[摘要] 近日，关于未来中国房价是要大跌还是要报复性的上涨，两种观点大战起来。
继安联集团去年10月发布的《全球财富报告》披露全球四分之一富裕中产来自中国之后，安联集团在华合资寿险公司——中德安联人寿保险有限公司于2011年12月6日在上海正式发布《中国富裕人士财富报告》(下简称《报告》)。根据《报告》，中国富裕人士主要收入来源为工资奖金，但工资和奖金对中国富人收入的贡献不到一半。中国富裕人群人均拥有房产3.3套，房产价值占全部资产的72%。
3月22日清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算，我国城镇房价收入比为12.07，一线城市房价收入比高达25.25。相比其他国际大城市，房价高到离谱。伦敦房价收入比6.9，首尔为7.7，纽约为7.9，悉尼为8.5。
这三份报告说明，中国房价过高，严重超过中国普通居民的收入水平，同时又说明高房价已经透支了富人的购买力，富人的下一步应该是抛售房产——富人人均3.3套房，在房价下跌或不具有投资价值的情况下，不抛出两套房子就是等着被割肉！而对中国绝大多数居民来说，这样的房价与他们购房不相干，因为他们根本没有相应的购买力。在没有相应购买力的情况下，无论是待进城的农民或待购房的“80后”再多，是支撑不起这样的高房价的。所以中国房价必须降低到合理水平，才能消化掉房地产企业的海量库存房和富人手中的多余待售房产。
比如据《华夏时报》近日（4月14日）《温州投资客现状调查：炒房不如存定期存款》的报道为例，温州的黄先生在2005年前后，也就是楼市最火的那几年，黄先生在北京曾拥有过22套住宅和4个商铺。他北京通州果园附近购买的一套总价接近200万元的精装修三居室住宅，一年的租金收入为4.2万元（还未计算添置简单家具的成本），“但是如果存定期的话，即便按照当时2.25%的一年期定期利率来算，一年的利息收入也有4.5万元，何况现在利息也上调了”。黄先生说，“如果买理财产品的话，一年约5%的，比投资房产可划算多了。”到如今，黄先生在北京的房产只有四套住宅，一套位置较好的商铺在去年年底因为资金紧张已经卖出去了。所以富人抛售多余房产是必然。
在2015年左右，中国房价大概会降低到比较合理的水平。经过价格下降，在消化一定房地产库存和泡沫削去之后，政府也会支持购房以促进房地产的继续发展。到2023年左右，中国会进入下一轮经济的谷底。又由于城市化、“80后”的结婚买房和中国经济的较快发展，房价不会跌到“白菜价”。所以在2015年至2023年左右，中国房价会维持在合理但又略偏高的位置。对于已经买房而准备“以房养老”的人，则建议在2020年之前抛出房产。
中国高房价在2013-2015年左右次大跌后，然后在2025年左右再由于购房年轻人口的迅速下滑和经济因低生育率危机陷入“失去的十年”而导致房地产二次大跌，有些房产为此跌得一文不值，就像已经报废的俄罗斯远东小城镇一样。
自1990年后，中国总和生育率快速下滑，新生人口快速减少。中国近年来1.3左右的总和生育率，会使新生儿童每过一代（二三十年）减少40%，或者说年轻人口每过二三十年减少40%，这必然导致未来购房的年轻人口面临崩溃式的长期减少。按照1.3的总和生育率，2100年中国仅有4.7亿人，2300年仅有2800万人（由于预期寿命不同，推算的数量也不同，但无一例外的是年轻人口比重很低）。未来年轻人口和总人口的崩溃式减少，必然导致资产价值如房地产价值大幅缩水，甚至为此成为废物，所以不能指望什么“以房养老”。
中国出生孩子减少，这从教育方面的数据也间接反映出来。随着1990年后新出生人口的急剧下滑，中国小学数量从1996年的64.6万所直降到2009年的28.02万所，13年减少57%。根据人口资料，2019年中国18-22岁大学适龄人口将只有2009年的53%，10年近乎减少一半！
到2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有第二次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。
对于2025年以后中国房价因年轻人口崩溃式的减少而彻底跌入底部，不要认为是好事，尤其对那时的年轻人来说更别说是好事。因为那时中国将是重老龄化，比如421家庭，四个爷爷辈和两个父母退休，1个年轻人要养活6个老人，压力会小吗？此时，由于投资低迷和消费不振导致的总需求不振和低迷的就业，加之养老无望的老年人与年轻人争夺就业岗位，年轻人就业压力反而更大。
问问日本战后婴儿潮人口和日本80后，谁的就业压力大？谁生活轻松？谁的发展更有希望？谁曾经生活在一个充满希望的国度？什么让日本人——无论是战后的被养老压力大、现在的年轻人压力大、未来人压力更大？低生育率！作为世界上强制计划生育和一胎政策的国家，也是世界上未富先老的大国，超低生育率必然让中国的未来是沉重的。
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