[摘要] 在佛山的房地产市场，一场“末攻”悄然拉开帷幕，在今年的最后两个月时间中，发展商大举推货，实现自我救赎。
在佛山的房地产市场，一场“末攻”悄然拉开帷幕，在今年的最后两个月时间中，发展商大举推货，实现自我救赎。
时日不多、机会渐少，佛山楼盘在2011年的“末攻”势头迅猛。在10月底，就有不少在售项目率先出货，在禅桂中心城区，7字头带装修的单位浮现，豪宅项目定价也更为平和，顺德的楼盘更是以非住宅产品为重心，为了拿下最后两个月，楼盘可谓是十八般武艺都用上，力求突破限购束缚，完成今年的任务。
供应商住并进加大供货回笼资金
新货加推不停、新盘轮番登场，从本月初至今，佛山五区的新盘新货供应开始“上量”。南都记者本周的人肉统计显示，今年最后两个月，整个禅桂新中心城区新房的供应量就高达2000套左右，新房供应力度不亚于国庆黄金周前后。
在佛山五区，包括禅桂中心城区和顺德中心城区，近期都有新盘和新货密集推出。以禅桂新中心城区为例，仅仅全新的将开盘项目就有4个之多，加上加推新货的在售楼盘，有10多个，而顺德区从现在到年底，加推新货的在售项目，也多达10个。
在这些新盘新货当中，提前“抢跑”加速面市的项目为数不少，且取得不错的业绩。上周末开盘的东海国际三期、中信山语湖“御湖”洋房组团以及云山峰境花园都在所在片区市场掀起热销狂潮，其中前两个项目货量都约为近300套，目前已经消化了大半。
只争朝夕、回笼资金的发展商，还不只推出洋房产品。在禅桂中心城区，碧桂园城市花园、星星华园国际等项目频频推出商铺，不少在售项目也推出车位吸引业主购买，顺德也有不少项目推出商业物业吸引投资者，发展商年底吸引购房者，可谓是“商住并进”。
在发展商看来，尽管2011年仅剩下最后两个月，但各路房企还是不得不尽力争取。长信房地产集团营销总监徐伟钊就指出，近期佛山市场供应量大增，和一些上市公司年底提交股市报表，企业要完成年终任务息息相关，回笼资金是一个普遍的目的。
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产品中小面积仍是主流
以禅桂中心城区从本月初开始推出的新盘新货为例，大部分推出的都是中小户型为主的洋房。其中70-120平方米的产品相当普遍，这些产品往往都有两房和小三房选择，像东海国际三期一样打出“首付17万”这样的推广语，以低总价和低首付吸引买家入场。
实际上，近期不少楼盘反映，在市场上热销的仍是一些满足刚需的产品，但一些面积居于100平方米左右的三房产品更受市场欢迎。世联地产佛山公司最近两周的市场周报就显示，10月31日以来的两周时间内，全市新房成交平均面积段都在110平方米左右。
有发展商透露，目前一些较小面积段的两房产品反而不怎么好卖，原因在于首次置业者也很重视自己的置业名额。而一些新推项目同样看中这一客户心态，如月底即将开盘的罗马新都，首推产品都是90平方米的三房产品。
价位优惠幅度还在加大
年底新盘新货供应小高潮，争取的是有限的购房者，楼盘之间的竞争也变得格外激烈。在这种情况下，为了吸引有限的具备资格的购房者，发展商在价位上作进一步的优惠和让步，这种情况已经在近期的佛山市场显现。
以上周末热销的东海国际三期为例，如果刨除与二期在产品和朝向等方面的差异，价位上无疑变得更为实惠。这一项目三期洋房带精装修的价位仅有7500-8400元/平方米，比起二期约9000元/平方米的价位更为优惠。
而另一些在售项目，同样在优惠和促销上力度加大。利海尖东半岛月初推出的洋房，的单位仅有7500元/平方米，而碧桂园城市花园目前的洋房毛坯售价为8000多元/平方米，这一项目计划近期加推带精装修8000多元/平方米的新产品，以更为优惠的价位吸引买家入场。
一些高端项目，也是以更为贴近市场期望值的价位入市。星星华园国际二期10月29日推出的小户型组团，单价仅有10500元，作为周边没有多少竞争对手，堪称地铁上盖物业的一个项目，其定价在销售中也撬动了不少买家的购买欲，市场消化情况良好。豪宅大盘中信山语湖，首期洋房也仅有7000多元单价，低于市场期望值。
“开发商对价格的期望值调低了！”徐伟钊对此分析称，由于新盘新货扎堆，楼盘普遍面临相当大的竞争压力，加上符合购买资格的购房者并非遍地都是，因此不少楼盘在价位上作出调整，降低了购房者入市的门槛。
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禅桂新中心城区
新盘
重磅项目多货量超国庆
在禅桂新中心城区，禅城区无疑是新盘最为集中的片区，而且重磅项目为数不少，用新盘扎堆“密集轰炸”形容，毫不为过。
