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保障房建设步入“舞台”中心

经济参考报  2010-05-24 09:12

[摘要] 据最新消息显示,住房和城乡建设部与各省、自治区、直辖市人民政府主管部门在京签订保障房建设“责任书”,敦促各地确保完成今年保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的建设目标。保障房建设正大举提速。

房屋方面,普通居民、特别是中低收入群体的住房保障制度不完善,形成了很大的刚性需求缺口。聂梅生介绍,在成熟市场国家和地区,房地产往往都划分为保障性住房和商品房两大块,后者实行完全的市场化,可供中高收入阶层购买和投资。前者则主要由财政出钱,以相对低廉的价格解决中低收入阶层的基本居住问题,在这方面政府一直都是缺位的,尤其是住房制度改革初期,几乎把所有需求都推给市场解决,导致相关保障性住房制度发展缓慢。据了解,为解决基本居住问题,香港上世纪70年代后即大力发展公屋制度,通过推行“居者有其屋计划”、“租者置其屋计划”等规划,目前将近半数的居民居住在政府提供的公屋里。

除了房屋持有成本过低、土地财政、居民投资渠道少、流动性过剩等因素也是挑高房价、催生投机的幕后推手。

重点:建立长效调控机制刻不容缓

专家认为,楼市调控政策的重点,在于合理抑制住房的投资品功能,让住房真正回归居住属性。为此,建立长效调控机制显得尤为重要和迫切。

聂梅生提醒说:“单纯靠行政性手段打压投资或投机并不能从根本上解决供求矛盾等一系列深层次问题,一旦政策放松,很可能出现报复性反弹,因为刚性需求和改善性需求只是遭到了政策的‘误伤’,而并没有消失。”

对于应采取怎样的思路在相对长期的路径上解决投机盛行的本源性问题,专家表示,在房地产市场发展的中长期战略上,应坚持房屋真正回归居住属性,通过相关税收政策安排,从制度上消除投机性炒房行为。

此次新政明确要求“发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用”,“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策”,一时间,物业税、特别房产税、住房消费税传闻四起,但具体何时落地并没有一个明确的时间表。

“迈出了步,以后的路才不是空谈,开征物业税不能总也没有一个时间表。”中央财经大学税务学院副院长刘桓此前接受《经济参考报》记者采访时说。扩大房产税征收范围也是同样的道理,多位税收专家向《经济参考报》记者表示,开征物业税或扩大房产税征收范围可以通过加大投资者持有房产的成本,起到抑制需求和市场过度投机的作用,并能在短期内可以影响人们的心理预期,有利于挤出房地产泡沫。

从长期来看“这是中国土地财政模式转换的必然要求,有利于重构政府间财政关系,特别是能够让财政体制‘重心下移’。”中国社科院财贸所研究员杨志勇表示。

促进房产回归居住属性的另一有效工具就是加强保障性住房的建设。牛凤瑞认为,房地产调控涉及三大领域,除了房地产行业领域和房地产市场调控领域,还包括住房保障建设领域。只有增加这部分供给,才能达到更高水平的平衡状态。

“我国的保障房建设缺位太久,应尽快将这一课补上。”聂梅生说。事实上,从“国十一条”重申“中央将极大对保障性安居工程建设的支持力度“解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责”,到“国十条”又强调“确保完成2010年建设保障性住房300万套”,均显示政府对保障性住房的重要性有清醒的认识,并已逐渐提速。

资金投入上,今年财政支出预算安排中,住房保障支出将增至1890.58亿元;土地供应上,国土资源部4月表示,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%,其中,保障性住房用地为24000多公顷,比去年增加一倍多。

业内人士指出,如果这一计划能得到有力执行,商品房市场的压力将得以明显减轻。最近的一份机构报告认为,在抑制投机需求的同时,政府将70%以上的土地供应用于增加保障性住房以及中小户型住房的供给有助于改变房地产市场的供求格局,未来3年保障性住房增量约占每年在建住房总量的10%以上。

此外,“长期以来,活跃在房地产领域的游资少有出路。”聂梅生建议,长效机制还应涵盖构建多元化的民间资本投资渠道、提高房屋性价比等内容。而若想使这些治本之道得以顺利实施,建立中央与地方、各部门之间的联动协调机制等也是题中应有之义。

 

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