[摘要] “经咨询南海房产交易所，法院房屋变卖不受佛山限购政策影响，不限购，只要有法院裁定即可过户，”这是一则挂在佛山某网站上的信息。该信息显示，一套位于南海盐步南方新村100㎡左右的房子由于三次拍卖均流拍，此次法院决定将其以33万元的价格变卖，发帖人号召有意向的网友可以前去咨询购买。
“不受限”成拍卖房亮点
“经咨询南海房产交易所，法院房屋变卖不受佛山限购政策影响，不限购，只要有法院裁定即可过户，”这是一则挂在佛山某网站上的信息。该信息显示，一套位于南海盐步南方新村100㎡左右的房子由于三次拍卖均流拍，此次法院决定将其以33万元的价格变卖，发帖人号召有意向的网友可以前去咨询购买。
据了解，目前盐步区域的二手房市价一般都在五六千元每平方米左右，而该套房折合单价仅要三千多元，该帖一经发出就引起了众多网友的热议。有的网友直呼“不限购，很难得哦”，也有的网友立即询问是否可以申请购买，也有网友对是否真的不限购提出质疑，并质疑该房产是否有未告知的瑕疵。对此，记者咨询了佛山五区的房地产交易中心，得到的答复均是法院委托拍卖的房屋确实不受限购影响，只要有法院出具的《裁定书》便可过户。
记者发现，在北京、上海、深圳等城市的二手房网站上，都有不少房产在介绍中以“法院拍卖房，不受限”为宣传亮点。在国内其他城市，有部分中介会以代理的形式参与到法院拍卖房中来，而佛山的二手中介尚未涉及此项业务。
普通百姓也逐步进入到拍卖市场中来
拍卖房中不乏一些高档住宅
有法院《裁定书》即可过户
为了进一步了解拍卖房是否限购，记者采访了广东粤钧拍卖行的胡先生。胡先生告诉记者，拍卖行的房子大致有两种，一种是法院委托拍卖的房产，叫司法拍卖房；另一种是个人或者公司委托拍卖的。胡先生表示，根据建设局的限购文件，法院司法裁定的房产不在限购范围内，因此这类由法院委托拍卖的房子是不受限购影响的，但由个人或公司委托拍卖的房子由于是个人行为，就受限购影响。“想要买不限购的房子一定要看清是否是法院委托的拍卖房，”胡先生说。
据了解，参与房产竞买的一个最主要前提就是要交竞买保证金，除此之外并不会对竞买人的资格进行审核，也就说无论竞买人名下有几套房抑或是外地人，都可以参与竞买，而竞买后如果要过户，只要凭法院出具的《裁定书》，各地的房地产交易中心都会允许过户。
拍卖房市场八成是投资客
司法拍卖房不受限，这一信息极大地刺激了记者的神经，也同时吸引了不少房产投资客转战拍卖市场。据粤均拍卖行的胡先生介绍，以往房产拍卖市场的常客都是一些熟悉拍卖行情的投资客。而从去年限购令执行以后，就有小部分熟悉拍卖市场的“受限”投资客转向了拍卖行淘房。“但由于拍卖行本来就不是很为世人所了解，了解这一信息的人不多，所以占比不是很大，还是以惯于这一行的老投资客为主，占到八成左右”，胡先生说。
而在上海、杭州、重庆等地，早在去年中后期就有一些嗅到了商机的市民积极参与到了司法拍卖房市场中去。在重庆，参与房屋竞买的人数和三年前相比增加了三倍，投资客和自用者各占了一半。而在杭州，在其去年7月份的拍卖标的列表中，房屋建筑类和机动车类拍卖占了多数，差不多每天有一场拍卖。便宜的豪宅成为了很多市民淘房的目标。而在上海，去年8月举行的两套房产拍卖，一套为个人委托，无人问津；另一套为法院委托拍卖，因为不限购，开拍不久即被人买走，溢价率在10%以上。
拍卖市场亦受环境影响
尽管司法拍卖房不受限购影响，但记者发现，近来有不少公告出来的房屋都遭遇了流拍。记者前日以竞买者的身份咨询一套位于丹灶的东海名都房产，面积为88㎡，起拍价为37万元，但拍卖行工作人员告知，该套房产由于轮无人竞买，已经流拍，计划于近期开展第二次拍卖，估计起拍价会降低10%左右。
一位业内人士分析表示，由于佛山房产拍卖都以投资者为主，而投资者最关注的就是价格够不够笋，转手是否容易，一般投资客都会在拍下房产的一两年内将房产转手出去。而如今限购已经执行了一年多，住宅价格没有明显的上涨趋势，如果竞买的房子没有明显的价格优势，短期内转手的差价不大的话，投资者就会有所顾虑，这是影响近期拍卖行情的最主要原因。
税单被限、退名字太麻烦、延迟备案有风险。眼下除了商业地产，还有什么房产是“不受限”的？
近来，一则挂在佛山某网站上的房产变卖信息帖引起了众多网友的热议，该帖声称有一套南海房屋为法院变卖房，不受限购影响。而据记者调查了解，由法院委托拍卖、变卖的房产确实不在限购范围内，但此类房源由于其特殊性较少为普通市民所了解。
