[摘要] 2012年房价降字当头，明年一季度或现拐点，二季度老盘降价幅度将更大，三季度降价幅度会更深。整体来看，预计2011~2012年商品住宅市场的销售量和销售额将出现双降的局面。住房市场的调整趋向“软着陆”一步棋决定一个局。
2012年房价降字当头，明年一季度或现拐点，二季度老盘降价幅度将更大，三季度降价幅度会更深。整体来看，预计2011~2012年商品住宅市场的销售量和销售额将出现双降的局面。住房市场的调整趋向“软着陆”一步棋决定一个局。
一手楼价松动
新春过后，在政策严调依旧的氛围下，楼市成交一度陷入僵局。有见于此，保利、博澳城、康格斯等率先推出特价房。一经推出，成交踊跃，给春日的楼市带来些许暖意。世联地产数据显示，下半个月全区成交突破1000套，达1011套，较上半个月的600套左右劲增60%；下半个月成交总面积为9.28万平方米，比上半个月增长40%；周成交均价一度跌破“7”字头仅为6933元/平方米。
占据顺德销售代理份额大堆头的合富辉煌相关负责人表示，最近一波成交行情令发展商满意。数据显示，半个月以来顺德区新增预售住宅总面积为10.68万平方米，其中，新增住宅套数为1030套，商铺62个。“这半个月供需平衡，市场消化能力不错。”专业人士梁先生也持相同的观点。
最令市场热议的是华南保利地产项目的中环广场降价之举，被认为是春节后本地开发商最有示范效应的降价行为。自本月初起其推出特价单元优惠折扣，价格只需要8900元/平方米。值得注意的是，这是被视为顺德新城区楼市风向标的华南保利降价之举，仅是去年开盘价格的7 .5折，一步棋决定一个局。以价换量趋势明显。在大良城区的博澳城、康格斯推出的特价单元同样大受欢迎。博澳城推出的29套特价单元短时间内抢购一空。
限购政策没有松动
楼价小许回落、楼市微回暖，一度淡出人们视野的“限购政策何时松绑”话题又再度成为关注焦点。业内联想，是否大城市的调控政策会有松动？佛山等二三线城市会否跟进？有关媒体报道相关职能部门在多个场合表示，佛山楼市限购政策没有松动。
被称为“佛山限购令”的细则规定，自2011年3月18日开始实施市行政区域内住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
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以价换量或成趋势
兴业银行信贷经理表示，2月份楼市成交量上升得益于一是开发商迫于业绩的压力开始降价，二是央行放松首套房贷政策，下调存款准备金率。在双层作用的发酵下，发展商终于有所行动，楼价松动。
知深地产人士黄绍光先生认为，顺德楼价下降幅度有限，下降幅度将在10%左右，再考虑到2012年通胀在4%，加起来实际就是降价15%，这已经可以考虑出手了。
梧桐树投资总监丁力辉先生分析，今年各房企纷纷调低了年度销售目标，且迫于存量楼盘的压力，综合各种因素，今年楼价稳中有降是可以预期的。
量价双降实现软着陆
深度解读社科院《住房绿皮书》
2012年房价降字当头，明年一季度或现拐点，二季度老盘降价幅度将更大，三季度降价幅度会更深。整体来看，预计2011-2012年商品住宅市场的销售量和销售额将出现双降的局面。住房市场的调整趋向“软着陆”——中国社会科学院发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2011～2012）》（下称“住房绿皮书”）认为。
继去年第四季度末房价下行通道刚刚打开，住房绿皮书表示，2012年在不出现重大外部因素冲击的情况下，主要政策得当，住房市场的调整趋向“软着陆”。具体表现为经济增速略趋回落，新的经济增长动力仍显不足；房地产信贷或现审慎放松；土地市场延续降温趋势；商品住房投资逐月回落，开发商面临严峻考验，房地产行业重组可待；住房销售总体下滑，但下降速度不快；住房价格全年缓步下降，房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。
对于房价何时能够见底，房地产行业绿皮书主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示“趋向软着陆”不等于见底，即“软着陆”也不一定在2012年就完成。绿皮书指出，明年中国的住房市场面临着报复性反弹和“硬着陆”两大风险。
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市场促销价格竞争激烈
限购政策下符合条件的需求主体难以快速增长，市场在价格方面的竞争激烈程度将加剧，促销优惠政策可能会吸引部分持币待购者出手，减缓成交量下降的速度。
中央对房地产领域严控立场不会松动，即使季度是信贷发放高峰期，但对房地产领域仍旧保持从紧。地方或许根据自身财政收入对房地产的依赖程度，以及2011年调控目标的完成情况，在某些领域作出调整。面对依然紧缩的资金环境，开发企业则继续加大促销力度回笼资金，降低库存。若降价幅度达到满足限购条件的部分购房者的预期，他们可能会出手购买。
2012年年中市民购房将分化。如果通胀率进一步得到控制，能够达到预期目标，那么银根紧缩可能会缓解。如果房地产市场出现过冷局面，中央调控政策将适度微调，调控的针对性可能会增强，降低“一刀切”的负面影响。地方政府可能会针对本地出现的问题，在政策执行上相应作出调整。开发企业会在上半年的销售旺季采取更积极的策略，可能会由更多的暗降变成明降。购房者可能分化，部分购房者结束观望状态入场交易。
