[摘要] 房地产研究院发布最新报告认为，从一季度的数据来看，房地产企业自筹资金比重等指标已超2008年金融危机时水平，这或许是一个“见底”信号。而随着房企卖地、降价等多渠道融资，下半年房地产企业资金紧张的情形将有所好转。
房地产研究院发布报告认为，从一季度的数据来看，房地产企业自筹资金比重等指标已超2008年金融危机时水平，这或许是一个“见底”信号。而随着房企卖地、降价等多渠道融资，下半年房地产企业资金紧张的情形将有所好转。
2012年1季度，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速较去年全年下降5.9个百分点，为2009年一季度以来的水平，但好于2008年。房地产开发企业本年资金来源增速自2010年二季度首次从高位大幅回落后，目前处于2011年4季度开始的二次下滑阶段。
地产研究院研究员认为，现阶段房地产开发企业总体资金状况仅比2008年全年略好，但企业自筹资金占本年资金来源比重、房地产开发贷款余额增速、人民币贷款余额增等指标已经低于2008年的水平，创下历史新低。总体来看，本轮房地产调控，开发商资金链紧张情况预期与2008年全年程度差不多。因此，本轮调控以来开发商资金最“紧张”的时刻就在上半年，可能是一季度，也可能是二季度。
今年年初以来，房地产调控持续保持高压态势。在此背景下，很多房企除了直接降价外，在销售方式上也进行了一系列调整，从传统的坐等购房人上门的“坐销”方式转变为依托中介、网上售房、团购等主动行销模式。此外，开发商还普遍谨慎买地、放缓施工进度，以降低资金压力，同时通过卖地以及转让房地产项目股权等方式回收资金。目前，这些举措正在逐步收到成效。
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（财经网）楼市的回暖还在继续。截至5月27日，5月内54个典型城市的商品房住宅签约套数已经高达191439套，创出2011年实施限购政策后的新高。分析人士预计，整个5月份54个典型城市的成交量很可能再次突破20万套的大关。
中指院预计，接下来一段时间，市场成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升；由于主要城市库存压力依然明显，中央的货币政策微调、预调也是逐步的，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。
中金：地产股二季度回归防御关注子行业龙头
上周成交量跟踪：各大城市上周成交量环比均值下降3%，中值下降3%。
周成交量回顾：上周各城市成交量走势分化，我们重点监测的16 个重点城市中8 个城市周环比上升，8 个城市周环比下降，其中北京成交量再次创下年内新高；16 个重点城市总体周成交量环比均值下降3%、中值下降3%。若去除青岛由于备案数据缺失导致的成交量大幅下跌的影响，上周16 个重点城市总体周成交量环比均值持平、中值下降2%。
五月以来，周均成交量较四月全月周均成交量涨幅均值为17%，中值为14%，市场销售有所回暖。
年初至今累计成交量均值上升6%，中值下跌8%，预计未来累计成交量同比均值将有望继续上升。
周成交均价回顾：上周成交均价保持稳定，整体价格环比均值、中值均持平。
主要区域成交量简析：
环渤海：北京上周成交上涨9%，成交量再创年内新高，销售回暖势头不减；天津、济南由跌转升，分别录得3%和28%的升幅；青岛由于网络故障导致房管局备案数据缺失，跌幅继续扩大，上周下跌51%。
长三角：涨跌互现。上海和苏州由跌转升，上周小幅上涨7%和10%；杭州、南京则在上周分别录得9%和7%的下降。
珠三角：广州、厦门上周继续下跌22%和6%，东莞上上周创下年内新高后，上周在高基数基础上下跌21%；深圳则录得41%的涨幅。
其它：成都、武汉、长沙分别录得4%、2%和37%的跌幅，重庆则上涨7%。
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未来展望：
我们认为，政策的调整将是循序渐进的过程，近期调控难有较大放松，5 月以来虽然销售有所回暖，但预计二季度总体成交难有明显起色，而行业存货水平高依然使得价格面临下调压力，我们重申二季度建议回归防御，推荐公司以龙头、商业地产股为主，A股龙头推荐万科、招商，商业地产公司看好中国国贸(600007,股吧)和金融街。
国金证券：地产进入良性循环 关注一二线白马股
新房成交情况
一线成交继续上升。北京成交23.8 万平方米，环比上升6%；上海成交22.6 万平方米，环比上升3%；深圳成交9.5 万平方米，环比上升40%；三市成交量分别为11 年周均的167%、99%和183%；去化周期分别为8.3、7.4 和12.1 个月。
本周重点监测的二、三线城市有 10 个环比上升，平均升幅17%，较上周增加3 个百分点，下降城市平均降幅25%。升幅的城市为福州、深圳和惠州，升幅分别为79%、40%和10%；降幅居前的城市为青岛、长沙和东莞，分别下降77%、39%和20%。
