[摘要] 2013年1月9日，香港瑞安房地产在上海宣布分拆其在内地的商业地产，成立全资子公司中国新天地，以缓解资金周转压力。市场人士分析，瑞安房地产剥离旗下优质商业，成立新公司，一定程度上是因为多个旧改项目同时运营，导致资金链出现问题。瑞安现象引发了市场对旧改项目运营问题的再次关注。
2013年1月9日，香港瑞安房地产在上海宣布分拆其在内地的商业地产，成立全资子公司中国新天地，以缓解资金周转压力。市场人士分析，瑞安房地产剥离旗下优质商业，成立新公司，一定程度上是因为多个旧改项目同时运营，导致资金链出现问题。瑞安现象引发了市场对旧改项目运营问题的再次关注。众所周知，旧改项目牵涉面甚广，令许多地产大佬敬而远之，但眼见仍有不少开发商热衷拿地做旧改。在佛山近年掀起的浩浩荡荡三旧改造中，有人进，有人退，个中原因是什么？三旧改造项目究竟是怎样的一块“烫手山芋”，让他们又爱又恨？
岭南天地是佛山标志的旧改项目之一。
爱
拿地成本适中受本土开发商青睐
丹灶云山峰境花园是南海区十大旧改项目之一，该地块在2010年由南海宏越地产以每亩80万左右的好价钱拍得。但宏越地产总经理周展鹏却对“好价钱”三个字不敢苟同，“加上各种额外的税费，每亩价格接近120万”。
据了解，宏越地产隶属于佛山市越时投资有限公司，该公司旗下的创越时代文化创意园同样是旧改项目。部分开发商属意旧改，当中的爱恨情仇像一笔糊涂账——算也算不清。
一方面，“爱”源于日益激烈的拍地竞争，某旧改项目的开发商负责人回忆称，“当年万科、保利等巨头都去看过那块地，但是考虑到旧改项目的附属条件比较多，最终没有下手。旧改项目虽然不好做，但这些地块基本上都不会太差，最重要是竞争者少”。显然，这在拿地成本越来越高的佛山土地市场上，对财力相对薄弱的本土开发商具有很大吸引力。另一位旧城改造方面的专家亦持相近意见，“这是一个相对公平的交易，旧改项目的土地成本比较低，开发商不可能白拿好处，后续的风险和各种附加成本他必须独力承担”。
另一方面，核心地段土地资源紧张，致使近年来旧城改造高潮迭起，旧改顺势也成为了开发商未来的一个重要发展方向。据禅城区住建局的统计数据，截至去年11月，全年批复三旧改造项目53个，占地面积达到4647.83亩，占整个禅城区总面积2%。2011年批复三旧改造项目54个，占地面积为7836.087亩，占全区总面积3.4%。有关专家表示，“老城区土地资源亟待优化利用，未来三旧改造项目会越来越多”。
恨
分散开发精力 吃力不讨好
而“恨”的原因众多，首当其冲的便是动迁成本过高。根据报道，广州大小马站书院群保护项目的拆迁补偿金额超过了2万元/平方米，刷新了旧改纪录，此项开支成为了三旧改造项目开发当中一项沉重的支出。瑞安方面也曾透露，资金周转常受前期动迁开支拖累，比较吃力。
此外，行政审批手续繁复也是开发商之殇。在上月的房地产论坛上，有专家学者直言一个新项目报建需要走几十个部门、盖200多个章，建议政府提高审批效率，以缩减地产项目开发周期，避免增加开发成本。南海区一位开发商对此表示“伤不起”，“曾经想砍掉山头上的十几棵树重新栽种，竟然需要跑好几个部门，国土、住建、市政管理部门都去过了”。
即使顺利完成了拆迁，土地交付完毕，开发商还可能要面对与村民之间一系列层出不穷的矛盾。上述开发商介绍说，因为当地村民坚决不同意移除该地块内的山坟，使得已落地的配套规划方案一变再变，施工进度因此拖延。最令他哭笑不得的是，曾经有村民硬闯进已经被围蔽起来的区域内种菜。虽然大部分纠纷都能够和平解决，但事端多生无疑分散了开发商全副心思做规划抓落实的精力，这一点让他们甚是无奈。
广佛两地提出三旧改造已经5年有余，但由于本身具有开发周期长的特性，首批项目近两年才开始初具成效，而当中赞誉的案例莫过于瑞安集团开发建设的岭南天地，但瑞安的路其实走得并不平坦，一开始几乎全是质疑与呵责。
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