[摘要] 2010年顺德大良东区单价地王项目美的广场日前终见亮相，首推130~2800平方米甲级写字楼，该区2009年单价地王项目金地天玺也即将推出二期新品，而保利在顺德新城的两大项目更在一个月前就默默地频频推货，这意味着新一轮地王项目入市潮正在低调进行中。左手是紧缩的政策，右手是冷清的市场，2012年地王项
2010年顺德大良东区单价地王项目美的广场日前终见亮相，首推130~2800平方米甲级写字楼，该区2009年单价地王项目金地天玺也即将推出二期新品，而保利在顺德新城的两大项目更在一个月前就默默地频频推货，这意味着新一轮地王项目入市潮正在低调进行中。左手是紧缩的政策，右手是冷清的市场，2012年地王项目的销售注定是一场困难重重的竞技。
价格不再是“地王”的支撑点
银根的逐步放松，本应该给2012年的土地市场释放利好信号，开发商甚至应把握抄底良机。然而，目前的事实是，开发商拿地愈发谨慎，甚至个别房企已公开声称“不拿地”。
即便是行业龙头万科，总裁郁亮更提出了“2012万科过冬论”：现金为王，现金流比利润更重要；卖房子会更积极，不能有存货、不能囤地；收缩买地，一定不能买错地。而佳兆业高层方面也表示，目前没有新增土地储备的计划。
就顺德而言，本土小型房企在土地市场中已渐渐失去“话语权”，然而外地品牌房企却也从去年开始收缩战线，限购至今，均未在顺德“出手”。2月29日，容桂文塔商圈黄金地块被本土房企海骏达集团以“底价”收入囊中就是的佐证。
“地王”以“底价”成交，这让业界再次感受到调控利剑的“威力”，因此开发商普遍不看好“大良云近东区32号地”的再度推出。然而，佛山市合富辉煌房地产董事副总经理陈熹却认为，容桂文塔“地王”以底价成交恰恰体现政府的智慧，是真正希望这个项目提升整个地区的素质，不是看眼前的“GDP”，“因为现在的地王不应以价格作为支撑点，而应以城市运营的角度去衡量地块的价值”。同时，该地块也很考验开发商的魄力与责任，初步评估，地块后期的运营资金在30亿元以上。
大冷之后的“地王”大悟嬗变，曾经高价热抢，如今“曲高和寡”，开发商面对市场的众多不确定因素变得更加冷静，地价先降将成为房价不涨的先决条件。有地产经济学专家指出，各地要完成年度推地计划，惟有采取更灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价。
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“利润后移”或“先商后住”
据记者不完全统计，2009年~2010年间，顺德共诞生总价及单价地王10块，主要集中在万科、保利、金地、雅居乐和美的等品牌开发商手中。除保利中环地块价格在1800元/平方米以外，其余的楼面地价普遍在3000元~4000元/平方米，最贵的万科天傲湾地块攀升至“6字头”，比当年的房价还要贵。
业内人士表示，目前建安成本一般为2000元~3500元/平方米，税费估计是1000元~2000元/平方米。此外，还有营销费用、财务成本等，高地价项目至少要7000元~9000元/平方米才能实现盈利。事实上，顺德一手房目前均价为7000元/平方米左右，其中，地王项目云集的大良核心区洋房新售价普遍在7500元~9000元/平方米，容桂东约6000元~7000元/平方米。可见，目前这批地王项目大部分都在“成本价”区间运作。
高地价项目如何破局，如何作为指标性楼盘引领市场，对开发商来说是一大考验与挑战。业界普遍认为，对于高地价项目，原来的“快速开发、快速回笼资金”的思路在目前的市况下恐怕难以为继，而只要拿一块地就能发财的暴利时代更是已成过去。因此，“低开高走、利润后移”会成为一种普遍的选择。
2009年顺德单价地王项目金地天玺就是这样在“夹缝”中生存，去年10月推出的首批大平层豪宅均价为17000元/平方米，虽已大大刷新了大良东区的洋房价格，但仍被业界认为是“生不逢时”。根据其土地成本，与金地对该项目的重本投入与圈层定位，金地天玺预期价格应该在22000元~25000元/平方米。“我们自己也不敢再做这样的产品，如此重金打造的豪宅在整个华南地区都是十分罕有的。”金地天玺项目负责人曾对记者表示。
而保利在顺德新城的两大项目，尤其是保利外滩一号近期更是打破了“高地价必出高房价”的定律，以“平易近人”的价格更大范围地吸纳客户。据悉，该项目地块楼面地价为3380元/平方米，而本周推出的6栋新品价格竟在7000元/平方米以下。可见，价格仍是各大楼盘热销的“杀手锏”。
除此之外，商住结合的高地价项目中，“先商后住”也成为一种共同的选择。如即将面市的综合体项目美的广场，首期产品就是甲级写字楼。
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新闻缘起
2012年，开发商是否会顺势“抄底”，政府又将如何引导，土地市场能否走出低迷？而昔日以高溢出价、高楼价著称的“地王”效应，今日又将何去何从？昔日的“地王”项目，今日又将如何突围而出，撬动市场？
