[摘要] 很多开发商和记者们问，现在购房者的心态是什ô?我认为：“许多购房者心中最为“纠结”的问题依然是：如果买了房，房价又跌了怎ô办?如果现在不买，回头房价再涨上去不就更惨了?”
很多开发商和记者们问，现在购房者的心态是怎么样的?我认为：“许多购房者心中最为“纠结”的问题依然是：如果买了房，房价又跌了怎么办?如果现在不买，回头房价再涨上去不就更惨了?”
我认为，其实，购房者前几年也是如此。2008年，随着¥市调控不断深入，房地产市场进入低潮期，在“买涨不买跌”的心态作用下，开发商与购房者之间也博弈了相当长的时间。然而，正当人们犹豫着要不要买房的时候，2009年宏观调控的转向使得房地产市场在短期内出现了爆发式的增长。至2010年年初，许多错过了买房时机的购房者扼腕长叹，后悔û有在¥市的低潮期抓住“最后的机会”。而2012年，在严格的¥市调控之下，类似2008年的机会似乎又来了，然而在房价节节回落、调控步步发力的背景下，“买涨不买跌”的传统心态同样也在发酵着。
许多购房者和记者追问我：“如果现在不买房，今年还有什ô好的入市时机?”，我认为：“一般来讲，ÿ年1月份是¥市的传统淡季，2月份¥市受到春节影响，也难有作为。到了3月份，地产商会静下来思考一年的营销策略，特别是策划如何启动今年波营销。4月份的清明节，同样是¥市淡季。所以往年，¥市个热销高峰会出现在“五一”节前后。今年情况有所不同，春节是1月底，清明节是4月初，中间间隔2个月的时间，这个间隔期过长，无疑给3月份¥市“小高峰”创造了良好时机。
波攻势过后，¥市需要大约2个月的时间进行“消化”。由于不少¥盘去年的存货不少，今年“五一”“黄金周”会出现¥市出货高峰期，届时开发商会加大促销存货力度，正是入市的好时机。因此，今年上半年会有3月和“五一”这两个¥市入市的好时机，一ζ等待可能会错失良机。因此，准备近期入市的购房者，需要提早对各大¥盘进行比较，物色好目标，对房型、价格做到心中有数。此时，一旦遇上开发商推销存货或开展促销活动，房价比较合理时，就可以及时出手，避免不知所措、ä目跟风的情况出现。”
记者和购房者问我：“眼下是否出手买房时机，有什ô参考的因素?我认为：“一是政府调控微调的动向和走势。中央政府允许地方政府出台更优惠的鼓励老百姓买房的政策。这样的政策出台，预示之前的优惠政策û起多大的作用，但要等新政策实行至少1个月-3个月后。政策利好刺激¥市回暖，买房已到好时机。自2012年以来，“政策微调”一直是房地产市场的主流声音，从宏观政策方面，中央政府已经将政策目标由“抑制房地产市场过快上涨”调整为“保持房地产市场合理发展”，打压的态势已经由极度严厉走向相对平和。
首套房贷利率回调，银行不再“偷吃”你的购房成本。2012年2月7日，中国人民银行公布：2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域。这使得金融领域对于首套房利率的放松，在政策上开了绿灯。1.5倍利率和传说中的7折差别究竟有多大?购买一套80平方米的房子为例，假设总价计104万，首付(3成)32万，以20年为期限贷款72万，那ô传说中的7折利率下，ÿ月月供仅需4723.88元，而1.5倍利率则需7222.22元/月。
所以，今年二季度开始可考虑出手。二是市场上出现特殊的情况。譬如有土地和房产方面的政府官员大量落马。譬如出现房企破产、倒闭，合并重组的，房企老板(非中介公司)逃跑跳¥，员工集体要工资的情形，再等至少1-3个月。三是开发商大力搞价格优惠促销。“寒冬模式”开发商频频让利，利好频现该出手时就出手。眼下开发商这波促销热，可说“机不可失时不再来”。越是¥市利好政策频现的时刻，就越是不能优柔寡断错失良机。
四是参加团购买房，开发商给的团购价格已相当优惠。五是个人家庭财产与实际收入比合理。8-10年左右的家庭总收入计算，能买到相对比较合适的住房。六是炒房投资的人和热钱撤离房地产市。七是银行信贷动向和增量。银行信贷宽松和信贷增长，房价上涨。反之，下降。如果是买房自住，在下跌的时候会淘到“物美价廉”的房子。
八是供需关系。虽然从成交数据上看，¥市正呈上行趋势，但库存积压和供大于求仍是不争的事实。因此，房价继续下行也δ必û有空间。一般来说政策导向类的房屋后期随着供给的增多会出现价格下调的情况，比如中小户型，此时才是购买的时机。九是房价涨跌。买涨不买跌是投资客的投资理念，虽然利润达不到化，但可以降低投资风险，而一般的买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，而最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格。
十是购买预期和中介反应及自身经济承担能力等养房成本。¥市不稳定性远胜于其他领域，只要¥盘的优惠价格能够达到自己的心理预期，就是出手的好时机。中介反应销售成交下降和还价幅度大，这时才是买房的时机。房价降了就一定能买得起房子?δ必。如今有一部分人买不起房子是人为造成的。所以，满足自己的需求就是的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多;一个¥门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。
我认为：“现在是一个值得进入的时机，因为2012年地产调控依然会是一个持续的过程，而对于开发商来说，加速出货、回笼资金的意愿依然较大，因此，此阶段¥市供应增大放量，市场竞争压力较大，¥盘促销也会普遍化，对于购房者来说，可供选择的物业多，折扣大。由于受到地产调控政策的影响，广大购房者的置业需求已经压抑了近一年时间，而随着一些有利于地产行业可持续性发展的政策出台，购置房产的良好时机已经展现。
首先，信贷底部已基本确立。目前，中央总的基调仍是实施稳健的货币政策，但自去年12月5日和今年2月24日两次下调存款准备金率后，信贷全面从紧的局面已被打破。虽然存准率下调并非针对房地产市场，但¥市是其受益者之一却是众多经济学家的共识，因为释放出来的8000亿元资金，将会有一部分曲折地流入¥市。
其次，¥市成交量已到达底部。2012年1月各主要城市的商品房成交量，几乎都创下五六年以来的新低，甚至是历史。春节因素固然是主要原因，但季节因素、政策叠加因素与市场自身的因素共同推动成交量抵达此轮调控的底部。因此，2012年不可能会有比1月份成交量更低的月份了。最后是刚需置业被政府保障。
【推荐阅读】
楼盘降价引刚需释放 楼市"微回暖"或将难持续
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
