[摘要] 近来，随着新政调控效果的日益显现，佛山楼市整体进入观望期。开发商为产品定价发愁，购房者则为房价纠结。尽管市场观望仍在持续，但不可否认的是佛山房价依然在高位徘徊。
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近来，随着新政调控效果的日益显现，佛山楼市整体进入观望期。开发商为产品定价发愁，购房者则为房价纠结。尽管市场观望仍在持续，但不可否认的是佛山房价依然在高位徘徊。
成本决定价格。通常而言，商品房的综合成本大体包括土地费用、建安（房屋建筑成本和房屋设施设备安装）费用、政府税费三大块。除此之外，还有一个非常重要的因素，那就是市场上商品房的供给与需求。当供不应求的时候，价格肯定会走高；而当供过于求的话，价格无疑也会走低。
那究竟是什么因素促使房价依然坚挺？是什么支撑着目前佛山的房价呢？
高地价无疑是推高房价“元凶”之一
在目光都聚焦在房价时，土地市场似乎进入了视线的盲点。作为房地产的基础，土地是房地产项目开发的根本，过去的一两年，在包括佛山在内范围里“地王”频现，当下随着开发周期的逼近，“地王”项目已逐步推向市场，却不巧遇上“史上最严厉调控政策”。
根据泛澳地产机构市场部经理梁婉君的分析，“在目前的房地产市场当中，地段决定地块的价值，城市核心地区可用地的稀缺性注定其价格不会便宜。加上目前地方政府普遍采用的招拍挂方式拍卖商品房开发用地，更是使得地价节节飙升。据此，地价无疑是推高房价的‘元凶’之一。”
根据佛山经纬房产咨询有限公司市场调研部经理李华宇分析认为，一般而言建安成本是相对固定的，每平方米所耗费的建设成本不会相差太大；而政府税费对于房地产开发企业而言也是差不多；至于供求，整个佛山的市场相对理性，波动也不会太大。因此，土地就成为了支撑房价最重要的因素之一。但他也表示，国家的政策性因素以及国家对于房地产的态度，还有房地产开发企业自身的条件，包括对于资金的需求也影响着房价的走势；而下半年佛山的房价可能会出现松动，这是由于开发商特别是一些中小开发商要回笼资金所决定的。
随着新政横空出世，梁婉君认为恰好是给火炉上的土地市场泼了一盆冷水，有效地抑制了疯狂飙升的土地价格。她还表示，大型房企为了滚动开发，在目前成交量下跌时，将会采取降价放量的策略，快速回笼资金，从而购买低价土地，待来年回暧之时捞一把金。当下，部分大型房企率先降价，必将牵动起降价潮，房价亦将回归理性。
定律：地价占房价比率与房价成正比
土地作为房子的固定成本，同时还兼具时间利息成本。目前推出市场的不少项目是在高价拿地下完成开发周期的，单土地成本就相当高昂。那么在佛山楼市里，地价占房价的比例到底有多高呢？
“地价占房价的比例是没有固定，但有一个定律就是：地价越低，其占房价的比例也就越低，而地价越高，所占的比例也就越高”李华宇说。而具体分析来说，李华宇表示地价一般占房价的三分之一。此外，对于房地产企业来说，50%的利润都是上缴给国家和政府，其中土地和税费占到了相当大的一部分。
泛澳地产机构市场部经理梁婉君则称，现在大中城市的土地费用成本平均都占到了销售价格的40%左右，个别一线城市甚至达到50%比例以上。
从统计数据来看，佛山上半年土地成交状况同比09年同期有较为明显的升温，而环比去年下半年却有急转直下之势，供求同时陷下低谷，溢价率更是从去年的50%-110%跌至10%-20%，为近年的新低。当前，政府已开始推出中小型地块，从而吸引09年被挤压出土地市场的中小房企或不受政策影响的金融用地以作缓兵之计。
针对目前的市场状况，梁婉君表示，土地市场的冷清预示着目前开发商对市场预期发生改变，房地产市场下行已成必然。而土地市场的变化对往后住宅开发周期也有一定影响，将直接导致未来1-2年商品住宅新增供应量减少，在目前政策和楼市下行的背景下，土地市场遇冷还将持续相当长的一段时间。
顺德区行使地级市国土资源管理权限
顺德是各大开发商的必争之地，从6月1日开始，顺德区开始行使地级市国土资源管理权限。这对顺德房地产市场，特别是土地市场有何影响呢？
专门研究顺德房地产市场的佛山经纬房产咨询有限公司市场调研部副主任任泳妍表示，顺德行使地级市国土资源管理权限能更好地解决由土地供应不足，而引起市场供不应求价格疯涨的市场矛盾。自此，顺德区能更主动地根据楼市出现的供不应求的现象，进行土地供应补充，并可控制土地出让成本，以稳定楼市的良性发展。
而自主性对于顺德来说，相当的重要。“顺德区对自身发展需要最为熟悉，给予其行使国土资源管理权限，能确切地从自身特征出发，全面细致地实行有效的规范管理及资源开发，为楼市日后发展提供良好的资源环境。”任泳妍称。
另外一方面，顺德的正处于城镇化向城市化的高速发展中。任泳妍认为，地级市国土资源管理权限能使顺德因地制宜地适当增大各镇街城市发展建设的力度，使各镇街能协调发展。由于顺德镇街特征明显，各镇街楼市发展不平衡，部分镇街更缺乏商家进行土地开发，顺德区行使国土资源管理权限，可以更灵活地根据其各镇街所规划的发展方向，进行合理的土地规划和利用。
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