指标性楼盘发力主导市场
据记者调查了解，这一批地王项目有超过一半的地王项目已于去年开售，其余的也预计于今年陆续入市。下面，我们将聚焦几个关注度较高的指标性楼盘，看看昔日的“地王”如何想方设法变“楼王”。
金地天玺
地块信息： 2009年顺德单价地王，占地43265平方米，容积率3.0，成交总价5.05亿元，折合楼面地价3891元/平方米。
项目概况：4万平方米只建3栋楼，佛山首座162.5米超高层豪宅，重金聘请三位大师从建筑、园林、空间设计为金地天玺量身定做，整体以及各方面细节均体现豪宅品质。
情况：首批产品目前基本售罄。预计在4月底~5月初会推出3栋100余套，套内面积达240㎡~320㎡的大尺度大平面豪宅。该批产品享受着南北面各180°的景观视野。
产品售价：首批产品均价17000元/平方米，二期新品价格未定。
前景分析：“低开高走、利润后移”是金地天玺的策略，在此基础上，金地天玺始终坚持“高端”路线，扎实做产品，高调打品牌，苦练内功，赋予更多的产品附加值，为顺德富豪打造专属的服务平台。对于这样一个稀缺的产品，价格也许不是核心问题，但其针对的客户也是有限的，因此后期走势既要看政策走向，也要看如何继续通过优越的产品和细致的服务打动目标客户。同时，今年其竞争对手会陆续呈现，市场上大平层豪宅产品会增多。如何立足优势，走差异化路线，是取胜关键。
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美的广场
项目概况：这是由5A甲级写字楼、万豪国际酒店、SHOPPING-MALL、高端豪宅四部分所组成的大型城市综合体。项目地段及区位优势具有无可比拟性，汇聚三大国际商贸巨头沃尔玛、吉之岛、乐购，而顺峰山公园、医院、银行、现代街市、体育公园等公共设施近在咫尺。
情况：日前在吉之岛设置沙盘展览，首批产品为130m2~2800m2甲级生态写字楼。
产品售价：未定
前景分析：“先商后住”是美的广场应对限购令的选择，首批产品写字楼部分只要定价合适，预计销售压力不大，可先缓解市场压力。然而，住宅部分还是占据较大的体量，而且在产品类型上，或与同区域的金地天玺有同质化的嫌疑，至少是同属大户型豪宅，当然二者在定位、目标客户上都具有一定的差异性。因此，营销策略与品牌推广对于美的广场的后期销售尤为重要。
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万科天傲湾
地块信息：至今无人超越的顺德单价地王，占地30381平方米，容积率2.5，成交总价5.2亿元，折合楼面地价6846元/平方米。
情况：目前已进入动工状态，工地上已围起外墙。据项目相关负责人透露，主力产品为300m2~400m2的大平层豪宅。具体推出时间未定。
前景分析：江湖中一直不乏万科天傲湾的传说，但一直未闻“地王”的更多确凿消息，这是顺德迄今最令人难忘的单价地王，地价比当年顺德一手房均价还要高，销售前景备受关注。与金地天玺、美的广场如出一撤的是，万科天傲湾产品类型也锁定在大平层豪宅上，这是2009年~2010年间地王的共鸣，这既是宿命，更是挑战。
保利中环广场
地块信息：作为顺德中央商务区的启动地块，总占地22.8万平方米，成交总价14.69亿元。折合楼面地价1800元/平方米。
项目概况：作为顺德新城的全业态综合体，保利中环广场包括220米顺德地标性超甲级写字楼、五星级保利洲际酒店、8万平方米奢华购物中心以及41万平方米的公园住宅等，建成后将成为代表顺德国际化水平的城市名片。
情况：今年近一个月保利中环凭着“亲民”的价格取得了不俗的销售，持续占据大良主要的市场份额。近期推出10座全新中心园景楼王，共90套。
产品售价：在售产品价格为8500元~9000元/平方米。
前景分析：尽管备受限购等政策影响，但凭着相对较低的土地成本，而且写字楼地块已经成功出让，这让保利中环广场有着更多的价格调整空间，可实现回笼资金的需求。因此，塑造市场信心，是保利中环广场领先市场的关键。
乐从雅居乐花园
地块信息：2009年顺德镇街单价地王，占地97474平方米，成交总价10.1亿元，折合楼面地价3454元/平方米。
项目概况：小区园林由澳大利亚著名设计机构HASSELL倾心打造，项目整体规划采用“活水引入”设计理念，引用北面公园人工湖的湖水贯穿整个园林小区，结合地势与现代东南亚风格造景手法，营造出移步换景的景观资源。
情况：目前主力在售99㎡~170㎡N+1豪宅，售价约8500元~9500元/平方米
前景分析：作为乐从的标杆豪宅产品，乐从雅居乐花园自去年9月份开盘至今，一直保持较高的市场关注度。然而，乐从是一个受限购令影响较深的区域，总体房价有虚高嫌疑，而且，同类型的豪宅产品也扎堆上市，市场竞争大。目前，由于禅城楼价一度调整，因此乐从项目也理应重新回到顺德市场，以合理的价格，深挖本土的刚性需求，撬动本土消费。
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