[摘要] 万科成千亿房企的变奏难题：商业地产战略不明朗,万科 郁亮 王石 千亿房企 保利 业绩追赶者 本命年 商业地产 ,房地产,房产,买房,租房,二手房,家居,家居就,装修,物业,房贷,写字楼
极限
万科并不是最赚钱的公司，它凭什么跑赢下半场
这两年，对于万科的疑问是，为什么越调控它越大？为什么行业越吃紧，它的业务线条、资本线条却全面开花？
大庆认为万科“发动了一群人的智慧”。万科的业务创新，郁亮没有下指示、定目标，他只定了“盖有人住的房子”这个方向。“但深圳有深圳的做法、杭州有杭州的做法，南方、北方都不一样，最后叠加在一起，就是郁亮想干的。”
万科与追赶者业绩对比
“王石的贡献在于他给万科选择了新教伦理这个方向，他是中国个旗帜鲜明地选择了这个方向的企业家。”尹香武分析，在这种价值观主导下，才有万科很清明的公司治理方式。公开，透明，不搞小社会，追寻生命的价值，所以公司会很活跃。
在调控是常态的房地产下半场，万科价值观优势更明显。2012年报显示，万科60%的项目都是合作开发项目，信用是这种合作的基础。李咏涛遇到过很多找万科合作开发的人，选择的原因都是因为万科规范。“越调控对万科越有利，因为有人会做不下去，就会交给它做。越反腐对万科也越有利，因为它规范、透明。”
纵观万科的这些追赶者，央企保利有强势的政商资源；恒大尽管连续三年销售面积超过万科，但业绩均好性有待检验；绿城2009年似乎有机会赶超万科，但2010年因调控陷入了危机，在500亿上止步；顺驰则在2004年没熬到上市那一天就资金链断裂了。“它们用力过猛。”李咏涛说，这些企业有的价值观、文化有问题，有的制度有问题。如同马拉松，眼看追上了却输在了最后一公里，“因为你本身就不具备那个实力”。在这一轮调整中，很多80后已经成为万科一线公司老总，“这体现了它在制度上的自信”。
毛大庆认为，万科的逻辑层次比较多，比较立体，而且和社会逻辑契合度比较高。“这样就始终能跟社会发展的脉络相咬合。”例如2012年北京雾霾引起了广泛关注，“以后建筑环保的要求越来越高，万科的工厂化就越来越有戏。”毛大庆说。早在10年之前，王石就开始推动万科做工业化，向制造业看齐。它和王石一手推动的精装修、绿色三星产品一样，提前顺应了环保生态的趋势。
目前，万科已搭建了3000亿规模的管控平台。那么，它的极限在哪里？
2013年3月21日，在万科2012年度股东大会上王石强调，“没有质量的规模是不归之路。”他认为，万科从500亿到1000亿的发展，不是慢了，而是快了，不妨再给万科3年时间，到2015年，万科主要解决质量问题，形成住宅产业化的质量体系。
李咏涛认为万科的极限不在于它自己，而在于行业。“像谷歌这样搞技术的公司不知道明天会变成什么样。万科和中国房地产行业也就这样了，它还能有多。”
一位业界人士认为，万科的商业价值远不及其文化价值，它并不是最赚钱的公司，龙湖地产2012年的规模只有万科的1/3，利润却是万科的2/3，多年以来万科的利润都不敌中海。他甚至认为，万科至今没有商业模式，“万科曾经靠专业化引领行业，但是下半场明显是万达这样的公司更受欢迎”。万达的城市综合体模式，在税收、就业、城市面貌改变上的贡献，令其在政府层面非常受欢迎。万科虽然成立了商业地产总部，但至今依然不甚明朗。从过往的新闻报道中，很容易找到其逻辑矛盾的地方。2011年9月，微博认证为“万科企业股份有限公司执行副总裁、广深区域总经理”的“MCC_67”便宣称，“在万科华南，将有超过15个万科广场，30个万悦汇，50个万科金街。”这至少说明万科一线公司对做商业地产很有热情。
对于体量庞大的公司，外人很难看清楚它内部的问题。
2011年万科原副总裁刘爱明、肖楠等几位明星高管离职，颇受人关注，一度被解读为“千亿万科失去了理想主义”，还有一种看法认为这是王石和郁亮的权力之争。但从结果来看，这些人的离开对万科影响很小。“公司业绩没有受影响；第二半天之内岗位迅速补充完毕；第三他们有没有说万科的坏话？没有。”郁亮自述，这次人事变动还有另外一个背景，万科管理层年龄过于集中，郁亮说“连我都48岁了呀”。这次变动之后，万科迅速补充了一大批年轻的高管，至少有8位70年代末和80后一线老总。
郁亮眼中，公司到千亿之后，复杂程度大幅提高，很多人只能从一个侧面去解读它。他认为，在千亿的规模上，万科遇到的是“中医”的问题。之前的问题西医就能解决，而且西医要比中医简单得多。“现在你要像个老中医一样，不断地给它调试。”拍照时，他站在水池里说。
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