[摘要] 上海迪士尼是块“大蛋糕”，早在几年前就引来了各方投资者，房地产成为最早的受益者。然而，随着项目开工建设周期的展开，它还将留给炒房者多少期待？上海迪士尼从2005年开始，经历了整整5年的波折。从最初的种种传言到发改委最终确认，其间颇多周折，周边房价一路上涨，经历了一番又一番的炒作。
上海迪士尼是块“大蛋糕”，早在几年前就引来了各方投资者，房地产成为的受益者。然而，随着项目开工建设周期的展开，它还将留给炒房者多少期待？上海迪士尼从2005年开始，经历了整整5年的波折。从最初的种种传言到发改委最终确认，其间颇多周折，周边房价一路上涨，经历了一番又一番的炒作。本月8日迪士尼举行奠基仪式，正式动工，标志着上海迪士尼建设全面启动。
成交均价20140元/平米
据统计，自2009年一季度开始，川沙板块的成交均价尚在9378元/平方米，在全市成交均价中并不属于高成交均价。而在2009年第四季度迪士尼正式宣布落户之后，位于上海迪士尼项目周边川沙板块的房价几乎全面上涨，成交均价为12797元/平方米，此时，正值上海迪士尼宣布正式落户。此后的2010年，该板块的成交均价继续呈上涨趋势。
2010年一季度，川沙板块商品住宅成交均价为16290元/平方米，至二季度，成交均价达到了24230元/平方米，虽然在2010年第三季度有几个月的成交均价略有回落，但基本较平稳。在2010年第四季度，成交均价依然回复到23348元/平方米。
步入2011年后，2月出台的限购令给予该板块不小的冲击，川沙板块的成交均价有明显的回落，一季度的成交均价为20140元/平方米，但总体而言。川沙板块由于上海迪士尼的落户，已经带动了周边商品住宅成交均价的上扬。
六大板块楼盘轮番上涨
2010年11月5日，上海申迪（集团）有限公司与美国华特·迪士尼公司在上海签署上海迪士尼乐园项目合作协议。据上海搜房网数据监控中心统计，签约后的12月份浦东新区成交量陡增，达到23.1万平米，环比11月增加62%。2011年受政策调控影响，成交量呈现出比较大的波动，一季度浦东新区总计成交面积仅24.1万平米，但其中川沙、周康、惠南、曹路、张江、金桥等迪士尼辐射板块成交仍然相对活跃，6大板块成交量几乎占据整个大浦东一半以上成交量。
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据调查，目前川沙板块的在售楼盘成交均价仍是居高不下，东郊半岛楼盘2009年11月时的成交均价为41379元/平方米，今年一月的成交均价为46648元/平方米。金领国际也从09年的12938元/平方米上涨到了今年的17974元/平方米。另外川沙板块的在售楼盘分别为鼎鑫名流世家，该楼盘09年时的成交均价为17916元/平方米，今年3月的均价为20368元/平方米。
迪士尼建成后房价将趋稳
公开资料显示，上海迪士尼总体项目将包括一座主题公园、两家酒店、一家零售和餐饮综合体以及一个湖泊，这是继上海世博会之后的又一重大建设项目，直接投资额约245亿元，间接拉动的投资规模或达千亿级。项目负责人透露，预计上海迪士尼乐园项目将于5年后即2015年建成开园。上海迪士尼建成后，将成为全球第六家迪士尼乐园，也是中国第二家迪士尼乐园。
高丽国际的李庆贤表示，目前迪斯尼的积极效应已经完全在川沙地区的房价上显现。从香港的经验来看，一旦这个热点消息在市场上渐渐平复，到时候房价是否会持续溢价，还得看政府在基础设施或者区域配套方面的投入和改善，这是影响房价的最基本因素。
以香港为例，香港迪士尼1999年开始建设，到2005年完工。在99年到05年期间，周边房价大幅度上升，超越市场水平。随着迪士尼的建成，由于周边物业地处郊区，受地理位置的局限，房价出现回落，有些物业甚至低于平均价。
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商业地产发展前景良好
戴德梁行商铺、工业及住宅部华东区主管分析认为，迪士尼将带动旅游业的发展。对于商铺市场来说，迪士尼落户影响的将会是旅游业。旅游业所带动的相关餐饮、食品、纪念品的消费将会得到明显。
而从商业地产的角度来看，产生利好效应的辐射区域取决于游客的动线设计。比如，当游客准备前往迪士尼，可选择的地铁、轻轨、大巴、私家车等交通方式，那么，地铁、轻轨的相关站点、游客下车、转车、停车的地点，都是商业效应的辐射区域。而这些路线沿线商铺的也将会大幅提升。
该区域原为南汇的传统工业区，以中、低端制造业为主，相对落后于上海其他地区。而迪士尼的落户，将带来大量的消费人群，催生相关的创意产业在这一区域发展，尤其是介于第二和第三产业之间的产业发展，并由此带动“大浦东”产业的升级。
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