[摘要] 在国务院“新国五条”细则出台后，广东率先出台首个地方版细则。预计，各地也将陆续出台地方版细则，房地产的新一轮政策调控已然拉开帷幕。事实上，从2010年至今，房地产政策调控贯穿始终，打出各式组合拳。业内专家普遍认为，楼市已进入政策调控的“常态化”。
核心提示
在国务院“新国五条”细则出台后，广东率先出台地方版细则。预计，各地也将陆续出台地方版细则，房地产的新一轮政策调控已然拉开帷幕。事实上，从2010年至今，房地产政策调控贯穿始终，打出各式组合拳。业内专家普遍认为，楼市已进入政策调控的“常态化”。
调控年代下，房地产行业将何去何从？房企又将如何自处？3月27日，世联地产邀请了住建部政策研究中心陈淮和世联地产董事长陈劲松主讲了“调控年代房地产趋势论坛”。两位专家认为，调控年代下，应跳出政策，回归到房地产市场本身，还应站在国内外经济的宏观环境去理性分析，去寻找行业未来发展的路向，把握发展的机遇。
限购令
没有取消的限期
限购令何时取消，是各开发商关心的问题。论坛两位专家均认为，限购令没有取消的限期。
陈淮认为，房地产调控政策的位并非是国五条，而是通货膨胀与否。今年的通货膨胀的压力高于去年。其原因不取决于中国内部的投资规模、经济环境的平衡，而是取决于外部经济竞争，如美国、日本等国家的量化宽松的货币政策、国际大宗商品价格变动情况等等，迫使人民币上涨。国五条等政策不仅仅是房地产调控，而是防止北广深等大城市人口过度集中、拥挤，是调整城市结构、重点发展中小城镇的需要。所以限购令何时取消是不需要再考究的问题。
对于国五条，陈淮认为，条文新意不大，只是表达政府抑制投资性需求的基本行为趋向。陈劲松则评价，从国十条到国五条，中国房地产调控进入深层次阶段，2013年的国五条并不可怕。原因在于2010年与2013年政策背景不一样，2010年房地产投资大涨，金融环境宽松。国十条下发后，2011年下半年成交量极度萎缩，2013年投资增幅很少，再大力打击不合理。陈劲松预测，从长期来说税收政策会代替限购令，而中期来说限购令是必然的。预计，十八届三中全会后政策的走向将更明朗。
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大者恒大快速开发
陈劲松认为，利率市场化是2013年的重要现象，这是推动行业大洗牌的核心因素。利率市场化目前已经逐步形成双轨制，市场轨拉动计划轨靠近，从而出现了中间轨：一个是计划里面的银行利率，一个中间的信托和银行理财，一个是市场化的民间信贷和房地产基金。假若开发商不做大规模，利润被市场轨的利率侵蚀殆尽，这个资金成本是房地产应该抓的核心竞争力。
另外，调控政策进入常态化，若明年继续调控，依然严厉、不放松的话，房企之间的差距就会越来越明显，形成集中度提升的过程。从142家A股上市房企2012年前三季度营业收入和净利润分布中可以看出，万科优势明显，保利、招商、金地和华侨城紧随其后。从这不难看见，赢者的规模总是扩大的，都是有能力把控消费者，有能力运营，能够胜利不是靠价格博弈。以万科、保利为代表的大企业有能力快速将创新的东西变成标准化，上规模、上量地大跨步迈进，跑在同行之前。
房地产是国民经济支柱产业
近来，媒体翻起旧话题：房地产是否属国民经济支柱产业。陈准坚决回答：“未来20年里，房地产依然是国民经济支柱产业。”他列举了四条理由，房地产的产品决定着国民经济发展的规模、速度和质量；房地产是消费结构升级、经济增长的推动力；是老百姓正从最初诉求到财富累积转变过程；是推动改革深化的重要力量。
两会期间提倡的“城镇化”概念，是指农村人口转化为城镇人口的过程。城镇人口聚集将产生居住需求，房地产的开发为此建立了物质基础，建设住房、公共建筑、公共设施等。纵观中国城市和经济发展的历程，房地产行业在此历程里处于重要的位置。城市化是大规模城市固定资产的形成，是几千年的人们乡间生活历程的转变。历史中建成的固定资产，如：建筑、房屋、立体交通体系，其素质、质量决定了中国未来城市发展的素质、质量。中国成为世界经济大国，最有竞争力强国，需要现代化物质基础，其形成外在就是城市建设，包括房地产在内的住房、公共建设。
21世纪，随着社会生活水平提高，人们争先恐后成为有产者，老百姓社会普遍追求在有产者的路上迅跑。中产阶级的“产”就是“房产”，不是中等收入。作为社会发展趋势，中产阶级崛起要求和社会需求目标已经从提高收入、改善吃穿用，改变为拥有资产存量财富。
因此，毫无疑问，房地产依然是国民经济的支柱产业。
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商业地产是未来的增长点
限购后，中国各地商业地产异军突起，涌现出各种大型写字楼，综合体数量逐渐庞大，同时引起商业投资热潮。让人担心，综合体数量供应是否过大？个人投资商业是否存在很大的危险？
近年，广佛冒起了很多商业体，顺德也有这样的现象。陈劲松认为，佛山吸引很多商业体，是广佛一体化加速的结果。未来，广佛将占据广东省城市化人口的比重，就如东京之于日本。房企看到这种趋势，势必聚集佛山。广佛结合是中国超大城市的第二个春天。
为了准备迎接增加的外来人口，佛山增加综合体建设是有道理的。随着城市综合体增加，城市业态将不断丰富。上海、香港的地铺租金非常昂贵，很多知名品牌都会搬到楼上铺，消费向楼上进攻是商业规律。陈劲松劝导各开发商，对商业地产不要抱着悲观的态度。
三线城市去化压力大
从世联统计的商品住宅供应情况来看，今年潜在供应量仍处于高位的水平。从2011年3月至今，潜在供持续大于销售面积，特别是在2011年10月至2012年4月，供销差，此阶段房企纷纷采取降价跑量的营销策略。及时随后在流动性放松的支持下，成交量持续上扬，但是由于潜在供应持续大于销售面积，导致当前库存一直在高位运行。2013年，潜在供应量虽有所回落，但是仍处于高位。陈劲松认为，积压还待消化，新货比拼速度，房企仍然需要快速跑量。
一二线核心城市主流产品价格有上涨压力，三线城市去化压力很大。以顺德为例，根据不完全统计， 2013年，顺德十镇街新增货量为23665套，加上往年尚未售出的22397套余货，2013年顺德市场市面上可售货量达46062套。2012年上半年，顺德迎来成交高峰，消化了不少余货，但市场上库存压力依然处于高位，政策依然影响市场，房企仍然需要快速跑量。
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