搏弈心态复杂
2012年，中央的严控基调不会改变，限购也不会取消，住房绿皮书这样认为。如果地方财政吃紧，又没有可替代的资金来源，地方可能会在更大范围内打“擦边球”，或者在某方面向中央争取更有利于自身的政策调整。无论是开发商还是购房者，都会针对政策面的变化相应调整自身的策略。开发商会充分评估上半年的销售状况，相应调整年初计划。购房者的选择余地可能更大，是否出手购买的心态更复杂。
价格由稳趋降，季度或现拐点。在整体性量价增幅逐步收窄的驱使下，销售量的破位将促使销售价格的下降，这种势头由一线城市向二、三线城市扩散，由城市的边缘区域向中心区域扩散。
受春节假期的影响，市场价格将总体保持平稳，拉锯状态将持续一段时间。二、三线城市价格增幅将会收窄，同比增幅下降的城市继续增多。一线城市价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导。开发企业在季度获得信贷资金的多寡将会对价格产生较大影响，信贷资金在房地产领域偏紧态势难以改观，价格拐点很可能在季度显现。
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二季度老盘大降价
三季度降幅更深
如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足需求，加之上半年销售远低于预期的话，那么降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。如果上半年销售能够缓解资金压力，那么整体价格将趋稳，维持第二季度以来的价格状况的可能性较大。
第二季度是传统的旺季，也是上半年业绩的决定性时段。预计为完成上半年的业绩目标，开发企业的促销手段将会更加丰富，力度也会更大，若市场回应积极则销量将有所提升。在限购城市，销量增加是否满足以价换量的要求，很大程度上取决于有购买力的需求者是否符合购买条件。
如果市场拐点在第二季度出现，将有利于刺激市场销量的上升，市场活跃程度将提高，更多的刚性需求者将进入市场，形成对市场价格一定程度的支撑。如果上半年销量不理想，则第三季度整体性价格下降幅度较大，销量将会在第三季度放大。
落实差别化信贷满足首次置业需求
本报讯 记者郭耀佳 通讯员邓浩志报道：日前央行发布消息提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，银行的首套房贷款利率，从去年的基准利率的1.1倍或1.05倍，调整到了基准利率。而这被业界视为首套房贷利率放开、实施差别化信贷政策的利好信息。
央行在“2012年人民银行金融市场工作座谈会上表示，落实差别化住房信贷政策，加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。而住建部为2012年房地产调控政策“定调”时就表示，今年将严格实施差别化住房信贷、税收政策，并支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
从顺德多间银行获得的信息显示，目前首套房贷款利率回落到基准利率。地产经济研究专家表示，银行实行差别化信贷政策有其必要性，应该支持刚需及改善型需求。
不过，也有业内人士认为，银行在首套房贷基准利率上再放松的可能性不大。鉴于银行缺乏实行首套房贷利率优惠的利益驱动力，一般不会采取较大幅的利率优惠。
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周成交环比增三成
上周顺德区共有3个楼盘新增3个预售证，预售商品房总面积为7.49万平方米，其中住宅总面积为7.17万平方米。其中容桂的尚丽轩新增110套住宅和28套商铺；北滘的真美花园新增住宅356套，商铺6套；乐从的依云水岸新增住宅242套。
各镇街网签成交方面，大良-容桂中心城区共成交199套，占全区总成交量35.3%。其中容桂以131套的成交量荣居全区首位，大良成交68套；北滘和乐从成交量均超过80套，陈村成交63套；其他各镇街成交量不超过40套，龙江、伦教和杏坛成交量在30套以上；均安成交，仅8套。上周共有73个楼盘有所成交，较前周增加3个楼盘。成交前十强的楼盘成交总量达271套，占全区成交总套数的48.1%。成交量前三名的楼盘分别为：美的翰诚花园成交51套，均价7035元/平方米；保利东湾成交37套，均价12860元/平方米；美的御海东郡花园成交32套，均价5964元/平方米。
市场监测方面，上周大良-容桂中心城区均无大动作，周末由于天气影响，即使有暖场活动的楼盘，人气也是一般。龙江片区，市场表现相对比较活跃，尤其以保利上城、碧桂园豪庭、丽南名都为代表，以价换量尤为明显。北滘、伦教和陈村片区，上周市场出现一个小幅回暖的势态，除了锦明华府、港隆国际之外，其余楼盘成交出现小阳春，各楼盘都有不错成交。
总体看，上周顺德楼市成交量在前周448套的基础上，再次增长近3成，达到563套，成交均价也上涨10%，但仍处于低位。市场整体表现为量价齐升。
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