在禅城的城西板块，更是新盘集中推出的区域。位于城西板块的两大新盘罗马新都、星晖盛汇园将从本月底开始正式开盘，本周末的样板间开放几乎也是同步进行，仅这两个项目，首期总货量就达到了300多套，再加上先期开盘的东海国际三期，整个城西片总供应量达到了600套之多。
而在祖庙中心区，东建集团大手笔打造的铂顿国际公寓也有望在近期推出。这一项目定位相当高端，产权式公寓虽然是住宅性质，但填补了这一区域缺乏高端酒店式公寓的空白，带家电精装修标准6000元/平方米更是市区首屈一指，这一项目一期公寓货量就有500多套，供应量相当充裕。
除此之外，城南片区也有新盘入市，位于绿景路的综合体项目保利·天玺临时咨询中心开放，吸引了不少高端投资者关注。令这些投资者动心的是，这一项目首推的是商业性质的国际公寓，因其不限购、不限贷而备受准买家看好。
总体而言，禅城区新盘大举登场之势，甚至超过了国庆黄金周前后，新盘纷纷押宝年底，给片区提供了充裕新房供应量的同时，对片区的在售和新售楼盘而言，都意味着不言而喻的压力和竞争。
新货
高端项目发力错峰错位推货
新盘竞相推出，新货也不落后。从月初开始，整个禅桂中心城区和东平新城的新货供应量也相当密集，为了错峰推货，不少在售大盘从10月底就开始推出新品应市，在城南、老城区和桂城、东平新城，总体供应量十分充足。
在禅城老城区，岭南天地二期预计会在下个月面市，是禅桂中心城区新货供应的项目之一。这一项目二期拥有近300套洋房、50套别墅，定位也是位居整个禅桂中心城区最前列，加上岭南天地商业街即将全面营业，因此备受准买家青睐。
除此之外，在售高端项目在禅桂中心城区和东平新城的新货供应量同样相当充裕。定位高端的星星华园国际二期350套新货在10月29日就推出市场，而这一项目近期还计划分两次推出新品面市，东平新城的保利东湾也计划推出87套新品洋房。
一些热销大盘同样在近期开始密集推货。上周末，佛山大道北的热销大盘东海国际推出全新三期项目，近300套洋房以“7”字头带精装修推出市场，当天成交就达到大半，同处城南的热销大盘碧桂园城市花园同样打算推出新货。
虽然供应量巨大，但这一区域的发展商采取了一定程度的错峰、错位推货的策略，以东平新城板块为例，招商依云水岸在售的洋房产品，的单位仅有90多万，而同期保利东湾则主推改善型洋房，错位推货、避免恶性竞争的策略显而易见。
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南海新盘
镇街 刚需产品低总价入市
作为镇街年底入市的新盘，位于丹灶的云山峰境花园可算是开盘的项目之一。该项目已于上周六正式开盘，推出约180套面积在75-90平方米的洋房。据开发商透露，推出的单位开盘成交率达到八成，主要是刚需买家购买。
云山峰境花园的热销在一定程度上可以代表部分镇街新盘的优势，该楼盘成交单价约为4900-5000元，以90平方米计算，总价也仅为45万元，对比中心区万元上下的单价水平以及大面积单位的入市门槛，优势十分明显。
对此，也有业内人士分析，许多在售的楼盘由于受到前期产品价格的限制，所以价格调整方面十分慎重，但是新盘的定价从开盘就可以更贴近市场和消费者心理预期，这也是新盘受追捧的原因之一。
此外，即将推出的几个新盘的自身素质也都相对不错，例如云山峰境花园的生态环境和社区配套都十分完备。高明的美的西海岸更是定位为西江新城的地标项目，而里水的领地海纳公馆，也是位居里水最成熟的区域。
新货 改善型产品与广佛盘放量
值得注意的是，虽然各大镇街的不少新盘都以中小户型产品为主打，但仍有在售楼盘的新组团，是以改善住房甚至是超大户型豪宅组成。
例如上周刚刚推出洋房组团的中信山语湖，虽然其洋房面积仅有60平方米，但是单位也达到了160平方米，加上楼盘的高端配套和区位，吸引到不少改善型的自住买家。据开发商介绍，推出的单位已经成交近9成，其中大户型被认购一空。
除了已经开盘的中信山语湖，丹灶的桂丹颐景园将推出的是中心区域联排别墅，面积约210-255平方米，恒大御景半岛将推出全新压轴组团“帝一湾”，为202-275平方米的江景豪宅。
广佛板块12月底也将成为供应主力。除了恒大御景半岛和中信山语湖之外，时代糖果的全新三期也将在月底开盘。
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顺德 新盘
综合体项目是亮点
