[摘要] “城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，这将带来三四线房地产市场的春天。也有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。
岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。
不过，一个值得关注的背景是，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。
“城镇化蕴含着的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，这将带来三四线房地产市场的春天。
也有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。
“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。
部分房企受困三四线城市
一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。
另一组数据也证明了这个事实。
从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。
根据公开统计资料，2012年前11月，保利地产销售额同比增长36%，中海也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。
这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。
“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。
在2012年年中之前，这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期，众多国内知名开发商纷纷进入，到处都是房地产建设工地。
上海房地产研究院企业研究中心在当时就曾拿出一份研究报告，指明在三四线城市热闹的房地产开发背后，隐藏着严重过剩的巨大隐患。
这份研究报告以唐山为例，从2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米；唐山2011年商品房成交量为159万平方米，只有北京的18%。
如果用类似的方法去比较其他三四线城市，几乎可以得到类似的数据和结论：尽管城市不大、人口不多，但最近几年的房地产开发量却大幅猛增。
2012年年末，一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳，住宅待消化库存高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。
而在海南，房价大幅缩水在多个城市上演。
伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”
几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，却发现已经陷了进去。
正是这种状况，让那些知名开发商改变了拿地策略。伟业我爱我家集团统计了包括万科、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况，结果发现，这8家开发商在一二线城市拿地共205宗，在三四线城市拿地降为110宗。
张大伟告诉记者，这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。
不过，拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬，可以看到的是，这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市，未来将有着极大的销售压力。
在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在。
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