二手房成交情况
北京本周二手房成交 27 万平米，环比上升3%；深圳成交14.1 万平米，环比上升12%；天津成交9.3 万平米，环比上升3%；杭州成交5.4 万平米，环比下降4%。四城市成交量分别为年度动态周均的151%、150%、147%和195%。
一周行业要闻
国务院常务会议对经济形势表态发生变化。与4 月13 日常务会议分析一季度经济形势时，认为“经济增速处于合理区间、经济发展具备很大潜力”相比，本月23 日召开的常务会议指出“经济下行压力加大”、并指出“把稳增长放在更加重要的位置”，这种态度的转变会令市场对地产的政策预期有所升温。
住建部官员“肯定”扬州政策。20 日，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青在南京接受采访时指出，扬州政策并非救市，而是针对住宅产业化进行的有益探索，应当予以支持和肯定。相比芜湖补贴，扬州本次限定成品房范围，具有一定的政策导向意义，但也已触及非首套置业红线，我们认为，扬州政策未被叫停，表明中央对地方微调的容忍度有所提高。
深圳启动土地制度改革试点。25 日深圳召开土地管理制度改革工作会议，国土资源部、广东省政府宣布批准实施《深圳市土地管理制度改革总体方案》。方案中将改革工作分为11-15 年的近期和16-20 年的中远期两个阶段；方案提出八大改革重点，包括创新土地资产资本运作机制和创新土地二次开发利用机制等。
我们认为这一改革的核心是会在制度上做出可操作的配套措施，例如用税收手段来对土地分配链条进行调整，缩短土地供给到商品房供给的周期，加大城市土地产权的确权力度，以及非住宅用地改变利用性质的审批流程和周期。其结果应是获取熟地开发利润空间的压缩，也可能加速兑现部份工业企业存量用地的变性。
投资策略
近期地产股市场表现和投资逻辑一直沿我们之前预期思路在兑现，即地产投资和经济下滑之下政策预期升温，并且行业自身价格与成交量也在按中央设定方向演进，行业进入良性循环。我们认为政府对经济态度的变化会反映在未来的具体措施上，除了地产开发贷的放松以及融资渠道的拓宽，未来降息的可能性也在上升。我们维持地产股反转周期的判断，建议买入一二线白马股，推荐保利地产(600048,股吧)，招商地产(000024,股吧)，金地集团(600383,股吧)，万科，中南建设(000961,股吧)，阳光城，北京城建(600266,股吧)，鲁商置业(600223,股吧)，荣盛发展(002146,股吧)。
国泰君安：地产行情未结束 调整是买入良机
总理主持23日国务院常务会议，再次明确“把稳增长放在更加重要的位置，根据变化加大预调微调力度”，同时要求稳定和严格实施房地产市场调控政策。
行业基本面下行、调控见效，政策压力进一步下降。总理指出要正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系把稳增长放在更加重要的位置，在通胀压力相对下降，并且房价不上涨调控见效的背景下，行业政策压力进一步下降。
信贷整体的实际宽松也将有利于房地产行业。会议指出坚持稳健货币政策的基本取向，保持合理的社会融资规模，进一步优化信贷结构。根据我们宏观的观点“稳健的货币政策可以实际宽松，未还有两次左右降准，3季度或启动降息”，地产行业作为利率敏感行业中将成为的受益者之一。
宏观货币信贷将持续实际宽松，我们判断未来利率整体下浮趋势不会改变，首套房贷款利率下浮会逐步从一线城市向二三线、蔓延，这将有效提升刚性需求的购买力。
稳增长最主要还是要通过投资拉动，房地产投资对经济的拉动作用显著。根据我们的测算每10%的投资增速将拉动GDP增长1%。我们预判12年全年房地产投资增速将由11年的28%下滑至12%，将降低GDP增速1.6个百分点。在经济下行、地方财政压力背景下，地方在中央允许范围内松动欲望很大。
地方自主政策上面的松动将由点到面的扩散。我们预计地方自主政策面已出现的局部松动会继续推进：（1）放松公积金贷款政策；（2）提高普通住宅标准;（3）购房补贴等。
我们坚持11年12月31日预判:12年地产政策局部放松不再是空想、不再是意淫，而是合情合理的逻辑推断。
维持2012年策略报告《平衡再生》政策面反转路径：宏观货币信贷实际宽松（11Q4）地方政府行业政策局部松动（12Q1）中央政府行业调控政策合理修正（12Q3）。
地产“双面”将上行，共同提升估值。政策面与基本面双方关系将从之前“相克”转化为12年的“相生”，未来将共同提升估值。
维持行业增持评级，继续超配。12年下半年政策面与基本面的关系将从矛盾走向一致向好，地产股将迎来趋势性机会，超过50%，地产股的行情远未结束，任何调整都是买入良机，继续超配，选股方面以一二线龙头公司为核心配置。
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