多家房企目标完成 净利润偏低年底或涨价逐利

净利润增长仍偏低

但也有业内人士表示，“销售业绩表现优异，并不能掩盖净利润率增速较慢的事实”。链家地产市场研究部张絮认为，随着竣工交房规模的增加，房企的营业收入出现明显增长，但净利润增速明显低于营业收入增速。

截至上个月底，142家上市房企发布的三季报数据显示，与去年同期比较，房企的营收和利润都出现同比增长。另外，与年初相比，房企的资产负债率增长2.1%，存货大涨1782亿元。前三季营收2932亿元，实现利润354亿元，同比增长4.7%。

业内分析，净利润增速慢的原因首先是由于近两年内的政府调控政策，房价涨幅明显放缓，但是建安成本和土地价格涨幅回落有限，导致目前进入结算的房地产项目毛利率出现普遍的同比下滑。其次，由于行业的持续增长，房企在建项目和销售项目的规模都在不断攀升，再加上调控下融资成本的上涨，导致了房企管理、销售和财务成本都出现上涨。与营业收入不同的是，这些费用都反映在当期报表中，侵蚀了净利润。

年底或涨价逐利

业内表示，“一方面许多企业的年度销售业绩已经基本或者即将完成，年内的销售压力不大，未来的两个月将极有可能以追求利润率为主”。

数据显示，上周周均成交九成城市同比增长。其监测的40个城市中，36个城市周均成交同比增长。而中原集团研究中心监测统计数据也显示，上周主要54城市成交量合计为75430套，环比上涨7.4%，创出年内单周的成交第二高点。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，从7-9月的三季度市场来看，已经是最近两年来成交量的季度，在年底将依然维持高位。但考虑到当前政策依旧从紧的态势，市场价格将可能维持小幅上涨趋势。

此外，4月份以来房地产成交量不断上升，而成交价格也小幅上涨，其中一个重要原因是开发商新增供应的减少，市场呈现一定程度的供不应求。随着近期新增供应大幅增加，成交量在四季度将依然维持高位。

同时，在土地溢价已经上涨的情况下，开发商对利润的要求可能更高。因而年底看盘项目价格小幅上涨的可能性与降价相比可能性更高。

标题：分析称楼市严厉调控存漏洞或将从公积金溃口

来源：北京商报

调控或将从公积金溃口

银行由银监会管，大政策由住建部管。地方政府能够多动动的，惟有手头的公积金。

近期，济南、武汉、镇江等城市相继推出公积金调整新政，如果算上今年以来其他城市公积金贷款放松政策，已经超过20个城市进行过公积金住房贷款调整。

这些政策无一不着眼于进一步激活楼市。

镇江的“新就业人员买房可用父母公积金”的政策出台便是典型代表。中央鼓励刚需入市，而此举恰恰符合大背景下的基调。如今房价显然已不是新就业人员短期内可以承受的水平，但买房置业的需求又是不可或缺的。于是受迫承受经济压力成为“房奴”的案例数不胜数。镇江新政从一定程度上确实直接缓解了年轻人的经济压力，尽管“啃老”话题被社会舆论拿来再度炒作，但毋庸置疑，社会压力的缓解与刚性需求的促进是对整个社会与房地产市场更为有利的。

尽管公积金话题并未引起舆论的高度重视，但需要承认，在不断的微调中，各地政府正在寻求一种循序渐进的改善市场环境的方式，以解决调控所致的冷淡萧条。对于楼市冷清带来的影响，地方政府显然是最有深切体会的。

其实地产政府不断放松的调控小动作一直伴随着调控政策，除了公积金外其他的基本上被中央级部门给直接和谐了，只有公积金方面的松动并未受到阻拦，这也让公积金放松的尺度越来越大。先且不管该政策是否有地方政府救市的目的，但是无可置疑的是这会给个人购房带来实惠，其实楼市的回暖就是在鼓励刚需的大旗下蔓延开去的，政策执行走形，最终流为形式的例子并不少见，限购政策被称为史上最为严厉的调控政策，虽然成果显著但也出现了不少漏洞。

