[摘要] 截至8月10日，已经公布2010年中报的28家上市房企共实现营业收入606.89亿元，同比增长30.03%；实现净利润88.10亿元，同比增长43.05%。预收账款达到1227.94亿元，同比大增63.97%。
截至8月10日，已经公布2010年中报的28家上市房企共实现营业收入606.89亿元，同比增长30.03%；实现净利润88.10亿元，同比增长43.05%。预收账款达到1227.94亿元，同比大增63.97%。尽管今年上半年房地产市场低迷，但是在去年楼市火爆的带动下，上市房企仍然交出了堪称靓丽的中考成绩单。
虽然业绩表现突出，但是持续恶化的现金流、不断加大的存货压力仍然是悬在众多开发商头上的“达摩克利斯之剑”。在为房企业绩叫好的同时，这些影响未来业绩成长的隐忧也应引起警示。
市场低迷难挡业绩增长
尽管在政策调控的影响下，上半年我国房地产市场已经显出丝丝寒意，但是从上市公司的中报来看，仍是一片热火朝天的景象。在营业收入和净利润增长的同时，房企的预收账款也达到了新高。不过，在市场成交量低迷的影响下，上半年不少房企销售面积出现了下滑。
“万保招金”四大地产龙头上半年共实现营业收入437.37亿元，同比增长19.93%；实现净利润67.18亿元，同比增长43.09%。上半年，万科和保利地产的销售金额分别达到367.7亿元和217.55亿元，同比分别增长19.5%和3.33%，成为两公司有史以来的中期销售业绩。万科销售额占商品住宅成交额的比例为2.18%。
值得注意的是，虽然销售金额有了大幅提高，但是在销售面积上，万科却出现了下滑。公司上半年的销售面积较去年同期的348.8万平方米下降了8.2%。保利地产虽然上半年的销售面积同比增长了5.81%，但是公司2007年-2009年年中期销售面积的同比增幅分别达到102%、39.4%和164.41%，增长速度显然已经放缓。金地集团则由于上半年库存偏少，无充足房源销售等原因，销售面积和销售金额双双下降三成以上。
上市公司的销售情况正是整个房地产市场运行的缩影。统计局数据显示，上半年，商品房销售面积3.94亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13个百分点。到了7月份，商品房单月销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；商品房单月销售额3066亿元，下降19.3%。
尽管上半年整个房地产市场表现低迷，但是事实上，去年楼市的火爆行情已经为开发商今年的业绩奠定了厚厚的基石，这一点主要体现在预收账款的不断增加。业内人士指出，预收账款是反映企业未来收入的可靠指标，因为营业收入通常要等到竣工交房时才能确认，有半年到两年不等的滞后，因此预收账款大幅增加确保了企业未来的收入结算。
统计显示，已经公布中报的28家房企上半年共实现预收账款1227.94亿元，同比大增了63.97%，较今年年初的1015.50亿元还上涨了20.92%。
万科就表示，上半年由于公司销售情况良好，且转入结算的资源量不多，公司已售未结资源大幅增长。截至6月底，公司尚有530万平方米已销售资源未参与结算，合同金额合计约573亿元，分别比年初增加41.3%和50.0%。
现金流继续恶化
尽管上半年整体业绩增长已无悬念，但日渐趋紧的现金流还是给房地产公司未来的业绩增长埋下了隐忧，同时也暗含了各地产公司下半年加大项目促销回款力度的可能性。
根据Wind统计，截至8月10日，已公布2010年半年报的28家房地产上市公司，经营性活动现金净流量合计为-448.56亿元，而去年同期该数值为240亿元，今年一季度该28家公司的经营性活动现金净流量为-308.36亿元。今年二季度地产公司的现金流呈现继续恶化态势，第二季度该28家房地产公司经营性现金流净流出140亿元。
这28家公司中，20家公司的经营性活动现金净流量为负值，占比高达71%，显示出现金流紧张已成为房地产公司当前所普遍面临的境况。值得注意的是，四大龙头公司万科、保利地产、金地集团、招商地产无一例外的经营性活动现金净流量均为负值，且在已公布半年报的房地产公司中排名较后。现金流最为紧张的保利地产，上半年经营性现金流净流量达到-233亿元，万科紧随其后，经营性现金流净流量为-95亿元。
业内人士表示，去年下半年起，房地产公司均加大了对新开工项目和土地购置的投入，导致大部分经营活动现金流从去年的正值转为负值。在地产调控新政的背景下，即使房地产商及时调整策略，减少土地购置面积，但考虑到新开工项目投资支出的惯性，加上受调控影响市场销售急剧萎缩，经营性活动现金流仍会持续净流出一段时间。
而房地产公司同时还面临着贷款趋紧、再融资环境短期难以松动等问题，因此未来现金流压力较大，在此背景下，前期土地储备力度过猛而忽视自身财务状况的公司未来将可能进一步下调楼盘售价。
某知名地产公司北京分公司的销售人员坦诚，“公司确实在采取适当下调新开盘项目均价等优惠措施，以加大销售和回款力度；各地分公司也在根据本地项目情况制定一些促销手段，以保证各分公司自身的现金流。”该地产公司今年上半年采取相对扩张的政策，在一线城市大举拿地。
不过，从已公布半年报情况看，由于去年销售火爆，地产公司依然手握大量货币资金，短期内生存无虞。该28家地产公司期末现金及现金等价物总计为644亿元，相比去年同期的570万元有所增长，今年一季度末该数值为605亿元。万科、保利地产、金地集团、招商地产等龙头公司手中所持货币资金也都保持在较高数额。
存货达一年新高
去年楼市放量成交，开发商经历了快速去库存的过程，并在年初开始积极回补库存。但是从中报情况来看，上市房企的存货数量已经达到了一年来的新高。业内人士指出，在当前成交量低迷的情况下，不少开发商已经开始面临库存的压力。
Wind数据显示，上半年28家房企存货总计3547.46亿元，同比增长58.95%，较一季度和年初分别上涨了11.6%和26.95%。同时，存货占总资产的比重也达到70.03%，同比增长了2.14个百分点，达到了一年来的新高。在建产品的比重也随着库存量的增加而出现一定的上涨。
从万科的各类存货中可以看出，公司上半年已完工开发产品（现房）的比例约4.8%，比2009年末的5.9%进一步降低。在建开发产品占存货的比重达到了49.52%，较2009年末上涨了3.54个百分点。
在土地储备上，上半年不少房企也将目光投向了二三线城市，拿地策略和扩张步伐有所放缓。上半年万科新增项目38个，对应的权益规划建筑面积合计893万平方米。新增项目的平均楼面地价在2300元左右，保持在较低水平。保利地产新增15个项目，权益面积506万平米。不过公司去年上、下半年各新增权益面积191万和1147万平方米，拿地节奏略有放缓。
今年以来，受房地产调控政策的影响，不少开发商的销售面积已经开始出现下滑，同时存货消化周期加长。28家房企中，有12家房企的存货周速率出现下滑，万科和保利的存货周转率均为0.10次，分别同比下降了42.44%和21.88%。
业内人士指出，今年上半年成交速度的下降和存货量的上升，可能使开发企业面临一定库存压力和资金压力，投资能力将受到抑制，从而影响今后的住宅供应。目前，一些房企已经开始调整销售策略，加快存货消化速度和周转速度，加快资金回笼。
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