据业内人士介绍，房产拍卖市场一直以来以投资客为主，而限购后亦有不少“受限”投资客转向拍卖市场淘笋房。
买拍卖房，其实没那么复杂
业内人士揭开拍卖房神秘面纱，在拍卖市场亦可淘到心水房
和一手住宅市场不同，和普通二手房市场也不同，房产拍卖市场由于涉及个案情况较多，被普通市民称为是“雾里看花”，不该轻易介入。一般市民谈到拍卖房就会用“很难搞的”，“风险太大了，不值当”来形容。拍卖房真是有这么“不可触碰”吗？还是因为我们太不了解拍卖房行业？就此记者专门采访了拍卖行资深人士为读者揭开房产拍卖的神秘面纱。专家解释，随着市场的规范化，只要多了解相关知识，普通市民亦可在拍卖市场淘到笋房。
法院委托拍卖房风险不大
粤钧拍卖行的胡先生告诉记者，目前佛山大型拍卖行的主要房产业务其实都是来自法院委托的，占到了八成以上，也就是我们所说的“不限购”标的——司法拍卖房。这种房产一般是由于房东出现了经济问题，已经上升到了司法程序，需要靠拍卖房产来偿还。此类房产由于是从法院放出来的，说明案件已经审理完毕，有生效的裁判，进入了执行阶段。这时的房产从法律上讲，所有权是非常明确的，而且是属于法院强制执行的。
相对而言，由公司或个人委托的拍卖房由于不涉及法院，可能存在权属不清或手续不齐等问题，这就需要竞买人擦亮眼睛做好功课，拍这类房产有可能碰到较笋的，但也要做好打长期持久战的准备。
胡先生建议，市民拍得司法拍卖房产后，一定要拿到由法院出具的《裁定书》及《协助执行通知书》，这是帮助买家顺利过户的“法宝”，同时也对前房东有一定的法律执行效力。
通常半年内可理清产权
购买法院拍卖房最让市民担心的问题之一就是房子能不能顺利过户，过户后能不能顺利拿到房子或入住。胡先生表示，按照他所在拍卖行的情况来看，其公司经手的法院拍卖房基本都能顺利过户，即使有些手尾问题也通常能在半年内理清。
但业内人士詹先生同时表示，说法院委托拍卖房风险小只是相对而言，尽管有法院做保障，但也要竞买人自己多花功夫多留心。詹先生从事多年房产拍卖投资活动，他告诉记者，虽然法院拍卖房可以强制过户给房产竞得者，但也可能存在一些特殊情况耽误过户取房的，例如房东还住在该套房里，或者该房子已经出租给了别人并签了长期合同，再或者房屋存在一些拖欠的费用，例如水电物业费等，这些费用都是要竞得者补齐的。这些情况就要竞买人事先了解清楚情况，心里预估好时间和金钱成本，权衡好了再下手。
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基本税费与二手房无异购买法院拍卖房是否要缴交一些额外的税费？这是市民最为关心的第二个问题，粤钧拍卖的胡先生告诉记者，拍卖房与二手房有相似之处，一般税费包括拍卖行的，从5%到0.5%不等，200万元以内的房产为5%，房屋总价越高，越低，一个亿以上的房产为0.5%。其次就是一般二手房买卖都要缴交的各种税费，包括5.5%的营业税、1.5%的契税以及增值部分20%的个人所得税是，所有税费加起来大约占到总房价的12%左右。
胡先生表示，购买拍卖房最看重的当然是看价格够不够笋，这个“笋”必须包括拍卖价、各种过户税费以及房东是否有拖欠费用，有些房产可能以前没有过户，需要缴交两次过户费用，这些成本都需要竞买人在拍前了解清楚，如果这些费用统统加起来还低于市场价，则可以考虑出手。
一次性付款是门槛
拍卖房市场之所以一直是投资者的天地，就在于拍卖房子通常都要一次性付款，这对于工薪购房者来说可能是个门槛。
据了解，购买拍卖房需要在竞拍前缴交一定的竞买保证金，一般为房价的10%左右，例如30万元的房子就要缴交3万元左右的竞买保证金。之后竞买人需要在指定时间参与现场拍卖。如果竞买人在拍卖时候觉得超过了自己的心理价位可以放弃，竞买保证金会在拍卖结束后如数退还。
业内人士詹先生表示，由于拍卖房都要一次性付款，且要在竞拍后的7天内付款，这就适合那些有较多闲散资金的投资客。
但粤钧拍卖的胡先生则认为，由于拍卖市场不乏一些低价的房源，因此有心及有资金的刚需购房者其实也可以涉足进来。
“因为拍卖这一行在中国只发展了20多年，普通百姓对这一行还不够了解，总觉得有很多猫腻，不敢轻易涉足进来，其实没那么复杂，现在市场都逐渐规范了，做一些功课，普通自住购房者也是可以到这里来淘房的，”胡先生感慨地说。
百家争鸣
法院拍卖房
该不该限购？
法院委托拍卖房不限购，这对于投资者来说是个好消息，却也同时引起了市场的争议。早在去年七八月份上海、杭州、深圳、广州都相继爆出了对这一问题的处理情况。
