[摘要] 国家税务总局近期先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称“通知”），6月4日颁布的文件再次强调要全面推进土地增值税清算，与前两次不同的是，这次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率，看来这次国家是动真格了。
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国家税务总局近期先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称“通知”），6月4日颁布的文件再次强调要全面推进土地增值税清算，与前两次不同的是，这次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率，看来这次国家是动真格了。
规定地区预征率
此外，为改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况，通知要求研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。文件规定：“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”
据记者了解，目前太原、南京等二三线城市的预征税率只有0.5%，北京、上海只有1%，这意味着预征的土地增值税即将上调。
加强清算重点项目
国税总局通知严格规定各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3~5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。
对土地增值税清算时的核定征收率，通知明文规定：“要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”
地产商资金链雪上加霜
大良一开发商对此非常担忧，“如果按照通知规定的不低于2%的预征率征收，对高地价拿地的地产商，将会直接导致资金链从紧。”据财经日报发文报道，这意味着，如果以2%的预征率上限作为参考，仅就2009年50家房地产上市公司的营业收入来计，初步估计预征额逾80亿元之巨。
据了解，土地增值税的税负偏高，也达到了30%的水平，征收60%，可以说是目前的税种，比香烟消费税(56%)还高。华远集团总裁任志强认为，土地出让金加上税收，开发商60%~70%的收入都给了政府。
然而，土地增值税实际操作起来究竟如何？据悉，其实清算环节比较复杂，通常土地增值税实行的是超额累进制。其中的关键因素即土地增值额，实际是指转让物业获取收入与扣除项目金额之间的差额，继而再按照相应公式进行计算及对照缴纳税负。
“如何判断增值数据，是造成土地增值税无法顺利清算的主要原因。”有业内权威人士在接受媒体记者采访时表示，“住宅开发商前期获取的是土地价格，最终转化衡量的是住宅销售价格，这部分如何进行评定，难度较大。”
除此之外，合理规避土地增值税清算仍有空间。按照2009年国家税务总局发布的《土地增值税清算管理规程》部分规定，对于已竣工验收的房地产开发项目，出让房地产建筑面积比例达到85%以上即可进行清算。对此，很多开发商会将一个项目分几期进行开发，期间控制开发比例不超过85%，有意拖迟征收时间，征收工作将会难上加难。
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