万科在每一次的调控中都能应对得很好，只改变我们能改变的，决不改变不能改变的事情。
“与其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究对策去解决问题。所以，万科是不怨天，不怨地，只怨自己不努力。”即使2012年下半年房地产调控依旧不放松，但万科总裁郁亮面对未来的发展道路仍充满信心与努力。
8月8日，万科在香港举行了2012年半年度业绩发布会。万科总裁郁亮携同执行副总裁王文金、肖莉以及万科董事会秘书谭华杰一起出席了发布会现场。
2012年上半年，万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%；上半年万科累计实现销售面积602.5万平方米，同比增长6.5%，销售金额625.4亿元，同比下降4.7%；实现结算面积263.8万平方米，同比增长90.7%，结算收入302.2亿元，同比增长55.4%。
上半年万科的销售均价为10380元，较去年同期下降10.6%，与此同时，公司的结算均价也有所降低。
对此，万科董事会秘书谭华杰表示，这反映了市场调整期部分城市或区域住房价格调整的影响，但更主要的原因还是销售结构的变化。
对于上半年推盘量下降但销售面积增长的问题，谭华杰介绍，销售的一部分来自新推盘，另一部分来自可售库存的去化。上半年公司新推盘较少，但加大了库存去化的力度，所以销售面积实现增长。
另外，据不完全统计，自4月开始出手土地市场以来，万科今年至今已新增项目共18个，但总地价仅约112亿元。
“从2008年开始明确，就是决不拿地王。可以看到从2008年以后，地王就没有万科的份。”万科在拿地策略上有自己的一套方法。
郁亮表示，万科拿地主要取决于两个重要的因素，一是有没有机会；二是正好有钱。对于万科来说，现在手里有地有钱，是一个非常好的可进可退状态，这是一个未来策略。
而在政策调控不放松的环境下，万科也有自己的方法措施来应对。“以变来应变”，郁亮表示，万科从2008年以后，在每一次的调控中都能应对得很好，只改变我们能改变的，决不改变不能改变的事情。
其续称，今年的影响对于万科来说，跟去年没什么两样，我们的应对策略仍然是做主流市场，盖好房子，满足市场自住需求。
以下是万科2012年半年度业绩推介会现场问答实录整理：
现场提问：万科置业在7月份宣布收购香港南联地产79%的股权，那么接下来万科会有商业地产注入南联地产吗？另外，您现在对内地房地产调控政策有什么预测？如果政府不断加紧调控，万科在下半年会采取什么样的应对方式？
郁亮：关于南联地产，万科目前没有具体的计划，注入资产计划也没有。我们把南联地产作为万科国际化的试验平台，想先发展它现有的业务，先把这个发展好，而具体发展计划还需要跟投资者沟通来确定。
关于政策预测与走势的问题，我们自己觉得万科没有什么预测能力，但很多人都认为万科每次预测得都很好，市场资金的时候又不缺钱，土地缺少时，房子还卖得不错。
但是，其实万科不是靠预测，也不是靠运气，而是对政策有更透彻的理解。现在有的人相信宏观调控将继续下去，也有很多人认为政策会有所松动等，但房地产行业如果还没有回到健康发展轨道上来，那么调控一定会持续下去。而这一点中央也一再表示决心，所以万科也相信调控会继续下去。
而在这样的形势下，发展商应该如何来应对呢？只要做到不恐惧，不贪婪就可以了。什么是不恐惧？有人认为中国人盖这么多房子，在若干年之后，需求就会下跌了，这样的观点本身判断是有问题的，就像吃饭，总要有人吃饭，或许他并不饥饿，也有得人确实饥饿，却没饭吃。因此，房地产就像吃饭一样，需求还是存在的，只不过现在更看重的是你的产品是否适合消费者的需求。所以，即使在世道最不好时，我们还是保持信心，相信这个行业还是可以做下去的。