在上海，由于没有一个统一的规定，不同区采取了不同的执行方式，有的区房管局将司法拍卖房也列入了限购范围内，认为法院委托拍卖房也是一种市场行为，都适用于限购令，如果竞拍人不符合条件，就不能过户。但事实上，房产交易中心表示，只要有法院出具的《裁定书》和《协助执行通知书》，那么这是一种强制过户的行为，各区的房地产交易中心一般都会准许过户。
而在杭州则明确出台了对司法拍卖房不实施限购的规定。并有针对性地加强政策宣传，在拍卖规则中明确告知竞买人司法拍卖的房产不受限购政策限制，本市居民及外地居民均可参与竞买，并可凭法院裁定书办理过户手续。其解释是涉案房产有需要通过司法拍卖顺利变现，应保护胜诉当事人合法权益。
不同业内人士则表达了不同的意见，佛山领先丰房产咨询顾问有限公司总经理助理李华宇认为，如果限制拍卖，涉及法律，伤筋动骨的，没必要这么做，同时债权人需要通过拍卖来抵债。那法律应该保护这个通道畅通，以至不损害债权人利益。
而住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹则认为，限购是对于购买人而言的，认为政策应该也适用于司法拍卖的房屋。社科院研究员彭澎也才曾表示，法院拍卖不能与限购政策相违背，如若放开有可能造成很多人效仿。
记者个人认为，法院拍卖房虽然价格实惠，但也并不是便宜到没有门槛，人人都可以放开手脚去买。相反，拍卖房要付出一些时间和金钱成本，这些都提高了拍卖房子的成本，即便是投资者也不会无所顾忌地投入进去，这就无形中限制了炒房人。同时，买拍卖房要一次性付款，这是的门槛，相当于绑死了投资者的资金，投资者不能贷款，还要考虑房子能否在当下的环境中快速转手出去，这就等同于抑制了炒房行为，又何须限购令来禁止呢？
买房的途径千千万，限购令的最终目的是将整个市场平抑到正常的轨道中去 ，而不是堵死所有的投资渠道，否则商业地产早被限购。
而对于普通购房者来说，有资金、有经验、有心力不妨可以试一下，毕竟君子买房，只要取之有道就可以了。
经验之谈
菜鸟竞拍4大法宝
没接触过拍卖房吧，想要“小试牛刀”？那就看看参与房产竞拍都有哪些需要注意的地方。
第1招：关注拍卖信息，搜罗各种资料
如果你想要进拍卖行淘房，从现在开始做好各种准备工作，搜罗齐本地拍卖房信息网站，定期查看；本报也是拍卖公告发布的一个稳定途径，几乎每天都有各种拍卖公告刊登，有意向的读者可以多留意。再就是从现在开始多看关于房产拍卖的技巧、经验介绍，多积累相关知识才能在拍卖场上做到拿捏有度。
第2招：实地调研房产不可少
和买二手房一样，购买拍卖房也要多看房。拍卖行可以说是受法院委托的房产中介机构，在挂出拍卖公告时都会设定看房时间，有意向的市民可以跟拍卖行约好时间看房。现场看房的要点其实和二手房一样，比如看房子布局如何，问左右邻居关于房东的情况，向物业了解房子的水电费缴纳情况等等。再就是要向拍卖行索取《房产证复印件》、《评估报告》，以及各种拍卖房的资料，这是了解一套房子情况的步，在仔细查看这些资料的同时也要到房管局调查该套房屋的真实情况。
第3招：算清购房成本最重要
拍卖房是不是真的很笋？是，也不是，拍卖房的价格除了我们所看到的标的价以外，还有一些可预见的金钱和时间成本。譬如有的房子拖欠了几年的物管、水电费，这里的成本就要几千甚至上万块，然后税费也是较大的一笔支出。记者算了一下，拍卖行加上过户费用，大约占到拍卖价的12%~15%左右，也就是说假如一套标价为30万的房子，其实总花费需要35万左右。还有就是一些时间成本，顺利的话，从拍卖结束到房产过户需要三个月左右时间。但如果碰上一些手续、费用的补齐或是和原房东的交涉，时间就有可能拉长到半年甚至一年，这类房产如果是急需入住者就要权衡了。
第4招：现场竞拍有技巧
拍卖的场面可能我们都在电视剧里看过，但实际经历过的人却不多。那么参与一套房产的竞拍都有些什么小技巧呢？首先，建议没参与过房产竞拍的人先看一两场竞拍，看看别人是如何加价。
拍卖加价需要一点点加价和一步到位相结合，普通住宅的加价幅度从一千到一万元不等。业内人士建议初次竞拍者不要急于个出手，先看看别人的出价情况，认为尚在自己心理范围内，就可以相应小幅加价。加价的幅度不是固定的，假如在快接近市场心理价的时候，同时又没有了其他竞争者，竞买人就可以要求减小加价幅度，以求以更低价格一次到位拿下心水房。
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