[摘要] 大连版“限购令”刚刚落地,房地产市场又将迎来“明码标价”。日前,国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》,明令从5月1日起商品房销售实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
大连版“限购令”刚刚落地,房地产市场又将迎来“明码标价”。日前,国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》,明令从5月1日起商品房销售实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
定价:房产商的技巧性博弈“一套一个价”“一天一个样”
去年购房的市民王女士觉得自己挺“幸运”。她告诉记者,她选购的楼盘挺火,交意向金的人数远超过楼盘的房源,她买完后几天房价就被调高了千元,这样算来相当于她几天之间就“赚”了数万元。王女士的“幸运”背后,正是目前房价“一天一个样”的客观现实。如此“变幻莫测”,有时也加重了一些购房者的抢购情绪——今天不下手说不定明天就涨了。对于房产商来说,这无疑是一种“良性循环”。
楼盘到底如何定价?一位业内人士介绍说,确定房价的过程比较复杂,包括核算楼盘成本、比较周边楼盘、判断客户认知。最后一个环节最凸显房产商的“技巧”,如何“试”出客户对楼盘价格的接受底线是房价“博弈”的关键。此外,由于楼盘销售往往是“一套一个价”,因此购房者选购的不同商品房之间,从价格上就失去了比较的意义。
调控:政策的平衡性博弈从有了客户再定价到定了价再招揽客户
此次明码标价新政出台,就是要使仅凭房产商“一家之言”就可以随意操控房价的局面得到改变。通过增加商品房价格的透明度,“平衡”当前房产商与购房者之间的不平衡关系。
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按照新的明码标价政策,已取得预售许可和销售现房的房地产经营者,要在公开房源时,实行明码标价。此外,针对“一套一个价”,规定商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
落实:市场的应对性博弈房产商或将“巧妙”规避约束,明码仍是“虚价”
随着房市调控政策的轮番袭来,房产商“适应力”也在提高。面对明码标价,房产商又将如何“应对”?记者在采访中了解到,由于距离执行还有1个月,所以不少房产商表示尚无具体营销策略调整计划。
在对房价的调控上,明码标价能否发挥明显甚至“限价”作用,也有人并不看好。一位业内人士表示,根据销售排期、楼盘体量、客户反应、市场波动等因素,一个楼盘在销售过程中价格很难保持不变。因此,既面对明码标价的要求,又有调整价格的需求,房产商很可能会调高申报价格,先打折销售,为下一步调整预留出空间。如此一来,明码的仍然是“虚价”,房产商规避了约束,购房者还得“雾里看花”。
同时,对于部分房产商常采用的“捂盘”销售策略,有业内人士认为,房产商也可能会通过控制楼盘内的住宅分批达到预售条件,以分批销售的方式减少受到的影响。总的来说,商品房明码标价新政效果如何,还要看下一步具体的执行和落实情况。
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