新盘方面，年末顺德市场迎来多个商业或综合体项目。位于均安的都市经典项目，目前已经进入蓄客的冲刺阶段，预计月底或12月初即将正式发售，这是均安的城市综合体首次亮相。而在容桂桂洲大道商圈，金建M O也将于月底亮相，尽管定位为商业项目，但其首批推货主要以嘉泓苑组团为主，面积为65～103平方米2房至3房的实用户型，首批货量约150套。与之相邻，定位为容桂城市综合体的新幸福领汇也已经于近期开放样板间，预计12月正式开售住宅项目。
在纯住宅项目上，伦教的新境誉花园宣传攻势来势汹汹，已经开始接受认购，预计12月份正式开始销售。此外，均安的世友工业城首期产品，也将于12月正式亮相，在艰难时世下依然敢亮相市场，可见开发商对产品的信心。
仔细分析这批项目，要么商业地产、工业地产等不限购、不限贷的项目，要么是位置资源一流的住宅项目，这也是他们敢于放手一搏的原因，至于效果如何，还需要等待时间的考验。
新货
豪宅盘刚需盘齐抢市场
目前在售的多个主力楼盘，都陆续宣布了推新的计划，从主打高端的万科水晶城到面向普罗大众的刚需楼盘，都将有新货推出。万科水晶城上周开放了新的样板间，预计11月下旬即将推售新货，8月份其力推13座楼王单位，曾收获不错的业绩。此次力推望江单位，素质更高，销售状况将成为豪宅风向标。美的御海东郡天玑组团3-4座，保利东湾等已经拿到预售证，近200套单位，也将为市场提供新的供应。
在主要面向首次置业及首次改善型置业群体的楼盘中，打算推出新货的产品更多，杏坛的佳兆业可园将推出大观邸组团，面积在160-220平方米之间，容桂柏悦湾全新组团珑湾已经于上周开放样板房。此外，前期销售红火的伦教涛汇领御领峰组团、龙江碧桂园豪庭42栋等，都将成为年末市场的生力军。
初步预计，上述楼盘的新增供应货量在2000-2500套之间。
后市预期
“小步快跑”步步为营“方为推货良策
从本月初到现在，仅仅禅桂中心城区就有2000套货量寻找“婆家”，天量的供应冲击市场，对发展商而言既是揽客的机会，也意味着库存可能会增加，在这种情况下，“小步快跑”、“步步为营”的推货策略就被不少佛山发展商所倚重。
以禅桂新中心城区来看，不少新售和在售的楼盘，都不敢一次性大批量推货。即使是一些新开盘项目，首期货量往往也在100到200套，超过200套的项目在这一次的推货小高潮中并不多，显示楼盘对后期清库存的压力颇有担忧。
南海一项目营销负责人就指出，项目前期开盘之后取得了不错的市场业绩，但后期清库存相对缓慢，因为后期的产品往往是价位较高的产品，虽然素质不差于已售出的产品，但买家认同程度无疑也将降低。
而单个楼盘的存货现象存在，也在一定程度上影响此次推货高峰期的销售前景。根据世联地产的监测，从10月31日以来的两周时间内，佛山五区新房网签套数分别只有526套和1064套，而根据本周南都记者粗略统计的数据，五区这波推货高潮总货量可能会在5000-6000套之间，新盘新货的消化前景不容乐观。
但合富辉煌佛山公司副总经理黄保华则认为，年底对购房者是一个良好的入市时机，大批的货量推出市场，发展商做出更多的让利，对市场本身也是一个刺激，近期不少购房者也认为已经是一个良好的入市时机，新盘和新货的销售前景还是不错的。
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专家说法
抄底时机到合适可出手
长信地产集团营销总监徐伟钊
今年最后两个月，对于购房者来说是一个不错的入市时机。购房者想买到便宜的房子可以理解，但也要根据自身的需求和实际理性出手。
从近期来看，楼盘让利在增多，一些楼盘为了回笼资金，优惠程度比以前更甚一筹，因此对于刚性需求买家来说，应该是一个合理的出手机会。但在出手的心态上，不要抱着一味抄底的思想，认为合适就可以入市。
项目稀缺性带动买家购豪宅
合富辉煌佛山公司副总经理黄保华
近期从市场上楼盘加大供应的现象看，购房者除了可以获得更高的优惠之外，选择面也在扩大，一些资源较好的豪宅项目，也有希望吸引更多的改善型买家入市。
从市场上将推的一些豪宅项目来看，资源占有无疑是非常优越的，这对购房者而言，他们看重的是整个项目的稀缺性和整体素质，这是改善型买家近期出手买豪宅的一个普遍心态。
选择指标性楼盘更有保证
佛山经纬房产咨询有限公司副总经理蔡晓东
年底的新产品供应，老城区有不少新盘，各大镇街也有不少大盘入市，从产品方面来看，无论是首次置业的刚需，还是改善型，甚至是投资类客户，目前都有合适的产品供应。
从时机来说，年底开发商加大了促销力度，以及优惠。所以对于观望大半年的消费者来说，也是时候入市了。
但需要提醒的是，对于买家来说尽可能选择指标性楼盘，这样对于物业以后的和保值都更有保障。
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