[摘要] 近段时间，官员与学者频向媒体吹风，房地产税试点似已如箭在弦，“指月可待”。记者从接近财政部的人士处获悉，国务院有望在今年中央经济工作会议之后，批复房地产税试点，正式实施可能从明年初开始。
征税的合理边界
多位分析人士指出，中国实行70年期限的土地使用权批租制度，民众在前端购买环节已为不菲的土地出让金和各类税负付出很多，这可算“中国特殊”，如今若按“国际经验”，在后端持有环节缴纳房地产税，是否合理？
一位政府官员亦向本刊记者表示，中国地产业税收占地方财政的三分之一，这跟美国的情况比较相像，但目前中国政府若在后端持有环节再征收另一个三分之一，应该将前端税负减除，不应把后端全方位地简单叠加上来。
这些都涉及房地产税的征收范围和对象划定、免征额和税率设置、计税依据调整、总体税负衡量等具体问题。
先看税率设置。“十一”长假期间，上海官方新闻门户网站东方网刊登一条未经证实的传闻称，沪版房产税试点征收税率可能为0.3%-0.4%。照此计算，一套总价220万元的住宅，年缴房地产税约8800元，大约相当于白领一个月工资。一些业界人士认为，此举可能是地方政府通过发起网上讨论的方式，试探公众与舆论对于税率的态度。
一位房产中介人士预测，如果房地产税税率小于3%，可能还不足以有动力促使空置房积极投入流转。
另一位业内人士分析称，一些多套房产拥有者，预期房价上涨的得益，会远超放弃租金或征收房地产税带来的损失。假设房地产税征收税率小于1%，那么房价年涨幅超过1%就足以抵消其带来的持有成本增加，而近几年一线城市实际房价年涨幅均超过了两位数。
瑞信中国研究部主管陈昌华指出，很多空置房业主对银行贷款依赖程度很低，对此，“征重税是一个十分有效的工具，但后遗症也可能很大”。
如何拿捏适合税率，是政府决策中重要的考量因素。若以提高土地资源利用效率和促进社会收入分配公平为目标，房地产税设置累进税率效果可能更好。财政部税政司副司长尹伯钦表示，城镇房地产税征收可考虑差别税率。
不过，国务院发展研究中心研究员林家彬认为，如房地产税采用累进税率，则其抑制投资性需求和奢侈性需求的作用都将增强。但累进税率存在累进级距不易把握、计算较复杂、征税成本相对较高、有可能打击纳税人生产经营积极性的缺点，还需进一步深入探讨。
再来看计税依据。根据1986年颁布的《房产税暂行条例》，一是房产原值减除10%-30%的额度(具体减除幅度由地方政府规定)后，以1.2%计征；二是对于产生租金收入的房屋，以租金收入的12%计税。目前主要针对经营性房产，即通常被称为商业地产的物业进行征收，并不针对非经营性的城镇住宅。
值得注意的是，此次房产税改革，决策层倾向于以房地产的市场评估价值为计税依据，而不是此前规定的房产原值。按照原值征收房产税难以体现房价波动，但按市场评估值征税，意味着房产税税负将随房产价格的上升而“水涨船高”。
当然，市场评估价值为计税依据，也意味着房地产税的开征是以房产评估这一技术环节为前提，这对目前国内房产评估系统是挑战亦是机遇。
再看征收范围和对象。接近决策层的有关专家向本刊记者透露，从国际经验来看，房地产税应对个人所有住房普遍征收，但初期试点，可能首先考虑对工商企业所属不动产和别墅等城市高档居住用房开征，然后逐步扩大。
融创中国[3.041.33%]董事长孙宏斌在接受本刊记者采访时明确表示，不赞成普遍征收房地产税，可先从高端住宅征收，因为有钱人更看重房产的位置和品质，对成本支出并不敏感。
林家彬则指出，房地产税免征额和税率的设计要使结果大体符合“二八原则”，即80%的税收来自20%的纳税主体，各地居住条件低于平均水平以下的居民，无需纳税或只需交纳很少的税。
即便如此，房地产税向“大房子”动刀，也可能出现“错杀”，因为纳税主体的个人收入与房产拥有状况不一定完全匹配，例如拥有“大房子”但工资收入并不高的离退休干部。
最后来看总体税负。不少专家指出，从国际比较的角度看，中国涉房税负不仅不算低，而且已经很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种，占房价的比例可达约四成。
接近决策层的专家认为，此次房产税改革，可能在开征房地产税同时，全面清理现行房地产税费，做到有增有减，不提高总体税负水平。十六届三中全会早已明确提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
不过，一位业内人士表示，开征一项可能将来成为地方政府主要财源的税收，要保持总体税负不增加，这在长期来看难以实现。
权威人士向本刊记者透露，渝版房地产税试点方案的基本思路包括：先对别墅、200平方米以上“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率；征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人炒房，可能被征税。
沪版房地产税试点方案，尽管流传出多个版本，但以面积和价值为主要计征标准，从增量扩展至存量，与渝版相比，总体思路上没有太大差异。
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