从2007年的二套房首付提升，再到2008年的利率7折优惠，再到后来的二套房上浮10%等等种种政策，均显示出了无论是开发商还是买房者对于银行的依赖，因此贷款政策变动成为房地产市场的最重要的调节器，因此要正确地认识公积金政策变化对于楼市的影响，不能让其成为调控的短板或是溃口。

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标题：利率上浮让购房者“步步惊心”

链接：中国证券报

临近年底，在北京一家房地产中介工作的王凌变得异常忙碌。但王凌并不是忙着帮客户走购房程序，而是忙着应付客户打来的各种咨询电话。“小王，最近银行的首套房贷利率几折?还是85折么?我怎么听说现在上调到了基准利率了?”“小王，房贷利率优惠还能再到7折吗?”

王凌对中国证券报记者坦言，自己每天都会接到无数个类似的咨询电话，对方往往都是有意向购房的潜在客户。“他们特别关注现在首套房贷利率的变化，而且每天听到什么信息就打电话来咨询，有时候比我们的消息还灵通，简直成了"密探"!”

从业多年的王凌称自己很能理解这些购房者的心情，毕竟折扣每增大一个点，意味着每个月可以减掉不少月供。她粗略算了个账，如果首套房贷利率从85折上调至基准利率，以购房者贷款100万元、30年期限为例(等额本息法计算)，执行基准利率后，购房者每月的月供将从5720.63元/月增加到6353.60元/月，合计支付利息比享受利率85折要多支出22万余元。

为了不输给这些“密探”，王凌称自己也是“跑瘦了腿”。“勤快点儿往银行跑，给银行打电话，时时关注贷款利率变化，成了我们每天的头等大事。”

多位银行业内人士向中国证券报记者表示，每到年底，商业银行信贷额度相对吃紧，房贷利率优惠幅度会逐渐缩窄，在基准利率基础上再上浮5%至10%也是常有的事。

伟嘉安捷分析师吴昊分析表示，虽然当前已经有部分商业银行恢复成基准利率，但多数银行针对首套房客户仍能提供85折利率优惠。农行一位客户经理称：“只要是新申请首套房贷的客户，在个人资质较好的情况下，基本都能享受85折利率优惠。除非是个人资质非常不好，才可能上调贷款利率。”

在二三线城市房贷利率收紧现象比较明显。从各城市的首套房贷利率水平来看，由于银行信贷额度分配不同，政策也出现分化。

王凌说，现在自己每天都和客户们一样紧张。“我有许多客户，现在买房犹豫不决，一等再等。一方面担心现在不买，未来房价会越来越高;另一方面又觉得贷款利率优惠力度不够，买了以后负担重。利率上浮使得不少购房者心里更为纠结。

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标题：18家银行房贷新政起底半数银行享基准利率

来源：扬子晚报

近期人民银行金融市场工作座谈会传出消息，今年将继续落实差别化住房信贷政策，加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。新年伊始的金融新政无疑为现在低迷的楼市吹来一阵暖风，多地首套房利率下调的讯息频见报端，南京也不例外。《扬子楼市》日前通过对全市18家主要银行进行调查后发现，虽然房贷政策总体仍然趋紧，但与年前相比已日渐松动，特别是首套房贷利率明显降低。

9家可享基准利率多数为有条件执行

在笔者调查的18家银行中，中、农、工、建等四大国有银行都可以享受到基准利率，此外浦发银行、南京银行、交通银行、江苏银行、广发银行等首套房也可申请到基准利率。值得注意的是，工行之前的房贷政策为首套基准利率上浮10%，购买一定理财产品给予基准利率的优惠，而元旦后不需要附加条件直接就是基准利率了。

不过在这9家银行中，多家为有条件执行，如农行、交行首套房必须首付4成以上，浦发银行是优质客户(如30万元存一个月以上)等等才可以享受到基准利率。建行等都是根据开发商资质、个人资质、首付情况等来给予一定优惠幅度，最优惠是恢复到基准利率，这其中的条件包括是否为组合贷款，是否为银行协议房产项目以及是否与贷款银行有其他形式合作等。

