，房地产销售市场由前两月的“极寒”状态，渐渐在3月出现暖意。这种回暖背后，是地方政策影响刚性需求的预期，以及龙头房企带头降价促销双重作用的结果。
多卖房子少买地：万科不差钱？
根据《上海证券报》近日调查，目前多数房企经营压力依然很大，但随着现金流意识的增强，房企逆势生存能力也在提高。万科集团总裁郁亮表示，“只有那些实现快速周转的，不囤地、不捂盘的企业才可能在今年下半年胜出。”
龙头房企也不例外。以万科为例，2011年12月，万科向华润深国投信托申请信托借款10亿元用于上海五街坊开发。今年3月，万科再次向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，年利率分别为10.6%和10.5%，资金用于多个项目的开发。
不过，在3月13日召开的万科2011年度财报发布会，郁亮表示，多卖房子少买地是今年坚持的方针，因此万科并不缺钱。同时，郁亮还否认华润给万科的新增信托源于缺钱。
尽管有郁亮一番“不差钱”的高调言论，但从上海市场来看，万科并不轻松。“对于万科上海市场，基本可以用三个字形容，那就是多、远、难。短期内经营压力比较大。”新任上海万科总经理孙嘉在万科内部周刊上坦言。具体来说，万科在上海有10余个项目，涉及高中低端住宅、商业综合体、绿色建筑等多个品类，又多在外环外区域，且部分项目出现经营性困境，市场竞争力有待提升。“2012年，是上海万科压力，任务最重，且挑战性的一年。我们要努力做到规模增长，利润提升，盘活滞重项目，提高产品竞争力、营销能力，以及成本控制能力。”孙嘉说。
而一位接近万科的上海房地产界人士介绍，上海万科目前在售项目基本为成本销售，拟售楼盘五街坊等因为价格迟迟不能确定而一直没能入市销售。“前几年上海万科一直想走类似华润的高端物业路线。无论是外立面的石材还是园区景观，都投入较高成本。这种豪宅化倾向其实与郁亮一贯坚持的‘高性价比’快销战略有所出入，导致上海万科项目成本较高，定价较高，却销售不畅。今年上海万科或许会在价格上有更大让步，同时实行较严格的成本控制。”
虽然万科上海市场只占万科业务的十分之一，但也多少说明了万科以10%以上成本融资的原因所在。“如果是我，这么高成本的融资，我不接受。”SOHO中国董事长潘石屹告诉记者。
其实，总体来看，万科资金链压力在全行业中看并不大。数据显示，截至2011年末，万科资产负债率上升至77%，但剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例仅为39.6%，且持有货币资金总额高达342.4亿元，高于其短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。
而包括雅居乐、绿城中国、盛高置地等多个房企，在标普等国际评级机构看来，很有可能出现现金流无力应付短期债务重压的局面。
今年一季度，包括合景泰富、碧桂园、中海、雅居乐、华远、万科等多个大型房企启动融资计划，形式包括发行定息优先票据、配股、银行贷款等。业内人士认为，今年房企债务到期高峰的到来，是迫使其不得不迫切融资的重要原因。
根据申银万国报告，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿本息到期。个集中兑付期是今年3月，兑付额度为147亿元，面临兑付的房企将承受较大的资金压力；今年6月、7月和8月将是接下来的另外三个兑付高峰期。
中金公司表示，房地产信托产品的兑付风险虽然总体可控，但预计10%至15%的信托项目可能在今年出现违约风险。不过，大多数开发商会选择降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对短期债务压力。
机构观点
光大证券：
不存在出台更为严厉政策的可能性
我们认为房地产调控仍处在两难境地，而两难境地中，需要更为侧重于关注调控各方的实际行动。首先，行业目前不可能也不需要更为严厉的政策，虽然成交量有所回升，但仍属较低水平，在未来几个月内，开发商资金压力及库存仍在上升过程中，房价没有上涨压力。
其次，地方政府、银行等机构的实际行动在支持首套住房需求。这是两难境地中最为实际的行动。
再次，未来几个月，房地产投资下滑拖累整体经济的情况会出现，房地产调控只有进一步放松的可能，不存在出台更为严厉政策的可能性。楼市会在略好于去年的水平上进行修复。
中金公司：
二三季度房价将有明显下调
我们对于2012年政策面整体判断是循序渐进的放松，地方政府微调、货币政策放松在中央政策转向之前，政策放松趋势已经明确但不会一蹴而就。我们认为，中央政策放松时点将与行业基本面见底同步，可能在三、四季度间或往后。
目前存货仍处于历史高位，意味着在二、三季度间有望看到一波较为明显的房价下调。长期看，中国房地产发展还将以“市场+政府调控”并举的方式，兼顾公平和稳定。未来房地产行业利润率将下行，净资产率的提升将主要依托周转率加快，从而利好资金优势明显，定位主流刚需产品的高周转的龙头公司。
国金证券：
房价再次反弹才是地产股风险
春节后新房市场的价格虽仍为下行趋势，但部分城市的二手房市场出现了涨价的情况，中央本次的讲话会令市场各界预期变得更为明确，防止房价随成交的回升而再次出现反弹。我们一直强调，如果房价再次反弹，才是地产股的风险，因为地产的政策周期将再次被延长。
【推进阅读】
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