[摘要] 长远来看，楼市的调控远未到位。作为配置住房资源的市场，楼市有效率的分配机制、理性的消费观念还未形成。而且我国的房地产市场还没有经过一个完整周期的考验，应当借这一次调控的契机，完成促进房地产市场长期稳健发展的基本制度建设，消除投资炒房带给楼市的后遗症。
长远来看，楼市的调控远未到位。作为配置住房资源的市场，楼市有效率的分配机制、理性的消费观念还未形成。而且我国的房地产市场还没有经过一个完整周期的考验，应当借这一次调控的契机，完成促进房地产市场长期稳健发展的基本制度建设，消除投资炒房带给楼市的后遗症。
尽管打折促销相继增多，但是楼市成交仍然惨淡。有观点认为，一线城市成交量持续走低是因为观望情绪日渐蔓延，甚至有许多开发商“死扛”等着成交反弹。那么楼市“疲软”仅仅是因为观望那么简单吗？
有业界人士指出，购房者持币观望仅仅是成交量下滑的一个原因，过去几年房价螺旋式上升，疯狂的“炒房”、抢房也透支了很大部分未来的购买力。当前投资者正在退出市场，购买力较强的刚性需求已经得到满足，下一批刚需释放需要房价回调到更低的价位。
在住房同时作为消费品和投资品销售的阶段，运用高信贷杠杆的投资者仅仅用了短短几年，就把房价炒上一个又一个历史高位。高高在上的房价不仅把许多的购房者排挤出市场之外，缩小了购房者的范围，而且对房价回调形成了很大阻力。目前这种“后遗症”正在逐步显现。
在北京等一线城市，大量的投资者曾一度充斥着市场，甚至出现了温州商人、山西煤老板组成的炒房团，一出手就购买十几套，房价在2007年、2009年上半年的“爆炒”风潮中飞快攀升。刚性需求也在这段时间集中释放，疯狂置业。收入水平较高的购房者不但自己手里有了住房，还纷纷抢房为子女置业。目前二手房市场里挂牌的也不乏手里持有多套房的业主。
如今，这些有“实力”的购房者逐渐淡出市场，或者是在限购、限贷政策下失去了购房资格，或者是嗅到了楼市的调整风险，投资空间不大，转投其它渠道。当前剩余的真实的自住需求购房者，多是普通的工薪阶层，尽管有着强烈的购房需求，但是承担着巨大的压力。
近日，“南海网-地产海南”一项“住房支出究竟压力有多大”的调查显示，海南每月住房支出占月收入30%~40%之间的受访者占31.5%，20.5%的受访网友表示，住房月支出占家庭月收入五成以上。此项调查旨在反映刚需一族购房群体的住房支出状况，因此选取的参与调查的网友年龄大多在25岁~35岁之间。
可见，尽管剩余的刚性自住需求购房者占据市场主体，但由于收入水平有限，大多无法全款购买，需要很大的贷款比例，月供几乎成了他们负担最重的生活开销，这也是为什么会出现“房奴”这个时髦名词的原因。因此，这部分购买力既对房价敏感度较高，对房贷利率的敏感度也较高。
刚需的购买力就像一个三角型金字塔，房价回调一个档次，势必会重新覆盖一部分需求。在成交量低迷的5月份，一线城市一些低价楼盘入市获得热销也说明了这一趋势。显然，如果房价不回调，尽管许多人有强烈的购房冲动和意愿，但是如果没有收入水平和购买力的支撑，也形不成有效的需求，即使运用高比例贷款杠杆勉强购房，在房价波动、楼市调整时也容易出现断供，对于楼市稳健运行和银行资产质量也不利。
据了解，由于限贷以及加息带来的成本增加，在成都等城市的许多楼盘，开发商开始鼓励购房者一次性付款或分期付款，以加速销售回款，分期付款的形式尽管能够吸引不少购房者，但是在很大程度上反映出高位房价对于购买力的限制。
而且，由于前几年投资炒房客较多，目前一线城市已经有一部分住房资源集中在投资者手里，在没有套现之前他们自然不希望房价下跌，成为阻碍房价回调的一股力量。当前，如何处理好老业主的利益诉求成为许多开发商降价的顾虑。
不管是开发商还是购房者都在焦急地等待着楼市博弈见分晓。部分开发商认为，观望情绪已经持续了三个月，房价迟迟不下跌已经让许多购房者失去了继续等待的耐心，购房需求随时可能释放。也有业界专家指出，许多开发商已遭遇资金“寒流”，唯有大幅降价才能触发购房者的消费行为，以价换量成为楼市的基本趋势。要想在成交量的冰封中打开一条道路，过去几年的炒房、抢房对楼市购买力的透支以及当前购房者的支付能力，成为开发商在定价时不得不考虑的现实。
长远来看，楼市的调控远未到位。曾经一度弥漫的投资心理以及居民投资对住房的“依赖症”短期内还难以消除。作为配置住房资源的市场，楼市有效率的分配机制、理性的消费观念还未形成。而且我国的房地产市场还没有经过一个完整周期的考验，应当借这一次调控的契机，完成促进房地产市场长期稳健发展的基本制度建设，消除投资炒房带给楼市的后遗症。
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