[摘要] 央行近期要求商业银行‘继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求’。
央行近期要求商业银行‘继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求’。
虽然一直以来在房地产调控的各项政策中，监管层反复强调“差别化住房信贷”的重要性，但在去年，由于宏观调控以及资金紧张等原因，众多银行之于住房按揭贷款方面显得格外“谨慎”——首套房贷利率上浮以及排队等待“放款”的情况屡见不鲜。
大型银行先行
近日，工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。
很快，会议的内容得到了落实，据前述银行个贷部人士透露，目前首套房贷利率已经普遍按照基准利率执行，贷款的审批也尽量缩短至1-2周以内，“排队等贷”的现象基本不会出现。
而此前，在经历了很长一段时间的持续收紧后，首套房的贷款利率已与二套房贷不相上下，甚至出现“赶超”之势：首先是去年春节过后爆发于多地的“反价行为”，8.5折的优惠利率随后便难觅踪迹；其次是折扣幅度的“捉襟见肘”，9折、9.5折、9.8折；而后进入下半年，受央行连续上调存款准备金率以及加息的累积叠加效应的影响，在额度受限的情况下，以价补量成为行业的普遍做法，不少首次置业者也曾因贷款利率的高企而无奈选择了放弃购房。
在此背景下，银行的个人贷款业务也增长乏力。因此，业内人士认为之所以出现调整主要是基于供求关系发生的改变。一方面，近期银行的流动性增强，信贷投放能力较大，而相应的按揭贷款的需求却在减弱，所以这时候的价格，也就是贷款利率会相应回调；另一方面，由于住房按揭贷款是个人贷款的一项主要业务，但房地产调控的力度不减，所以银行有必要通过微调首套房贷款利率等措施促使个贷业务在季度末实现稳步增长。
此外，东方证券分析师杨国华表示，首套房贷利率出现松动或许说明其他产业贷款需求下降，这可能意味着其他产业景气情况开始滑落，银行出于防范风险的考虑，转向了相对更为安全的按揭贷款。
而随着“大行”的率先表态，部分股份制银行以及城商行也在酝酿调整。“现在大型银行放出了信号，其他银行肯定会跟风，只不过是时间早晚的问题。此外，各家银行的业务重点不一样，大型银行可能有固定的额度投放于个人住房贷款，而对很多城商行，特别是对它们的异地分行而言，由于资金成本较高，有限的额度就自然会向较高的经营性贷款等业务倾斜，未来是否会做出调整还很难说。”某股份制银行内部人士坦言。
此外，在外资银行方面，调整的脚步则走得更快。以花旗银行为例，除确定房贷利率以国家规定为准之外，对于还款能力强，在该行有一定存款的“特别优质”的客户，更有希望申请到首套房贷利率9折优惠。此外，汇丰银行也曾公开表示，客户只要没有记录，有大公司工作背景且收入稳定，利率可以有5%的优惠。
而事实上，对于首套房贷款来说，利率回调至基准也好，采取一定比例优惠也罢，都本是应该给予的。某证券公司银行业资深分析师表示，“此前利率的上浮在一定程度上体现着银行的商业性，但实际上是违背了国家政策的初衷，所以现在是向原本的政策回归。”
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