[摘要] 今年一季度，房地产销售市场由前两月的“极寒”状态，渐渐在3月出现暖意。这种回暖背后，是地方政策影响刚性需求的预期，以及龙头房企带头降价促销双重作用的结果。
今年一季度，房地产销售市场由前两月的“极寒”状态，渐渐在3月出现暖意。这种回暖背后，是地方政策影响刚性需求的预期，以及龙头房企带头降价促销双重作用的结果。
纵观一季度，房地产企业资金压力仍然很大，新一轮融资正如火如荼地展开。但根据《上海证券报》调查，市场对后市并不过于悲观：从政策面上看，尽管今年两会期间中央以“房价远未达到合理价位”来强调房地产调控的坚定性，但市场仍然对一些微调政策抱有期望。其间，只要企业不盲目乐观，贸然涨价，反而更积极地制定销售策略，今年仍有一些出货窗口出现。多数龙头房企完成与去年持平的销售目标仍是大概率事件。
总体来说，就如万科集团总裁郁亮所言，政府调控能力在增强，房地产企业的“保命能力”也在增强。更多民营企业将2012年定位为“保命”的一年，只要稳定住现金流，房地产业作为内需领域的重要产业之一，市场前景仍可期待。
一季度销售同比下滑明显 3月“微幅”回暖
“我们现在不看政策，也不看同行，一心做好自己的销售计划，快速回笼资金是首要目标。”南京栖霞建设董事长陈兴汉告诉记者。这句话其实反映了大多数房地产企业目前的心态。在调控政策风云变幻的2012年一季度，房地产企业少了此前的观望与等待，纷纷选择埋头促销。
纵观一季度楼市，我们可以看到由“极寒”转向“微暖”的清晰过程。根据中指研究院的数据，2012年1月份，中国100个城市中有60个城市环比下跌，整体住宅均价为8793元/平方米，环比下降0.18%，为连续第五个月下降。而包括北京在内的十大城市住宅均价为15565元/平方米，同比下跌0.62%，成为自2010年6月以来首次同比下降。
到了2月，上述百城住宅平均价格降至8767元/平方米，价格环比下跌城市数量扩大至72个。而上述十大城市住宅均价再降至15516元/平方米，同比下跌1.41%，跌幅扩大。从企业合同销售金额来看，今年前两个月，龙湖同比降54%，保利同比降30%，万科同比降27%，恒大同比降70%。
但是，到了3月份，楼市销售却出现了小阳春，尤其是两会期间，在3月5日至3月11日当周，一线城市北京、上海、广州和深圳的一手房成交较前四周平均成交量分别上升14%、10%、21%和上升37%。成都、杭州等地成交面积较前四周平均水平增长45%和130%。北京3月上旬新建住宅共签约1743套，环比上涨34.7%，二手房签约2911套，环比上涨138%。
“南京2月底开始房子突然好卖起来。搞不清楚是什么原因。”一位南京房地产业人士称。数据显示，南京3月前两周成交面积均在14万平方米左右，已经较2月初6.4万平方米的周成交量有大幅增长。
3月中旬，记者来到位于南京栖霞仙林大道北侧的栖园别墅项目，销售人员称，其在2月底一周内销售过亿元，改善性需求的入市迹象非常明显。
一位前来看房的购房者王先生表示，在观望了近一年后，令其决定入市选房的主要原因是政策微调的迹象。“我们现在最关心政策啥时候转向，如果政策放松了，房价肯定要涨。”王先生称。楼盘销售人员也表示，其实对于改善型需求来说，所谓限购并不是不能解决的问题，比如公司名义购房，比如补交1年个税等。而很多刚需不愿意入市的真正原因其实还是期待未来有更大降价幅度出现。
也就是说，一旦政策转向的迹象出现，强大的刚需和改善性需求将大举入市，如果同时遭遇供给高峰，二季度将有更多企业参与到“以价换量”大军中。房价下行趋势不会改变，但降价幅度可能随着成交量回暖而收窄。
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政策博弈成为影响市场走向主因
根据记者调查，一季度，影响成交量大起大落的重要因素确实是政策预期。1至2月，包括芜湖、杭州、北京、上海等18个城市陆续推出救市政策，包括提高普通商品房标准，提高公积金贷款额度、契税优惠、购房补贴等多种形式，一些地方甚至直接松绑限购令，将部分非户籍人士纳入可购二套房范围。这些举措对市场预期产生较大影响，部分地方一二手房看房与购房量大幅上升。开发商开始宣传房价回升，希望引导更多需求入市。
不过，这种回暖预期很快被更明确的严格执行调控的信号所改变。典型事件是上海叫停松绑限购举措以及今年两会期间国务院总理温家宝对楼市的表态。
2月底，上海对楼市限购老政策做出新解释，即非上海户籍人士持居住证满三年可购买二套房，率先对“限购令”进行微调。此后数日，A股地产股连续大幅上涨，购房者因预期变化而开始积极入市购房。不过，短短7天后，该政策被地方政府宣布废止。有消息称，上海松绑限购的做法因有违调控大局。
在接下来的两会中，温家宝以“一些地方房价远未回到合理价位”来强调楼市调控不能放松，房地产市场再度陷入观望。
