[摘要] 2009年顺德区全区土地供应量为315万平方米，对比可以发现,顺德区三旧改造的大提速,有望在今年一年便释放出相当于2009年近5倍的土地供应,未来10年,所能释放的土地供应量将激增30倍。
《佛山市顺德区“三旧”改造专项规划(2009—2020)》(修编)日前通过专家评审。规划显示未来10年,顺德区三旧改造项目将达537项,面积9875万平方米。今年内计划开展119个三旧改造项目,涉及面积1508万平方米。
而据统计,2009年顺德区全区土地供应量为315万平方米。对比可以发现,顺德区三旧改造的大提速,有望在今年一年便释放出相当于2009年近5倍的土地供应,未来10年,所能释放的土地供应量将激增30倍。
未来土地供应量的激增,引发出顺德楼市的一连串猜想,不少市民认为,大拆大建,也意味着将大大增加楼市的供应量,顺德的楼市供需矛盾将因此缓解,楼价将降；而房地产业界则认为,考虑到地方政府对改造后土地产出效益的高标准要求,以及拆迁成本与安置成本,改造释放出的土地底价可能更高,因此房价还会上涨。
土地供应放量有望为供应解渴
早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋书记就给佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。三旧改造作为转变经济发展的一种方式,使三旧改造向更高层次、更广范围、更好成效方面全面推进,实现从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”的转变。从而让城市旧貌换新颜,经济得发展,群众得实惠。
顺德三旧改造的提速,来自顺德土地资源紧缺严重。根据2009年土地利用二次调查结果,在顺德806.55平方公里的土地上,现状建设用地总量已达386.53平方公里,占土地面积的47.9%。而根据广东省政府调研中心调研发现,广东的土地利用非常粗放。特别是珠三角地区,很多城市的土地开发强度已经达到了30%以上。其中珠海、佛山的土地开发强度都超过了30%,东莞则超过了40%,深圳达到了47%。数据表明,顺德目前47.9%的土地开发强度,已经超过了深圳水平。
而根据顺德2006年—2020年土地利用总体规划编修方案,上级政府下达给顺德的建设用地指标仅为352.01平方公里,这意味着顺德在未来10年只能通过改造现有的建设用地才能解决发展问题。
因此,顺德楼市不断“喊渴”已经是不争的实事。经过消化2009年的土地供应剩余之后,今年3月以来,仅有一宗城镇住宅用地兼容商服用地推出,地块位于顺德区容桂扁滘社区居委会行华东路南侧,地块面积仅49676.16平方米。
而据统计,2009年顺德区全区土地供应量为315万平方米。对比可以发现,顺德区三旧改造的大提速,有望在今年一年便释放出相当于2009年近5倍的土地供应,未来10年,所能释放的土地供应量将激增30倍。供求关系历来被作为评判市场的标准,此次顺德在三旧改造规划中所表现出来的坚决信心和远景蓝图,使得不少市民认为,其可以产生的巨量土地供应,有望推动楼价保持平稳甚至下降。
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政府开发商各取所需
方兴未艾的三旧改造,早已经吸引了房地产开发商们的热衷参与,而且部分合作模式也得到了地方政府的肯定。
2008年年底,当陈村锦龙工业区中的企业厂房出租期满的时候,锦龙股份合作社和陈村镇政府通过物业置换、利润分成等方式,对这个占地75亩的工业区进行连片改造。2009年6月,在广佛同城效应的带动下,该片区一跃成为广佛核心地带,首次进驻陈村的地产品牌开发商万科以1.35亿元的价格投得该地块,随后进行开发,预计今年年中将建成售楼。转瞬间,该片区已经成为一座大型商住项目。
该项目的建立,对陈村房地产市场发展起到极大的拉动提升作用,此期间,台湾太平洋百货、法国迪卡侬体育用品等大型商贸项目也和陈村达成了合作意向。此外,三间高标准的星级酒店也正在陈村上马动工,国通物流城二期、力源金属物流城、金錩国际金属交易广场、顺联机械城三期这四大物流市场也纷纷加快开发建设。面积只有50.9平方公里的陈村镇,已成了国内外产业巨头眼中的一块黄金旺地,受到大批优质投资商的青睐并纷纷入驻。
万科介入陈村锦龙工业区改造,被视为顺德三旧改造的典型案例。顺德区委书记刘海对陈村等“三旧”改造示范点的创新模式给予肯定。
刘海还要求,区有关部门和各镇街要善于总结和推广这些先进经验和做法,在创新发展模式、理顺土地产权、协调各方利益、引入社会资本等方面进行更多的探索,挖掘更多适合顺德发展的创新的三旧改造模式。
经纬地产佛山公司市场部李华宇日前接受媒体采访时认为,三旧改造对盘活土地资源、提升城市形象帮助很大,政府借助房地产和其他投资商的资金优势,可以较为顺利地推进这些项目,而在商住地推出日臻减少的情况下,参与三旧改造,对房企而言也是多元化的拓展途径。
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土地产出效益提高或抬高房价?
三旧改造提速的巨大推动力,还来自于顺德现有的建设用地存在效益较低的问题。统计显示,2007年顺德建设用地经济密度为3.46亿元/平方公里,同一时期内,深圳和广州的这一数据分别是7.39亿元/平方公里和4.47亿元/平方公里,分别比顺德高出1.14倍和0.29倍。另一调查显示,2008年顺德区内工业用地每亩产值仅173.91万元,远远落后于每亩产值过千万元的深圳、上海等地。
根据规划显示,为期10年的规划从2009年到2020年,规划期限划分为近期与远期。近期改造时限定为2009年至2012年,项目220项,改造面积3078万平方米,以旧城镇改造项目为主；中期为2013年到2015年,远期为2016年到2020年,以旧厂房改造项目为主。规划也圈定了顺德三旧改造的方向成6大集群功能区,分别是:城镇改造区、村庄整治区、工矿厂企改造区、生态环境改造区、都市农业和现代农业综合开发区、主题文化公园建设区。
有研究人士表示,从规划中可以分析,顺德三旧改造的主体次序是先大后小、先难后易,这样有利于在改造过程中,就可以进行对改造目标进行合理而长远的规划,以提高其单位土地的综合产出效益,而6大集群功能区的分布,也有利于调整、第二产业布局,同时向第三产业发展。而大力发展三产,无疑是目前提高土地产出效益的重要途径。“广州荔湾区日前带着三旧改造项目前往香港招商,签下97.6亿元大单,就是的榜样与证明。”
该人士还表示,旧城改造投入巨资以改善人居环境,城市功能、形象等都随之提升,土地产出效益自然得以提高,但产出效益的提高必然会带动地价的上升。同时,随着拆迁成本与安置拆成本越来越高,以地为本的楼价,不但很难下降,相反极有可能上涨。
广东省房协理事赵卓文则表示,不少人憧憬着三旧改造能令房价下跌,然而客观事实是,三旧改造无法向市场提供更多的廉价普通商品房,因此短期无助于抑制房价上涨。
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