[摘要] 万科企业股份有限公司3月2日公布了2009年年度报告。报告显示，作为“绿色战略元年”的2009年，万科全年累计销售金额达634.2亿元(按照3月2日人民币对美元汇率折合约92.9亿美元)，在国内房地产企业中率先突破600亿。继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军。
万科企业股份有限公司3月2日公布了2009年年度报告。报告显示，作为“绿色战略元年”的2009年，万科全年累计销售金额达634.2亿元(按照3月2日人民币对美元汇率折合约92.9亿美元)，在国内房地产企业中率先突破600亿。受金融危机影响，美国的房地产企业帕尔迪09年销售收入为38.7亿美元，至此万科继2008年后蝉联全球住宅企业销售。
与销售业绩形成鲜明反差的是，万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。“‘不囤地，不捂盘，不当地王’是万科一贯的经营策略，因此09年在拿地上也保持了相当谨慎的态度，主动回避了争夺过于激烈的土地。”万科总裁郁亮表示，目前万科持有土地资源基本满足未来两到三年的开发需要，符合公司一贯经营策略，足以支撑公司的持续发展。
万科佛山新城湾畔效果图 资料图片
另据透露，万科2010年万科将全面推动装修房、标准化、工业化以及绿色住宅方面的探索与实践，率先迎接低碳经济时代的到来。
结算存在滞后 业绩仍然可观
2009年房地产市场大幅回暖，万科全年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2%和32.1%。而各项经营指标也全面超越乐2007年，在营业收入和净利润等指标上，万科也重新回到了上市以来的持续增长轨道。
在结算方面，万科全年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%，结算毛利率为21.99%，较前期有所下降。对此万科总裁郁亮表示，房地产行业结算存在滞后性，2009年结算的产品多为2008年调整期内销售的产品，结算毛利率的下降主要受此影响，而由于2009年市场形势好转，未来结算毛利率将有所提升。
此外，据郁亮介绍，2009年万科管理费用量同比降低5.8%，销售费用量同比降低18.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入比例较去年同期降低26.9%，超额完成管理费用、销售费用占营业收入的比例同比降低20%的目标。
去年再下两城 坚持纵深战略
2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在进入了三十多个城市市场。根据万科2009年年报数据，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。万科2009年在15个城市市场的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的接近一半，在行业中业绩分布最为均衡。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其“战略纵深”优势开始逐步体现。
值得注意的是，除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例，表现出了高出公司平均水平的盈利能力。而以重庆为代表的部分二线城市，由于进入较晚产品尚未大规模进入结算，未来有可能成为万科新的增长点。
在万科总裁郁亮看来，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。
拿地慎之又慎 应变重于预测
万科2009年共获取新增项目44个，对应权益建筑面积1036万平方米。而截至2009年年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。
郁亮表示，万科坚持“不囤地”的原则，获取项目是为了满足开发和增长的需要，并不追求过多的土地储备，目前项目资源基本可满足未来二至三年的开发需要，是一个比较合适的水平。
2009年房地产市场的迅速回暖，企业资金状况明显改善，补充项目资源的意愿较强，部分地区土地市场也表现出了更强的竞争性，导致了“地王”频现。而万科新获取的项目多为二三线城市，主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。
根据万科年报数据，2009年全年新增项目平均楼面地价约2401元/M²，较07年下降三成。郁亮表示，在项目获取上，万科将继续坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，综合考虑土地价格、空间和开发风险，发挥战略纵深优势灵活腾挪，综合利用多种方式获取地价合理、投资回报好的项目。
而针对去年部分城市房价上涨过快的现象，政府近期推出一系列调控政策。郁亮表示，长期来看调控政策有利于房地产市场平稳发展；短期来看宏观经济的走势存在不确定性，政策对市场的具体影响也还有待观察。万科从07年开始一直坚持“应变重于预测”，09年在投资上保持了充分的谨慎，目前公司经营非常稳健，现金充足，足以应对市场变化的各种可能。
专注绿色住宅 创新推动发展
“2010年万科将以‘业绩增长’和‘绿色战略’为中心，在确保经营稳健的同时，促进业绩增长和市场地位的提升，推动公司向绿色企业转型，实现投资者、客户、员工、产品和服务等各方面的均好发展。”万科总裁郁亮介绍称。
他表示，万科将集中专业力量和资源，在充分借鉴业内项目成功经验的基础上，在各个品类打造一批具有行业影响力的标杆性产品和精品项目，并树立可在范围复制的项目开发模式，巩固在产品力方面的领先优势。通过产品标准化，在提升产品质量的同时，更好的发挥万科的规模优势。
此外，据介绍万科2009年新开工产品中装修房产品比例已进一步提升，占比达79.5%，并计划2010年新开工公寓项目基本实现100%全装修，其中工业化应用面积达100万平方米。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