“从本质上说，中央在不断坚定房价回调的预期，所产生的结果是：购房者持币观望时间越久，开发商降价可能性越大。”一位接近住建部的房地产业知名人士向记者表示。
这种预期无疑对开发商影响重大。3月15日，上海市春季房展会开幕，虽然龙头房企鲜有参与，但参加企业已经不再坚挺不降。7.7折的价格优惠开始在市场上出现。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，虽然房企所推特价促销房源仍有噱头意味，但是随着调控长期深入，中国房地产市场正在出现结构性的转变，房企开始迎合市场主流需求，小户型、低总价等房源增多，部分项目价格开始接近成本线。房企暴利正在逐步褪色。
而根据记者调查，无论是恒大、龙湖这样的龙头民企，还是保利、招商、中粮这样的典型国企，都在全身参与“积极定价”行列。“誓死不降”的少数企业或者是资金链尚可维持，或因为拿地成本过高，形成“降与不降同样亏”的尴尬局面。
“以价换量”成共识 乐观预期全年目标
如果要预测一季度房地产销售数据，因为受1、2月份大幅下降的影响，房企一季报销售收入同比增长者可能不多。不过，值得注意的是，对于今年后三个季度的销售状况，很多被访企业并不悲观。
资料显示，在已经公布今年全年销售目标的企业中，恒大地产、碧桂园两家企业销售目标略低于去年。富力地产、合景泰富、龙湖地产2012年销售目标微增9.8%、4.3%和1.9%。万科、保利等企业虽未官方公布销售目标，但据企业内部人士透露，完成与去年基本持平的销售目标，没有太大问题。
调查中，企业普遍认为，从政策面上看，新的紧缩性政策出台绝无可能，相反，地方微幅宽松政策还会陆续出现，这将吸引更多需求入市。这个时候，只要开发商不轻易提价，而是继续选择低价跑量，很多企业仍有望完成全年销售目标。
开发商们对宏观政策的理解与市场有些出入。在他们看来，温家宝总理在两会期间的表态坚定了房地产调控的决心，也流露出了房地产业影响宏观经济的繁杂性。“房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”温家宝此前表示。
业内人士预测，房地产投资增速下降对经济产生的链条性问题在今年将不可避免地出现。华夏银行高层透露，从银行体系来看，部分房企已经出现贷款现象，但目前周期不长。如果商品房销售市场持续现状，开发贷款大量现象可能在年底出现。这些因此都可能令宏观调控政策在基调不改的前提下有些微放松。
甚至有机构认为，随着二季度的到来，房地产投资下滑带来的经济基本面问题会逐渐明显，部分企业资金链问题可能爆发，越来越多城市将加大救市力度，比如提高公积金贷款比例，提高普通商品房标准，变相降低营业税契税等。
其实，早在2月底，住建部等七部委就联合发布《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告，提出今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。中金公司研究人员介绍，从中金与银行及开发商沟通的情况看，首套房按揭利率额度放松已成事实，四大行首套房贷利率已经全面回到打折状态。中央已经明确表态支持普通商品住宅的建设，同时对高周转型大公司的开发贷款给予支持。机构预测，货币政策的实际宽松与地方政府自主决策的局部放松，将在未来成为楼市政策主基调。
与以往不同的是，根据本报调查，面对这种政策环境，开发商并未盲目乐观，而是仍然坚持以价换量。“今年以来，保利、招商等国资房企领降，其实很有信号意义。因为他们获得了更权威的调控信息，基本上明确了今年全年紧缩性大基调不会有变化。因此，定向宽松只是给了企业快速以价换量的短暂出货窗口，而绝不适合全面回调价格。”中粮地产某高层告诉记者。据他透露，中粮地产等国企未来将更多地开发普通商品房，以适应调控需求，房地产暴利模式确已终结。
“目前来看，万科、保利等资金链还是很安全的。只要这些大型房企在今年坚持少买地、多卖房，现金为王，不能说利润率有多高，生存下来没有任何问题。过了这个阶段，房地产仍然是内需产业的重头之一。”一位房地产界人士称。
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多卖房子少买地：万科不差钱？
根据《上海证券报》近日调查，目前多数房企经营压力依然很大，但随着现金流意识的增强，房企逆势生存能力也在提高。万科集团总裁郁亮表示，“只有那些实现快速周转的，不囤地、不捂盘的企业才可能在今年下半年胜出。”
龙头房企也不例外。以万科为例，2011年12月，万科向华润深国投信托申请信托借款10亿元用于上海五街坊开发。今年3月，万科再次向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，年利率分别为10.6%和10.5%，资金用于多个项目的开发。
