[摘要] 上周，禅城区拍出了首宗商品房配建保障房的地块。该地块以底价成交，楼面价约合263元/㎡，条件就是要求开发商必须拿出将近一半的住宅和商业以及车位用于政府安置房和保障房。同时，禅城区要求今后每块出让的商品房用地都必须配备一定比例的保障性住房。
上周，禅城区拍出了首宗商品房配建保障房的地块。该地块以底价成交，楼面价约合263元/㎡，条件就是要求开发商必须拿出将近一半的住宅和商业以及车位用于政府安置房和保障房。同时，禅城区要求今后每块出让的商品房用地都必须配备一定比例的保障性住房。这一规定出台后在佛山业内引起了较大讨论，不少代理商和开发商认为，这一举措对于平抑地价，解决保障房建设开工难大有裨益。但如何建设和规划这类住宅项目让他们感到有些困惑。
公益：解决保障房开工难题
今年佛山保障性住房的建设任务是21407套，共71个项目。但据了解，截止到上个月底，已经竣工的项目只有3个，开工的项目25个，仅占年度任务的43%；而到年底可以完工的只有4138套，只占全部建设任务的两成左右。保障房的建设开工为何如此“难产”？政府资金不足是根本原因，因此近二年，各地都在积极寻求社会力量、企业力量来推动保障房的建设，商品房配建保障房就是正在各地推广的一种实现途径。
世联地产佛山公司总经理刘世恩认为，以往保障房的建设往往遭遇地块边缘化、贫富分区严重、配套设施不够完善的难题，广州的金沙洲板块就是一个前车之鉴。而此次禅城核心区域古镇地块将配建一半数量的保障房，就能有效地解决这一难题，推动保障房融入五区核心板块，共享城市配套资源，让穷人真正能获得保障房带来的安居乐业，这是一个全新的尝试。
与此同时，上周禅城区刚刚出台规定要求商品房地块出让必须配建保障房，紧接着拍出了首幅“商配保”地块。
机遇：低价地块减轻开发压力
该地块地处位于禅城区港口路西侧、华新路南侧、澜石二路北侧，周边有碧桂园城市花园和慧港国际等高档楼盘小区，目前市场售价近1万元/㎡，而该地块成交楼面价仅为263元/㎡，这让不少市民有些跌破眼镜。但刘世恩分析表示，由于该地块是“旧改”项目，且还有一大半是保障安居房工程，因此平摊下来开发商的盈利空间并不会像外界想象的那么大。
但上海开启佛山市场研究部任泳妍分析认为，在目前市场限购政策的打压下，部分开发商资金链吃紧，如果再按平常的招拍挂竞价方式拿地对开发商来说风险太大，因此能低价拿下这类配保障房的地块，起码开发成本是不用担心的。同时政府对保障性住房的建设和运营将给予财政扶持和税优惠。这类商品房的开发商将不会面临贷款难等资金压力，在当前的市场环境下对开发商来说也是个福音。
由于禅城规定今后的商品房都必须配建保障房，因此不少业内人士预计未来地块的出让价都不会太高，这对于减轻开发商的拿地压力，推动后续住宅产品低价上市都是大有裨益的。
困惑：贫富混居如何规划？
对于商品房配一定比例建保障房的形式，业内是赞弹皆有。赞的声音认为“商配保”可以解决以往保障房进不了市区，配套不完善的难题。但弹的声音则认为此举是“按下葫芦浮起瓢”。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，虽然贫富混居可以解决配套不足的问题，但要逼迫穷人接受富人的生活成本，例如高额的物管费，周边吃住日用生活成本等等，这都不是穷人真正需要的。东海国际营销总监徐伟钊也认为，虽说贫富混居有利于社会和谐，但事实上穷人与富人谁都不愿意和谁混居在一块。
“我现在很困惑这类商品房该如何规划。如果是镇街上的普通商品房地块还好，在规划和配套建设上与保障房不会有太大冲突。但如果是市中心的高档区域地块呢？对于开发商来说，如果不建高档商品房对于地块来说是个浪费，事实上配建保障房的地块根本没法规划成高档项目。所以我们也在研究，今后该如何去拿这类地块。”徐伟钊说。
在禅城区商品房配建保障房的规定中，要求开发商可以是实物配建，也可以货币配建。对此徐伟钊认为，这给开发商留下一定的选择空间。如果是镇街地块估计开发商更愿意选择实物配建。但如果是市中心地块可能就会倾向于货币配建，给一定额度的补偿款给政府，但标准多少有待商榷。“如果补偿标准太高对开发商又是个压力。”徐伟钊有些担心地说。
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