在下款时间上，与年前动辄要排队两三个月以上甚至更长时间相比，现在下款时间普遍缩短，纯商贷基本在半个月到一个月内就可以搞定。光大银行南京分行信贷部的工作人员更是表示，如果材料齐全、客户经理时间安排得当等条件成熟的话，最短一天半就可以办妥。

松动未如预期乐观信号作用更重要

不过从调查的结果客观分析，个贷政策的松动总体上并不像很多人预期的那样乐观。

目前多家银行已经在调整业务布局，其中招商[简介动态]银行相关工作人员就明确表示，今年的业务重点放在小微企业，而不是房贷这一块，所以招行至今在房贷方面动作不大。而上海银行的工作人员也表示，房贷放款速度以及优惠程度都在等总行的额度，“我们现在经营性贷款优先”。

调查中笔者也发现，不是所有银行都额度充沛，受额度紧张及各家银行对市场的应对有异等因素影响，一些银行的按揭业务或停办、或首贷利率仍然高企，调查中如民生银行暂时不做房贷业务、深发展银行首套房利率上浮20%-30%等等，购房者在选择时要注意区分。

众多业内人士也表示，尽管目前个贷政策整体仍比较严厉，但和存款准备金率下调一样，相比实际的降幅，货币政策开始由紧到松的信号作用更为重要。

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首套房贷50万元 20年或可省利息5万多

虽然个贷的优惠幅度有限，但我们通过算账也可以明显看到市民的购房成本明显下降。以贷款50万元、20年还清来购买首套房为例，如果利率在基准利率基础上上浮10%，则每月的还款额为4106元；如果按基准利率，则每月还款为3891元，每月可少还215元贷款，总利息减少51545元，这个优惠幅度还是比较大的。

业内人士建议，购房者在办理房贷业务时，尽量选择与所购楼盘有合作协议的银行，这样比较容易拿到相对优惠的贷款利率，二手房选择和中介有合作的贷款银行。同时，很多银行在年初额度相对充裕，购房者可抓住时机。

标题：北上广深等六城市二手房价格指数七连上涨

来源：财经日报

尽管“金九银十”的表现并不尽如人意，但这并没有阻止二手房价格上行的势头。

中原集团研究中心提供的数据显示，2012年10月，北京、上海、广州、深圳、天津、成都六城市二手住宅价格指数连续第7个月上涨，各城市指数自3月份起累计涨幅在3.5%~12.0%之间不等。

其中，上海和广州本月环比涨幅较大，均在1.0%以上;其他四城市环比涨幅相对较小。市场分析人士称，这主要源于沪穗两地本月成交量小幅回升，而其他四城市成交量有所回落。

中原集团研究中心高级经理瞿安新称，由于近3个月成交量持续回落，而当前房价较年初的累积升幅已达10%左右，导致部分客户观望情绪加重，价格涨幅有所收窄。

据悉，继前两个月二手房成交量持续回落后，10月六城市二手住宅成交量基本保持平稳。根据中原集团研究中心统计，10月六城市二手住宅成交面积合计约411万平方米，环比9月小幅回落3.7%。

分城市来看，上海和广州环比小幅增长，其他四城市环比跌幅在二至三成。总体而言，今年“金九银十”的表现不尽如人意，成交量并未创新高，甚至低于7、8两月的水平。据机构统计，10月六城市二手住宅成交面积较7月的峰值水平回落了17.6%。

在上海普陀区做了多年房产中介的孙先生告诉本报记者，二手房交易在去年年底及今年年初经历过短暂的寒冬，但从三四月份就开始逐渐回暖。“目前二手房交易不温不火，但价格已经比时涨了近三成。”

瞿安新表示，近期，预计政策面不会出现大的变动，而在地方层面，为刺激刚需释放，多个城市对房地产市场调控出台微调政策。在此背景下，楼市回暖预期有所增强，预计11月六城市二手住宅成交量将维持当前水平，价格则延续小幅上升之势。

汉宇地产分析师付伟认为，10月二手房市场未能呈现传统旺季销售的局面，与金九相比波动不大。但如果11月能延续10月中下旬的表现，市场则有望再现一波幅度不大的翘尾行情。不过，明年房价的上行压力大增，市场不确定因素较多。

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