不过，在3月13日召开的万科2011年度财报发布会，郁亮表示，多卖房子少买地是今年坚持的方针，因此万科并不缺钱。同时，郁亮还否认华润给万科的新增信托源于缺钱。
尽管有郁亮一番“不差钱”的高调言论，但从上海市场来看，万科并不轻松。“对于万科上海市场，基本可以用三个字形容，那就是多、远、难。短期内经营压力比较大。”新任上海万科总经理孙嘉在万科内部周刊上坦言。具体来说，万科在上海有10余个项目，涉及高中低端住宅、商业综合体、绿色建筑等多个品类，又多在外环外区域，且部分项目出现经营性困境，市场竞争力有待提升。“2012年，是上海万科压力，任务最重，且挑战性的一年。我们要努力做到规模增长，利润提升，盘活滞重项目，提高产品竞争力、营销能力，以及成本控制能力。”孙嘉说。
而一位接近万科的上海房地产界人士介绍，上海万科目前在售项目基本为成本销售，拟售楼盘五街坊等因为价格迟迟不能确定而一直没能入市销售。“前几年上海万科一直想走类似华润的高端物业路线。无论是外立面的石材还是园区景观，都投入较高成本。这种豪宅化倾向其实与郁亮一贯坚持的‘高性价比’快销战略有所出入，导致上海万科项目成本较高，定价较高，却销售不畅。今年上海万科或许会在价格上有更大让步，同时实行较严格的成本控制。”
虽然万科上海市场只占万科业务的十分之一，但也多少说明了万科以10%以上成本融资的原因所在。“如果是我，这么高成本的融资，我不接受。”SOHO中国董事长潘石屹告诉记者。
其实，总体来看，万科资金链压力在全行业中看并不大。数据显示，截至2011年末，万科资产负债率上升至77%，但剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例仅为39.6%，且持有货币资金总额高达342.4亿元，高于其短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。
而包括雅居乐、绿城中国、盛高置地等多个房企，在标普等国际评级机构看来，很有可能出现现金流无力应付短期债务重压的局面。
今年一季度，包括合景泰富、碧桂园、中海、雅居乐、华远、万科等多个大型房企启动融资计划，形式包括发行定息优先票据、配股、银行贷款等。业内人士认为，今年房企债务到期高峰的到来，是迫使其不得不迫切融资的重要原因。
根据申银万国报告，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿本息到期。个集中兑付期是今年3月，兑付额度为147亿元，面临兑付的房企将承受较大的资金压力；今年6月、7月和8月将是接下来的另外三个兑付高峰期。
中金公司表示，房地产信托产品的兑付风险虽然总体可控，但预计10%至15%的信托项目可能在今年出现违约风险。不过，大多数开发商会选择降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对短期债务压力。
机构观点
光大证券：
不存在出台更为严厉政策的可能性
我们认为房地产调控仍处在两难境地，而两难境地中，需要更为侧重于关注调控各方的实际行动。首先，行业目前不可能也不需要更为严厉的政策，虽然成交量有所回升，但仍属较低水平，在未来几个月内，开发商资金压力及库存仍在上升过程中，房价没有上涨压力。
其次，地方政府、银行等机构的实际行动在支持首套住房需求。这是两难境地中最为实际的行动。
再次，未来几个月，房地产投资下滑拖累整体经济的情况会出现，房地产调控只有进一步放松的可能，不存在出台更为严厉政策的可能性。楼市会在略好于去年的水平上进行修复。
中金公司：
二三季度房价将有明显下调
我们对于2012年政策面整体判断是循序渐进的放松，地方政府微调、货币政策放松在中央政策转向之前，政策放松趋势已经明确但不会一蹴而就。我们认为，中央政策放松时点将与行业基本面见底同步，可能在三、四季度间或往后。
目前存货仍处于历史高位，意味着在二、三季度间有望看到一波较为明显的房价下调。长期看，中国房地产发展还将以“市场+政府调控”并举的方式，兼顾公平和稳定。未来房地产行业利润率将下行，净资产率的提升将主要依托周转率加快，从而利好资金优势明显，定位主流刚需产品的高周转的龙头公司。
国金证券：
房价再次反弹才是地产股风险
春节后新房市场的价格虽仍为下行趋势，但部分城市的二手房市场出现了涨价的情况，中央本次的讲话会令市场各界预期变得更为明确，防止房价随成交的回升而再次出现反弹。我们一直强调，如果房价再次反弹，才是地产股的风险，因为地产的政策周期将再次被延长。
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