[摘要] 房地产调控政策实施已两年多，政策效果可谓明显，多地楼市先后出现“量价齐跌”，今年两会期间，温家宝总理再次强调，一些地方房价还远远没有回到合理价位,因此,调控不能放松。
无降价不成交 刚需压抑许久集中爆发
有专家指出，当前20%左右的降价楼盘贡献了楼市80%以上的成交量，所谓“无降价不成交”。 一方面，二、三线城市房价持续下降，楼盘降价走量趋势明显，成交均价被大幅拉低。另一方面，经过近一年的买卖双方角力，在楼市价格下降较为明显的时间节点，许多刚需族顺势出手。
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在接受采访时表示，市场成交有所回暖，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷的调整，这对首次置业的自住性需求群体影响明显，第二是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰，第三就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往是适合首置需求、首改需求的主流需求项目，且大多数采取低价策略，以价换量的目的明显。
贾卧龙也认为，此次“楼市回暖”仅是成交量回暖，价格并没有回暖，这是因为楼市回暖，很大程度上是开发商降价促销“以价换量”换来的，因此，表现出的是“量增价跌”，而非“量增价增”。当然，此番楼市回暖不仅与开发商大力促销有关，还与刚性需求的集中释放有关，更与银行首套房贷利率下调的优惠密不可分。
日前，北京通州区一宗宅地以5.63亿元的总价出让，溢价率1.6%，成为今年北京首宗出现溢价的土地。这是否意味着土地市场全面回暖？对此，贾卧龙表示，这对于冷清已久的土地市场来说是一个提振消息，但现在谈土地市场全面回暖尤言尚早。通州此宗成交地块虽号称“溢价成交”，但只是刚摆脱“底价成交”而已，溢价率并不高，土地价格仍处低位。因此，现在的土地市场目前处于“微回暖”状态，远远谈不上全面回暖。
而房地产经理人联盟副秘书长陈保存却认为，土地市场回暖是一种必然趋势。一季度北京全部土地均以底价成交，陈保存称，“这属不正常现象。”
作为楼市春天派，陈宝存一直看好房地产市场。在他看来，楼市回暖几乎是必然的。“目前信贷政策松动、央行降准，中央也明确了鼓励商品房建设，支持首套房等利好信息，这些都促使了楼市的成交回暖。”
陈宝存表示，随着信贷适度放开，压抑的刚性需求释放，楼市会自然反弹，目前弥漫市场的观望情绪正在逐步结束。
“楼市调控目的是抑制过快上涨的房价，如果房地产市场平稳发展，就没必要打压。”陈宝存称，目前楼市政策也是倾向于支持购买首套房的刚需主力。
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