[摘要] 据网上一项相关调查，约有近8成的网友极力同意取消商品房预售制度，因为众多的烂尾房、要不回的认购款已经让他们谈虎色变。现房总比期房风险低，即使由此会引起房价的部分抬高，但是大多数网友表示，愿意为此买单。
据网上一项相关调查，约有近8成的网友极力同意取消商品房预售制度，因为众多的烂尾房、要不回的认购款已经让他们谈虎色变。现房总比期房风险低，即使由此会引起房价的部分抬高，但是大多数网友表示，愿意为此买单。
早前不久，据传国家有关部门决定，在部分城市开展取消商品房预售制度的试点工作，广西南宁市率先大胆尝试。最近，住房和城乡建设部否认将取消商品房预售制度。
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年颁布时，明确规定，商品房开发达到一定条件后可以预售。自1995年实施以来，为我国房地产事业的发展奠定了坚实的法律基础。商品房预售制度为房地产市场发展发挥的积极作用。
2005年8月，中国人民银行的研究部门鉴于商品房预售存在的问题，在年度房地产金融报告中曾建议取消房屋预售制度，曾引起了强烈反响。
有专家认为，从法律角度出发，取消商品房预售制度应有两种理解：
一是政府行政管理部门不再履行行政许可的职责。商品房的预售可不再申请预售许可证，但并不明令禁止，允许企业预售行为的实施。使预售成为一种纯自主的企业经营行为。
二是从根本上明令禁止预售行为，所有商品房均不能预售，只能是达到交房入住条件的现房销售。
两种理解或者说是解释根本的区别在于：政府是否直接干预房地产市场中商品房销售的形式，其中的风险是否再由政府部门承担。
但显然，目前大家热议和网民一般意义上冀望的是后一种：希望政府明令禁止商品房预售行为。
商品房预售制度作为一种市场经济运行的行为，动用行政干预手段来“废除取消”或是“继续保留”，究竟会给房地产业的发展尤其现在全民聚焦的房价带来哪些深层次的影响呢？
-取消商品房预售制将带来的房价涨跌之变
我始终认为，从房价决定的核心因素来看，是城市化扩张带来的对房屋的刚性需求在做基础保证，基于置产文化基因的过度投资需求是促使房价急速泡沫化的核心成因。因此，在较长一段时期，房地产将维持需求旺盛的基本格局是中长期的大趋势，对刚性居住需求的保护、对过度投资需求的抑制以实现对高房价泡沫的打压是中央政府目前一项英明的战略决策，也是保持中国经济安全平稳发展的主导国策。
但目前因网络的过度渲染，网民情绪的过度焦虑，使对房价的态度走向了极度偏执。畏房价猛于虎，充分重视房价对经济、对普通百姓生活的破坏作用，很对！视房价毒于蝎，凡是开发商，就大加挞伐，置之死地而后快，从而影响民意的真实表达，误导相关房地产政策的制订，则不对！
地产观察者许子枋认为，商品房预售制的价值在于它促使中国的房地产市场成为了一个完全竞争的市场格局。因为商品房预售制解决了很多中小房地产开发企业的资金短缺问题，保证了大多数房地产开发企业的正常运转，从而避免了房地产市场从一开始就成为一个被寡头垄断的市场。
众所周知，一个房地产项目的开发，前期的费用包括土地出让金、城建配套费、契税、各种集资将近整体投入的30%左右，一般数额达2-3亿。一般房地产企业在前期大量投入后，后续工程的投入资金来源的渠道只有两个，一是用土地使用权作抵押贷款；二是通过预售，回笼资金，滚动开发，以保证后续工程的正常进行，按期还贷，按期交房，使开发项目得以良性循环运转。本来，在中国，中小企业向银行贷款就很难，如果再取消商品房预售制，中国的大多中小房地产开发企业将被迫退出市场。
基于经济学常识，完全竞争的房地产市场与寡头垄断的房地产市场相比，前一种市场格局对消费者肯定是有益的，消费者拥有更多的房价定价影响力。
有观点认为，商品房预售制度是推动房价快速上涨的重要原因之一。其理由是，由于开发商提前拿到预收款，提前收回部分乃至全部成本，于是通过囤积居奇等方式步步推高房价，而房价上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，这种循环推动力促使房价屡创新高。
应该说，这种观点初看好像有理，其个别现象在上海江浙等经济发达地区也存在。但如果单就房价成因来看，这是不符合经济学原则的，因为在一个完全竞争的市场博弈中，不可能存在所有开发商在囤货提价方面能达成协调一致，因此个体开发商的囤货行为有，但不可能形成所有的开发商共同囤货以影响整个市场的房价走势。
大多数观点认为，假设范围或某个区域取消商品房预售制，将迅速消亡该区域中小房地产企业，使房地产市场由完全竞争的房地产市场向寡头垄断的房地产市场转变。
因为基于历史沿革，商品房预售方式是开发企业回笼资金、保证持续运转的主要融资渠道。一个房地产开发项目，从立项到最后完成，一方面要靠用土地使用权作抵押贷款，另一个渠道，就是靠收取预售款来获得运作资金，据调查了解，用这种方式获得资金的比例，根据不同地段，不同楼盘和本地居民购买条件的不同选择决定，一般占资金总量的30-40%，如此大的资金回笼量，一旦渠道被封死，结果显而易知。
短期来说，中小房地产企业的退市，商品房供应量的急剧衰减，以及寡头开发企业对供应的高度垄断，对房价的影响的结果更是显而易知。房价短期恶性狂涨是不可回避的。
这显然与中央调控房价泡沫政策的大趋势是背道而驰的。
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