至于什么是不贪婪？就是在地王频繁出现，房价涨得过快的时候要保持清醒，不屯地，不捂盘，不当地王，这三个策略也使得万科每次在调控的时候过得还不错。
总而言之，万科是相信中央政府对调控是有力，见效的，同时也希望这个行业能够尽快回到健康发展轨道上。
现场提问：，自4月份开始出手土地市场，万科今年至今已新增项目共18个，这样的频繁拿地主要是出于什么考虑，接下来还会不会继续拿地？
5月份以来土地市场很活跃，地王也出现不少，例如北京、天津，你怎么看待今年的土地市场？觉得今年是否会是土地抄底的好时机？
郁亮：万科拿地主要取决于两个重要的因素，一是有没有机会；二是正好有钱。对于万科来说，现在手里有地有钱，是一个非常好的可进可退状态，这也是一个未来策略。
另外，万科的另一个拿地策略是从2008年开始明确，就是决不拿地王。可以看到从2008年以后，地王就没有万科的份。其实，地王的项目并不一定没钱赚，只是我们不想再参与争地王。
在不当地王的前提下，有合适的项目万科就会去拿。至于拿多少，怎么拿，什么时候拿还是取决于上述两个因素。
6月份之后，地王的出现如北京、天津，但事实上，各地到目前为止，统计下来，土地拍卖过程中溢价率大部分是提高到18%左右，而18%左右不代表地王，溢价率100%才是地王。所以，仅几个城市出现地王，不足以说明地王的频繁出现。
以前大部分是国企、央企拿地王，现在央企却不能参加，变成民企拿地王。原来地王不全是央企造，民企也造地王，所以要反思一下，地王频出是什么原因造成的。
现场提问：截至到六月底，万科资产负债增加到了78.86%，万科在负债方面是怎么控制的？关于融资方面，接下来有没有一些新的计划？
还是关于政策方面的问题，您刚才也说到中央长期调控房地产不放松。从上半年以来，看到很多地方政府都有政策松绑的现象，您怎么看待这种现象？在这种情况下，万科是否会受到一些影响？
郁亮：万科目前负债率78%这个数字，从今天公布的报表看，万科有1400多亿已售为结预售款，预售款是负债，所以报表上显示78%的负债率。
实际上净负债率只有22%，我们有470亿现金在手里拿着，所以，长期负债和短期负债加起来才200多亿，因此不做现金安排，而不是说万科的负债率很高，其实在同行里万科是负债率的公司之一。
我们永远需要钱，因为有更好的发展机会等着我们。至于融资没有什么具体的计划，而是当有好的融资机会跟工具来临，就要好好利用它。
所以，万科从2008年以后，在每一次的调控中都能应对得很好，主要是因为我们是一个身段特别灵活的公司，能够灵活应对各种变化，以变来应变。
从地方政府政策放松的时间越来越短来看，政策松绑被叫停的时间是越来越短，通常说要放宽，文件出来不到四个就被中央纠正，从这看出，国家行政效率在这一点上体现得非常充分。所以，没有一个放松是成功的。
因此，还是要遵循中央政策原则，从整个宏观调控政策来说，各地政府都要不折不扣不执行。
而今年的影响对于万科来说，跟去年没什么两样，我们的应对策略仍然是做主流市场，盖好房子，满足市场自住需求。
现场提问：从一些城市的数据看，现在内地房价开始回暖，你们是怎么看下半年的走势，这种况会不会持续上升？您刚才说内地调控会持续进行，早前中央也说过会督察政策执行的情况，您觉得会不会有更加严厉的措施出台？
郁亮：目前个别城市出现回暖，从数据来看并没有显示出回暖的现象，只不过是大家关注的主要城市出现回暖现象而已。
