[摘要] 自2009年末开始的房地产调控,经过2010年、2011年的反复博弈,开始收到成效。国家统计局的环比数据显示,房地产正在退热。2012年的调控何去何从?
“楼市政策目前不能见好就收”
自2009年末开始的房地产调控,经过2010年、2011年的反复博弈,开始收到成效。国家统计局的环比数据显示,房地产正在退热。2012年的调控何去何从?政协委员、上海市政府参事,上海社会科学院部门经济所学术委员、研究员张泓铭估计,沿海城市房地产泡沫约50%,但是调控政策的调整需在7~8月即开始,配合国民经济增长,而非使房价反弹。
张泓铭此前曾为上海社科院城市与房地产研究中心主任,即将召开的“两会”上,他将提交相关大会发言。
【一问】现在,房市泡沫还严重吗?
中国整体房市泡沫已积累多年,但衡量的权威数据缺失,不妨采取两个方法观察。首先是新建商品住房价格和反映通货膨胀的CPI(城镇居民消费物价指数)之比。
结果显示,2011年比2005年, CPI上升 22%,年均上升3.37%,城镇新建商品住房的平均价格上升71%,剔除住房结构上升的因素约5%后,年均上升为8.91%。房价上升速度是CPI的2.64倍。而在东部沿海某个特大型城市,同期该地CPI上升了19%,年均上升2.94%,城镇新建商品住房平均价格上升了116%,剔除住房结构上升的因素约5%后,年均上升为13.04%。即同期两者之比是4.44倍。
张泓铭说,显然,2.64倍、4.44倍,都意味着泡沫的存在。
由于这种比较没有公认标准,所以,考察房市泡沫还需其他方法,即住房价格租金比,即住房出售价格/住房月租金。在合理条件下,两者之比应该是200~250倍。超过250倍的部分,大体上就是泡沫的程度。
“以此估计,截至2012年12月底,在房价跌势确立的情况下,沿海城市如北上广深,以及杭州、宁波等,住房售租价格比恐怕还在500倍左右,泡沫约50%;中部城市还在400倍左右,泡沫约37%;西部城市还在300倍左右,泡沫约17%。 ”张泓铭说。
以上说明,当前中国整体的住房泡沫还很严重。不过,这种严重性自东向西和自大城市向中小城市逐步衰减。张泓铭说,这也就是他目前不能同意调控 “见好就收论”的理由。
【二问】房价为何不能跌1/3到1/2?
既然泡沫严重,那么把泡沫一拳击碎、彻底消除,不好吗?所谓一拳击碎、彻底消除,无非是价格迅速退回到售价租金比200~250倍。这意味着东部沿海城市的房价要迅速跌落一半,中部城市的房价要迅速跌落三分之一。
不过,张泓铭认为,这不行。
房价的迅速跌落对金融安全构成严重威胁。许多业主会置房贷还款于不顾,开发商的资金链可能断裂以至于无法归还开发贷款,银行收不回贷款,资金周转极度紧张,无法面对储户提款,无法再向社会放贷?这样,不仅影响整体经济循环,而且可能形成系统性金融风险甚至危机。
其次,对房地产开发商的安全构成严重威胁。 “2008~2010年的官方数据表明,房地产开发企业的销售纯利润大体上占销售收入的10%,如果房价迅速跌落三分之一到一半,成交量不变,销售收入就下降三分之一到一半,肯定导致开发商大面积亏损,随之大量倒闭,整个产业一蹶不振。 ”
再者,对房地产供应商安全构成严重威胁。在上述情况下,为房地产开发直接服务的建筑材料商、工程承包商将蒙受重大损失,部分企业倒闭,部分企业面临减产或亏损,或大量裁员,将危机转嫁给就业者,包括占比甚高的农民工。
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