[摘要] 为了调节财产性收入的水平，缩小收入差距，开征房产税当是一项合理举措，况且房产已经成为城市居民主要的财产保有形式，对居民财产性收入所作的贡献也非常明显。当然，要让房产税发挥调节收入、抑制房产投机和非理性投资的作用，还需要我们在试点以后不断完善税制。
为了调节财产性收入的水平，缩小收入差距，开征房产税当是一项合理举措，况且房产已经成为城市居民主要的财产保有形式，对居民财产性收入所作的贡献也非常明显。当然，要让房产税发挥调节收入、抑制房产投机和非理性投资的作用，还需要我们在试点以后不断完善税制。
开征房产税首先是为了调节收入水平
上周，上海和重庆试点推出了房产税，各方高度关注；而在此之前，学者们已展开讨论，各抒己见。大家对房产税的性质、作用以及房产税可能对房价产生的影响，形成了一些共识。在中国，房产税是财产税的一种，现在应该说已具备了试点开征的基本条件：房产已经成为城市居民主要的财产保有形式，对居民财产性收入所作的贡献也非常明显；为了调节财产性收入的水平，缩小收入差距，开征房产税当是一项合理举措。
很多人期望房产税的开征能够对抑制房价高涨有所作用，但实际上，这是房产税的次要功能。如果普遍征收，房产税对于持有过多房产的确是有一定影响的；尤其当房产出租的与房价倒挂时，房产税对非理性的房产投资需求会有抑制作用。不过现在还在试点阶段，中国房地产市场的各种问题还比较多，房产税还不是普遍开征，因此不可能一下子实现房产税调节收入水平和抑制房价等的所有功能，但大方向是正确的。
在发达的经济体，房产税是普遍征收的一个税种，是地方政府主要的税收来源之一；与房产税收入相对应的地方政府支出主要用于教育、警务、市政。两者之间有着互动关系：学校办得好、社会治安佳、基础设施完善的区域，房价上升得快，基于房价征收的税收收入相应增长，因此地方政府用于教育等的开支更加充裕……形成良性循环。反之，则会陷入恶性循环。在中国，因为各级政府支出的结构与税收资金来源结构之间的相互对应性不够强，不少人对开征房产税的必要性和其对地方政府支出的影响还存在疑问；相信随着各级政府收入和开支越来越透明，房产税的作用在未来将能得到更多认可。
土地国有制不构成房产税开征的理论障碍
针对房产税，目前最主要的质疑是“理论依据缺乏”。一些人认为中国的房地产与国外很不一样，国外的房地产所有权是一体的，土地与房屋的所有权没有分置；而在中国，土地是国家的，房产所有者只拥有最长70年的土地租赁权。他们说，房屋要折旧，就是说房屋的价值是随着时间的推移而减低的，只有土地会增值，因此房价上涨实际反映的是土地价格的上涨。既然房产拥有者并不是土地的所有者，那么，让价值不断减低的房产的拥有者来支付以“因土地增值而升高的房价”为基数计算的房产税，不公平，在理论上也说不通。这种说法有一定社会影响，却至今尚未得到认真评析。
笔者认为，上述分析只看到了问题的一个方面。房产所有权与土地所有权分离的确是中国的一个特色，是由中国特有的国情所决定的；但我们在分析时不能简单化。首先，房屋有寿命，的确要折旧，但如果建造房屋的成本由于各种因素影响上升，且上升幅度高于房屋折旧的减值数，那么房屋的市场价值就未必不断减低。也就是说，去掉土地的因素，房屋的净市场价值也是有可能增长的。
其次，如果考虑到土地价值上升后土地的租赁价格要跟着上涨，我们就不会因为房屋所有权与土地所有权的分离，而对因房价上涨支付房产税抱有疑问了。可能有人会说，买房时已经支付了土地租金，再要通过房产税形式支付额外的土地租金不合理；不过，如果引入级差地租的概念，这个问题就迎刃而解：房屋买下后，当周边环境因政府的基础设施投入而改变，使得土地租赁价格上涨，那么，原来以较低租赁价格获得土地使用权的业主，就应该通过一定形式作出补偿。由此，房产税在理论上可以解释为“征收级差地租”。政府拿到这笔钱，可以滚动投入、不断改善城市的基础设施。
最后，质疑者在做他们的分析时，假设“土地价值上升”是地方政府征收房产税的前提。其实这个前提不存在。因为如果真有这个前提，当经济危机来临、土地价值下跌后，地方政府就不应该再征收房产税了。比如美国次贷危机后房产价格平均下跌了30%以上，你不能说房价下跌时都是房屋价值的损失，土地价格没有下跌，在美国，房屋与土地的所有权通常都是合二为一的。但美国地方政府并不会因此就不收税了，当然，房价下跌了，按房价收的税会少些。所以用土地与房屋所有权分离，土地增值部分不属于房屋所有者来否定开征房产税，不具有说服力。无论从哪个逻辑角度看，开征房产税并无所谓“先天不足的理论缺陷”，对于商业性房产税如此，对于住宅房产税同样如此。
抑制非理性房产投资需要不断完善税制
至于开征房产税能否抑制房价，还取决于众多的其他因素，也取决于房产税的开征方式和范围。我们不能因为试点阶段开征范围有限，对房价影响有限，就否定房产税的意义。在发达的经济体，比如美国，由于房产税与遗产税的合力作用，有效抑制了房地产的投机和非理性投资。笔者曾经参观美国东海岸罗得岛海边的豪华别墅博物馆，这些被辟作博物馆的豪宅都是原所有者的子孙捐给市政当局的，一个很重要的捐赠原因，是那些名门望族的后代无力支付越来越贵的房产税，如将其变卖则不仅要交遗产税，还要交巨额所得税，而且房屋的历史风貌可能在易主后失去，不如捐作博物馆。总之，要让房产税发挥调节收入、抑制房产投机和非理性投资的作用，还需要我们在试点以后不断完善税制。 (徐明棋 作者为上海社会科学院世界经济研究所副所长、研究员)
【延伸阅读】
第三轮房地产调控出击 一线城市房价下跌30%
房价是跌是涨 十个人眼中的房产新政
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