这些回暖迹象怎么看？在去年同期时，这些城市都下降50%的成交量，而现在有一些回暖，即使上升100%也只是回到去年的水平上，降了50%再回去。所以，现在不能判定市场踏入了回暖的上升通道。
今年下半年的房价我相信压力还是非常大，因为下半年仍然是去库存的过程，这个行业的库存比例还是在十个月以上的水平上。所以，从这一点上来说，今年房价上涨的压力其实是不大的。
中央派了八个调查组督察各地执行的情况，体现了中央对宏观调控不放松的想法，看一看各地有没有松动。但这跟我们关联不大。从中央调查组督查更表明了中央对宏观调控更坚定和坚决，让大家不要有任何的动摇和怀疑。
现场提问：还是关于南联合作的问题，刚才您也提到你们现在还是想要发展其本身的业务，但是南联本身没有什么业务，你们跟投资者谈的投资策略是什么？或者说你们的国际化能否具体一点，想搭建一个什么样的国际化发展平台？有没有扩张计划？
郁亮：关于南联的发展策略问题，南联不是没有业务，只是比较小的业务。虽然笑，不过也有好处。小比较适合我们来做个尝试，毕竟香港市场水很深，一下子做很大规模的话，要是淹了怎么办。所以万科先选择小一点的入手尝试，小并不怕，因为小可以继续发展壮大。
目前，万科还在发出全面邀约收购集资过程中，所以没有具体的发展策略与安排不方便透露。不过，万科国际化是未来非常重要的一个发展策略。我们看到越来越多中国人移民到海外，对我们来说，大陆客户比较了解，他们走出去，我们有机会跟着他们走出去，配合做一些产品和服务，对他们还是有帮助的。至于具体的计划现在也没有，因为外部的水都很深，我们得好好研究一下。
我们公司仍然希望不断发展壮大，也希望不断扩张。特别是到海外来了，一方面觉得海外机会很多；另一方面是国内在国外置业越来越多，既然如此，万科想为他们提供产品和服务，所以就开始就做一些尝试。
现场提问：之前有报道说永泰当时把主要资产调到私人公司里面，只剩下一个港津中心，为什么有这样的安排？第二，只剩下港津，你们付了大概11亿，大家觉得好像有点贵，您对这个有什么评价？
郁亮：关于贵和便宜的问题有专业机构的判断，我们也有自己的专业判断。至于为什么把很多业务分开之后留下这部分业务。原因是越简单的话，我们越容易理解和认识，主要是因为害怕香港市场，所以得从零开始做，需要好好花点心思研究一下。
现场提问：您刚才说发展现有业务，是不是要发展港津中心？
郁亮：光这一个项目是不能满足我们的野心，我们有更多的发展计划和想法。但是，首先我们要对熟悉香港市场，然后才会制定一些计划。
现场提问：您觉得国家有没有可能在下半年限制或者去除合同销售款制度，公司下半年的合同销售款有怎样的预测？万科如果要发展到国外，哪些国家是公司比较感兴趣的？
郁亮：其实是探讨要不要取消预售制度的问题，预售制度是各国普遍的惯例，很多地方都有。只不过在大陆预售制度某种意义上变成融资工具和手段，可以逐步收钱，这一点是大陆跟别的地方的不同之处。
而大陆为什么不一样，是因为大陆金融市场不太发达，没有其他金融工具可以运用。因此这个制度起到融资的作用。
现在如果要对这个进行探讨，也就是如何限制预售融资功能的问题，限制预售融资功能就必须给新的融资渠道，比如说资本市场开放，过去五年资本市场是不再融资的。另外，银行是不是有开发贷款，融资贷款等。这是值得探讨的，包括法律框架，法律制度，产权制度等。
目前住建部已经对这个事情有了否认和澄清。这涉及到大陆房地产整个制度变化的问题，如果要调整是需要通盘调整，而不可能单一调整。
而万科如果国际化会去什么地方？我们当然是会去社会稳定的地方，因为社会不稳定，房地产一定不之前很难生存与发展。而我们最要去的地方是中国人多的地方，美国跟香港都是个不错的选择。不过，这方面是开放性的，有机会就会去发展。
现场提问：公司下半年合同销售有没有什么预测？
郁亮：万科卖的情况不错，但我们不做预测。不过今年有信心会超过去年全年的销售额，去年是销售1200亿元。
现场提问：上半年你们的销售均价下降了，原因是什么？公司下半年推货的策略是什么？您个人的时间放在万科上跟放在南联上是怎么安排的？
郁亮：均价下降是结构上的问题，万科从2008年开始就一直采取积极合理的定价策略。万科项目新开盘时有一个指标，要求一个月之内卖出60%。
万科均价降低是反应了结构上的因素，比如说跟去年同期比，上海、深圳、北京这些地方卖得多一点，而今年不是这样。但是，这两三年以来，普通住宅一直维持在比较高的位置，所以在价格上有一些调整。
下半年万科推货量会比上半年多，我们相信下半年销售表现会比上半年更好，市场也可能更配合一些。
在南联，我没有担任任何职位，南联作为跟万科有关联的公司，作为一个新的准备要发展壮大的公司，我们当然会给予比较多的关注，而具体时间分配现在也不知道。
现场提问：你们有没有一个大概的国际化时间表能分享一下，比如说三年计划或者五年计划？您刚才说要去海外给海外华人提供服务，这个服务是指的开发房地产，还是有新的业务模式会出来？
郁亮：计划也是这段时间我在思考的问题，现在我们没有具体的方案拿出来。主要是我们对市场进行了解之后才能拿出具体的方案来。大家都很关心南联的问题，南联是万科国际化的步，香港是面向全球的，万科国际化已经开始。而未来的三年或者五年规划事情我还在讨论中。
现场提问：万科有没有足够的资金去发展国外，在国外发展的过程中会不会形成合资？
郁亮：我们跟国外财团相比，钱不算什么。所以，万科能够进行国际化不是因为有资金优势，而是在客户方面，对客户的理解和认识，这是我们的优势。
所以，我们会考虑跟当地合作伙伴以合作的方式来发展，毕竟我们需要有人帮助。所以之所以一直没具体谈到国际化的计划，其实我们需要找到合适的不同地方不同合作伙伴之后，才能发挥不同合作伙伴之间的各自优势，才能做好这件事情。
现场提问：现在内地主要城市北京、上海楼价控制在一个比较稳定的水平，但是一些二、三线城市楼价比较高，您是否担心限购令等政策会延续到二、三线城市？万科怎么应对？
郁亮：现在所有城市都有限购令和限价政策，几乎关注的城市全部在这范围里面，各地都是在限购，限价里面，所以这跟一、二、三线没有分别。
我们的政策很简单，只改变我们能改变的，决不改变不能改变的事情，因为无法去改变政策，所以我不去预测政策。我们相信只要坚持做下来，在严厉的调控下继续发展，以后政策松动之后会活得更好。记住这个底线之后，好好研究在这个政策下怎么做事情就行，举个例子，如何让你的产品更加适应调控之下的市场需求。
与其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究对策去解决问题。所以，万科是不怨天，不怨地，只怨自己不努力。
现场提问：您刚才说也很喜欢香港，想向香港开发商学习，有没有一些学习心得？或者说您喜欢香港这边哪个开发商？会不会考虑跟新鸿基他们合作？
郁亮：早年有到新鸿基学习，当时不认识新鸿基高管，是偷偷尾随客户跑到社区里面去。新鸿基的物业管理，房屋品质都做得很好，包括新地会做得特别好，万科的万科汇就是向新地汇学的。香港发展商身上有很多东西值得我们去学习。
任何有兴趣跟万科合作的，我们都会考虑。在香港，即使是中小发展商也有各自的特色。所以，万科在香港选择合作伙伴方面不设条件，我们十分欢迎跟香港本地发展商合作。
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